3.3.1.1.Hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay
Hiện nay, đã có rất nhiều văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay. Các văn bản pháp luật này đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và ổn định cho hoạt động tín dụng nói chung và bảo đảm tiền vay nói riêng. Nhiều quy định trong đó phù hợp với yêu cầu của hoạt động đầu tư, sản xuất và kinh doanh, quyền tự chủ của các TCTD và trách nhiệm của khách hàng vay, bên bảo lãnh trong giao dịch bảo đảm bằng tài sản được quy định tương đối rõ ràng, cụ thể, tạo điều kiện mở rộng hoạt động tín dụng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản của khách hàng vay còn tồn tại nhiều vướng mắc, chưa thực sự bắt nhịp với những yêu cầu đa dạng, phong phú của thực tiễn cuộc sống, chưa
thích ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực. Nguyên nhân của tình trạng này thì có nhiều và có thể được đánh giá từ nhiều giác độ khác nhau: do tính chất phức tạp của giao dịch bảo đảm bằng tài sản; do năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác tín dụng; do cơ chế quản lý, chỉ đạo điều hành.. .vv, nhưng chủ yếu là do những tồn tại, hạn chế trong hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay. Nội dung quy định trong các văn bản còn chưa đồng bộ, thống nhất làm cho việc triển khai thực hiện nhiều lúc còn lúng túng, thậm chí không thực hiện được. Chính vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay là rất cần thiết. Bên cạnh yêu cầu tuân thủ những nguyên tắc cơ bản đối với việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung, việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay cần quán triệt các định hướng chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, vấn đề liên quan tới tài sản bảo đảm là bất động sản. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá phiền hà gây khó khăn không chỉ với người sở hữu mà còn với các ngân hàng trong vấn đề xác định tính chất pháp lý của bất động sản.
Theo Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên - môi trường, đây là quy định mới, nhằm bớt phiền hà cho người dân phải đi qua nhiều “cửa” như trước đây, khắc phục tình trạng nhiều cơ quan quản lý. Nhưng thực tế, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì người dân vẫn còn nhiều bức xúc về thủ tục do cán bộ thực quyền gây ra khi đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Kiến nghị chính phủ trong thời gian tới cần điều chỉnh, giảm bớt các thủ tục hành chính để tạo điều kiện thuận lợi việc cấp giấy chứng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp.
Thứ hai, hiện Việt Nam có ba phương thức đăng ký, bao gồm: đăng ký giao dịch bằng động sản; đăng ký giao dịch bằng bất động sản và tài sản gắn liền trên đất và đăng ký bằng tàu bay, tàu biển. Thế nhưng, dù những tài sản thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm đa phần đều có giá trị lớn, song những điều khoản chi tiết đối với các loại tài sản trên lại bộc lộ nhiều bất hợp lý, gây ra không ít những rắc rối cho các bên. Chẳng hạn như trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay, tàu biển), vẫn còn những "khoảng trống" giữa thời điểm nhận đơn và thời điểm thông tin trên đơn được cập nhật vào cơ sở dữ liệu để tra cứu. Ngoài ra, thực tế hiện nay, số điểm đăng ký còn quá ít, nhưng luật vẫn bắt buộc khách hàng ở xa phải gửi qua đường bưu điện (không được phép qua mail, fax) nên các khách phải chờ đợi trong một thời gian dài mới nhận được kết quả đăng ký.
Hiện hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm do 3 cơ quan quản lý là Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ Giao thông vận tải với những thủ tục, trình tự không rập khuôn, khó thực hiện. Đó là kết quả từ sự "đa dạng" của quy định từ các văn bản khác nhau về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, bất động sản hay tàu bay, tàu biển. Không những thế, lại chưa có cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành có liên quan, việc cung cấp thông tin giữa các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với một số đơn vị đăng ký sở hữu tài sản cũng còn hạn chế nên tất yếu dẫn đến hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này không cao, gây khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức, cá nhân khi yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm.
Đến thời điểm hiện nay, khi một số văn bản quy phạm pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc được ban hành mới, nên nhiều quy định trong Nghị định số 83/2010/NĐ-CP (giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về giao dịch bảo đảm) không còn phù hợp với các quy định của văn bản có giá trị pháp lý cao hơn như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật
Hàng không dân dụng... cũng như tình hình thực tiễn về giao dịch bảo đảm.
Thứ ba, Quy định về TSBĐ bằng tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều điểm không rõ ràng. Theo qui định của Bộ Luật dân sự 2005 và Nghị định 163, TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Nhưng theo qui định của Luật nhà ở năm 2005 thì giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, ngân hàng có thể nhận tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai không? Không chỉ có vậy, kể từ sau khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực ngày 01/07/2007 các NHTM còn gặp khó khăn với việc công chứng các hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của các công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải có thật, nghĩa vụ bảo đảm là có thật và phải xác định được cụ thể do vậy không thể công chứng với các hợp đồng này có đặc trưng là tài sản hình thành trong tương lại có nghĩa là không có thật hoặc chưa có thật và thực tế đã có nhiều trường hợp bị từ chối công chứng hợp đồng TSBĐ. Không công chứng được cũng đồng nghĩa với việc không được đăng ký giao dịch bảo đảm, Ngân hàng không giải ngân được và khách hàng cũng không thể vay được vốn.
3.3.1.2.Phát mại tài sản thế chấp qua trung tâm đấu giá
Việc bán tài sản thế chấp tại Trung tâm bán đấu giá theo quy định phải được UBND cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá. Như vậy, Trung tâm bán đấu giá chưa thực sự có đủ chức năng quyền hạn để việc bán đấu giá tài sản được dễ dàng và thuận lợi hơn. Sau khi có sự chấp thuận của UBND cấp có thẩm quyền thì việc tổ chức bán đấu giá tại Trung tâm bán đấu giá gặp không ít khó khăn, việc có tiếp nhận hồ sơ bán đấu giá hay không còn phụ thuộc vào quan điểm và thái độ của Trung tâm bán đấu giá. Khả năng bán được tài sản cũng rất mong manh, bởi tâm lý người mua ít ai chịu mua loại tài
sản phải qua đấu giá này vì họ cho rằng đây là tài sản gán nợ, không đem lại may mắn và nếu có mua thì họ chỉ chấp nhận mức giá rất thấp. Do đó, việc bán tài sản qua Trung tâm đấu giá tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Bên thế chấp thường không đồng ý vì họ cho rằng bán tài sản thế chấp qua Trung tâm đấu giá thấp hơn so với giá trên thị trường, còn ngân hàng thì khó thu hồi đủ nợ. Để tạo điều kiện cho việc bán tài sản qua Trung tâm bán đấu giá dễ dàng hơn, đề nghị Chính phủ:
- Giảm lệ phí bán đấu giá tài sản thông qua Trung tâm bán đấu giá.
- Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết khi bán đấu giá tài sản thông qua Trung tâm, tạo điều kiện cho tài sản được mua bán chuyển nhượng dễ dàng nhanh chóng.
- Sớm thành lập thêm nhiều Trung tâm đấu giá mang tính chuyên nghiệp trong phạm vi cả nước, có tư cách pháp nhân với đầy đủ chức năng quyền hạn
để giải quyết công việc nhằm thực hiện nhanh chóng thuận tiện cho các bên khi có tài sản phải xử lý mà cần có sự tham gia của Trung tâm bán đấu giá.