Trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản, công tác bảo đảm tiền vay bao gồm những bước sau:
Bước 1: Nhận và kiểm tra hồ sơ bảo đảm
Đây chính là bước mà Ngân hàng tiếp nhận hồ sơ bảo đảm, xem xét nhu cầu của khách hàng và các điểu kiện đề ra, quyết định biện pháp bảo đảm tiền vay nào là phù hợp. Ngay trong bước đầu tiên của một quy trình tín dụng là lập hồ sơ thì tài liệu liên quan đến BĐTV cũng đã là một trong năm tài liệu cần thiết, đóng một vai trò nhất định mà ngân hàng cần phải lưu tâm không kém so với giấy đề nghị vay vốn, tài liệu pháp lý của khách hàng, tài liệu thuyết minh
vay vốn và tài liệu về tài chính (Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ, Thuyết minh báo cáo tài chính).
Bước 2: Thẩm định tài sản bảo đảm
Đây là một bước rất quan trọng trong quy trình bảo đảm tiền vay vì thông qua việc thẩm định, đánh giá TSBĐ, ngân hàng sẽ xác định được giá trị của TSBĐ để làm cơ sở cho việc quyết định mức cho vay dựa trên giá trị của TSBĐ. Vì thế, khi tiến hành bước này, NH cần thực hiện một cách cẩn trọng và kỹ lưỡng.
❖ Nguồn thông tin để NH tiến hành thẩm định TSBĐ:
- Hồ sơ bảo đảm và các thông tin về tài sản do khách hàng cung cấp
- Nguồn thông tin từ khảo sát thực tế, tham khảo các chuyên gia, các công ty thẩm định tài sản chuyên nghiệp... Qua đó, cán bộ thẩm định có căn cứ để khẳng định lại nguồn thông tin do khách hàng cung cấp và phát hiện thêm các vấn đề mới.
- Các cơ quan có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ có liên quan đến TSBĐ
- Các nguồn khác: chính quyền địa phương, công an, tòa án, TCTD khác từng có quan hệ với khách hàng qua trung tâm cung cấp thông tin tín dụng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
❖ Nội dung cần thẩm định:
- Nếu khách hàng đảm bảo tiền vay bằng một trong các tài sản sau: + Tiền Việt Nam, ngoại tệ.
+ Máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý.
+ Quyền đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Quyền khai thác tài nguyên theo quy định của pháp luật.
+ Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Cục hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố.
Thì đó là các tài sản được vào làm tài sản cầm cố nhằm bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao cho người thứ ba giữ. Những tài sản được đưa vào mục tài sản cầm cố là những tài sản dễ dàng bán được trên thị trường, dễ dàng thu hồi được vốn cho ngân hàng.
- Nếu khách hàng đảm bảo tiền vay bằng một trong các tài sản sau:
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai theo quy định được thế chấp. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hoa lợi, lợi tức, các khoản bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định.
+ Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ cũng phụ thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản thì vật phụ chỉ phụ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật được thế chấp.
Thì đó là các tài sản được được đưa vào làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Tài sản làm đảm bảo này ngân hàng không thể bán được, vì ngân hàng chỉ nắm giữ các giấy tờ chứng minh cho tài sản mà không nắm giữ trực tiếp tài sản đó. Ví dụ như sổ đỏ, đăng kí xe máy, sổ lương... là những giấy tờ chứng minh cho quyền sở hữu tài sản khách hàng vay. Ngân hàng không thể bán các tài sản đó vì chúng là những giấy tờ không có giá trị khi không kèm theo tài sản.
Trong trường hợp khách hàng vay vốn mà đảm bảo việc trả nợ là của người thứ ba thì đó được coi là bảo lãnh của bên thứ ba. Trong đó người thứ ba cam kết với ngân hàng sẽ thực hiện thay cho bên có nghĩa vụ nếu khi đến hạn quy định người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp một cá nhân hay pháp nhân bảo lãnh cho một hoặc nhiều bên vay vốn cùng một lúc thì tổng số tiền cho vay không vượt quá theo quy định của pháp luật. Nếu cá nhân và pháp nhân bảo lãnh cho một bên vay vốn thì mỗi bên bảo lãnh thực hiện một phần gốc, lãi, tiền phạt và ký một hợp đồng bảo lãnh độc lập. Trường hợp này cán bộ tín dụng phải xác định được bên thứ ba có đủ điều kiện bảo lãnh hay không.
- Trường hợp khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm:
Chi nhánh được quyền lựa chọn áp dụng việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được theo quy định của việc bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Ngoài ra, chi nhánh được quyền cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay khi Chính phủ chỉ định cho vay đối với khách hàng vay và đối tượng cho vay trong một số trường hợp cụ thể. Đối với đối tượng khách hàng này, cán bộ tín dụng phải xác định được loại tài sản hình thành từ vốn vay có được phép làm tài sản bảo đảm không.
Bước 3: Xác định mức cho vay trên cơ sở giá trị TSBĐ
Khi đã hoàn tất việc định giá TSBĐ, NH cần xác định mức cho vay đối với khoản vay có TSBĐ đó. Thông thường, các NHTM có xu hướng cho vay ít hơn giá trị TSBĐ, phổ biến ở mức 50% - 70%. Tuy nhiên, để xác định mức cho vay tương đối an toàn, NH còn phải căn cứ vào nhiều khía cạnh như đặc điểm, tính chất của TSBĐ. Ví dụ như cầm cố bằng những tài sản có độ rủi ro thấp gần như bằng 0 như Trái phiếu Chính phủ, tín phiếu kho bạc, sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền
gửi do chính NH phát hành... thì có thể cho vay tới 100% giá trị, còn những tài sản có biến động lớn về giá dẫn đến nguy cơ rủi ro cao, mức cho vay dao động bằng hay dưới 50% giá trị TSBĐ.
Bước 4: Ký hợp đồng và quản lý TSBĐ
Sau khi NH và bên đi vay đã thỏa thuận được các điều kiện về tín dụng, bên vay vốn (bên cho vay) phải lập giấy cầm cố, thế chấp tài sản. Tùy theo từng hình thức và loại TSBĐ mà hợp đồng đảm bảo có thể nằm trong hợp đồng tín dụng hay có thể lập thành văn bản riêng. Nhưng điều đặc biệt lưu ý là hợp đồng đảm bảo chỉ có ý nghĩa pháp lý khi và chỉ khi nó đi kèm với hợp đồng tín dụng (hợp đồng gốc).
Tùy theo từng hình thức đảm bảo mà hợp đồng bản đảm có những thủ tục hành chính theo quy định pháp luật như công chứng, chứng thực giao dịch đảm bảo (Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm) hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Nghị định 83/2013/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm).
Việc quản lý TSBĐ bao gồm cả việc bảo quản, đánh giá lại tài sản và xử lý sau khi đánh giá. Hiệu quả của việc quản lý này còn phụ thuộc vào cơ sở vật chất (như kho bãi để bảo quản tài sản), trình độ của cán bộ ngân hàng trong việc định giá tài sản và đưa ra được những biện pháp xử lý thỏa đáng, đảm bảo an toàn vốn cho hoạt động kinh doanh của NHTM.
Bước 5: Giải chấp
Khi đến hạn thanh toán, nếu khách hàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp, hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm được thanh lý hoàn toàn, ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc trả lại TSBĐ cho người đi vay. Còn trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ, lơ là nghĩa vụ trả nợ hoặc có hành vi bất hợp tác trong việc thanh toán nợ thì ngân hàng buộc phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
- Trong trường hợp tài sản bảo đảm được dùng để thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan.
- Người xử lý TSBĐ là bên nhận bảo đảm (hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền)