động sản
a, Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá đối với bất động sản trong cho vay tại MaritimeBank
Ban hành các văn bản, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm
định giá. Để hoàn thiện hoạt động TĐG tại MaritimeBank nên ban hành các
văn bản quy định và các tài liệu hướng dẫn TĐG với sự tham gia của các thẩm định viên về giá nhiều kinh nghiệm và các chuyên gia TĐG trong và ngoài nước làm cơ sở hướng dẫn cho các thẩm định viên và làm phương tiện giám sát hoạt động TĐG. Các văn bản đó phải được thiết lập trên cơ sở vừa đảm bảo tuân theo các chuẩn mực TĐG quốc tế vừa tuân theo quy định của Nhà nước Việt Nam và phải dựa vào đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp tại Việt Nam.
Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp. Các quy định trong hoạt động TĐG tại MaritimeBank hiện nay chủ yếu xuất phát từ sự biến động của thị trường BĐS, trên cơ sở đó mà đưa ra cách điều chỉnh trong những thời kỳ thị trường BĐS sôi động hay đóng băng. Hiện nay, trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá BĐS tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp vì hiện nay thị trường BĐS có dấu hiệu đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp, vì thế việc định giá các BĐS tại các khu vực đó nếu theo các quy định hiện hành thì sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng. Lại có một số trường hợp đặc thù tại những khu vực như thành phố Hội An, khách hàng muốn kinh doanh khách sạn thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất cơ sở xản xuất, kinh doanh, thời hạn sử dụng là lâu dài cho phù hợp với yêu cầu của địa phương, thì khi định giá nếu chỉ định giá theo 70% giá thị trường của đất ở thì giá trị BĐS sẽ thấp, thiệt thòi cho khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng,...Do vậy, từ phía các khu vực TĐG phải rà soát lại, trình lên lãnh đạo Trung tâm TĐG Tài sản MaritimeBank phê duyệt để bổ sung, điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
b, Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý và phân tích thông tin
Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin là cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Để được kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao, được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được. Để hoàn thiện công tác thu thập thông tin, có thể sử dụng một số giải pháp như sau:
BĐS so sánh; các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh
giá, điều chỉnh,... thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính
quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS; các
thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,... Việc này giúp cho CBTĐ tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng.
Phân loại thông tin, xác định thông tin chủ yếu và thứ yếu làm cơ sở xác định giá trị BĐS. Lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết các thông tin thu thập được gồm các chỉ tiêu cơ bản như: Vị trí, căn cứ pháp lý, mục đích sử dụng, loại đường phố, độ rộng đường, mặt tiền, chiều sâu, kết cấu hạ tầng, tài sản trên đất, tình trạng mua bán, thời gian giao dịch, nguồn thông tin. Các thông tin so sánh cần phải được thu thập từ ba BĐS trở lên, CBTĐ cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang rao bán chỉ dùng để tham khảo. Nguồn thông tin thu thập thường là từ khảo sát thực tế, cơ sở dữ liệu, các cơ quan chuyên môn, ngân hàng, nhà nước, internet, báo,. Phải xác định được các nguồn thu thập thông tin để qua đó có thể kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin. Bên cạnh đó nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp, không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, CBTĐ không có khả năng kiểm tra để làm căn cứ để định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này có chăng chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi. Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin cậy. Sau khi thu thập thông tin, CBTĐ với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và
tích thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của hoạt động thẩm định giá BĐS. Công việc phân tích thông tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi tiết, cụ thể:
Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS có thể ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần thẩm định.
Từ đó, các CBTĐ tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
Khi phân tích so sánh, CBTĐ cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trường hay không, có dựa trên cơ sở “người bán tình nguyện và người mua tình nguyện” hay không.
Khi ước tính CLCL của các công trình xây dựng cần phải có căn cứ rõ ràng. Trong một số trường hợp, để có được kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,... trong và ngoài nước.
Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, CBTĐ cần phải xem xét các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
Yếu tố thông tin là cơ sở quan trọng để áp dụng các phương pháp định giá BĐS, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ măc phải những thiếu sót nhất định. Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoài các biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng cao trình độ chuyên môn của các CBTĐ. Do vậy, CBTĐ trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho công tác định giá BĐS là giải pháp cũng cần được thực hiện tại MaritimeBank. Điều này có ý
nghĩa to lớn trong việc giúp CBTĐ tìm kiếm thông tin tham khảo nhanh chóng cũng như tăng cường độ công việc nhưng vẫn đảm bảo tính chính xác hiệu quả. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động, vì vậy để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì cần phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, đưa ra các dự báo về giá của BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay.
Để hỗ trợ cho việc phân tích và xử lý thông tin cũng cần hoàn thiện hơn nữa phần mềm TĐG MaritimeBank. Quy trình thẩm định giá BĐS đòi hỏi rất nhiều kinh nghiệm cũng như kiến thức về chuyên môn và xã hội của các nhà định giá, do vậy hệ thống phần mềm thẩm định giá BĐS chỉ có thể là một hệ thống hỗ trợ quyết định chứ không thể là một hệ thống TĐG tự động trong quá trình xác định các hệ số ảnh hưởng cũng như giá trị của BĐS. MaritimeBank đã thành công trong việc ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ công tác thẩm định giá BĐS trong việc lưu trữ, xử lý và tính toán các số liệu trong qui trình định giá BĐS. Tuy nhiên, phần mềm này mới đi vào hoạt động không lâu nhưng đã xảy ra tình trạng quá tải, một số lỗi trong quá trình nhập dữ liệu, hơn nữa phần mềm được thiết kế tương đối đơn giản, chưa hỗ trợ đáng kể đến công tác thẩm định giá BĐS. Vì vậy, cần thiết phải nâng cấp hơn nữa phần mềm TĐG tránh tình trạng tắt nghẽn hệ thống trong quá trình tác nghiệp, đồng thời thiết kế thêm một số ứng dụng nhằm tự động hoá một số bước và hỗ trợ các CBTĐ trong quá trình thực hiện công tác định giá BĐS. Cụ thể, nên thêm vào chức năng chọn phương pháp thẩm định giá BĐS, đối với mỗi phương pháp có một cách nhập dữ liệu khác nhau để dễ dàng hơn trong việc chọn lọc dữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng đồng thời có thể tự động hóa các bước tính toán phù hợp với từng phương pháp. Hơn nữa, sau khi thu thập thông tin BĐS so sánh trên thị trường, cần thiết kế các yếu tố
điều chỉnh thông tin liên quan đến BĐS thẩm định trên phần mềm và CBTĐ chỉ cần nhập tỷ lệ điều chỉnh vào, hệ thống sẽ tự động tính toán và cho ra giá trị của BĐS cần TĐG. Điều này còn giúp cho lãnh đạo phê duyệt hay các đồng nghiệp muốn tham khảo giá trị BĐS được dễ dàng hơn.
Ngoài ra, hệ thống nên có thêm chức năng lưu trữ các số liệu thu thập được từ nhiều nguồn thông tin, làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động TĐG khác, tự động hóa bước chọn lọc dữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng trong quá trình thẩm định, tự động hoá các bước tính toán với khối lượng dữ liệu lớn và có khả năng kết xuất các báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu của công tác định giá BĐS. Đồng thời, cần xây dựng một thư mục quản lý những văn bản, nghị định, công văn của nhà nước, những giấy tờ có liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS.
c, Xây dựng kho dữ liệu thông tin về BĐS định giá
Các thông tin về TSBĐ cũng như các thông tin về giao dịch tài sản trên thị trường là nguồn tài nguyên quý giá, nó phục vụ rất tốt cho công tác TĐG TSBĐ. Các cán bộ TĐG cần phải thường xuyên theo dõi bám sát thị trường, đồng thời phải thu thập càng nhiều thông tin về giao dịch tài sản trên thị trường qua các nguồn khác nhau nhằm tạo riêng cho đơn vị TĐG của mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Bởi trong công tác TĐG, việc có được các thông tin hữu ích là điều quan trọng nhất.