về định giá tài sản trong thi hành án dân sự tại Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh
3.2.1. Một số kiến nghị chung hoàn thiện pháp luật
Một là, xây dựng pháp luật về thi hành án theo hướng có một quy trình riêng về trình tự thủ tục về định giá tài sản trong thi hành án dân sự cho các loại tài sản khác nhằm rút ngắn thời gian giải quyết, giúp cho quá trình thi hành án được nhanh chóng, nhưng vẫn đảm bảo các quy định pháp luật về Thi hành án dân sự.
Hai là, về thẩm định giá tài sản, Luật Thi hành án dân sự chỉ quy định về thủ tục, thời gian ký hợp đồng với đơn vị có chức năng thẩm định giá, mà không quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên, cũng như các chế tài cần áp dụng trong trường hợp thẩm định giá không đúng với giá trị thực tế. Vì vậy, trên thực tế có nhiều trường hợp kết quả thẩm định lần một và lần hai giữa hai Công ty khác nhau có sự chênh lệch về giá cả rất lớn. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho Chấp hành viên, vì kết quả thẩm định giá tài sản không tạo được niềm tin của đương sự, gây tâm lý bức xúc, dẫn đến những khiếu nại không đáng có.
Ba là, về bán đấu giá tài sản, theo quy định tại điều 104 Luật Thi hành án dân sự, đối với trường hợp tài sản bán đấu giá lần đầu mà không có người đăng ký tham
gia đấu giá, thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản để Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản và tiếp tục bán đấu giá. Sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản đấu giá để trừ nợ. Việc luật chỉ quy định đối với trường hợp “bán đấu giá lần đầu” và “sau hai lần giảm giá”, như vậy trường hợp “sau lần giảm giá thứ nhất” chưa được quy định, điều này dẫn đến tùy tiện trong áp dụng pháp luật. Điều này, các nhà làm luật cần nghiên cứu điều chỉnh cho phù hợp, không nên chia ra quá nhiều trường hợp dẫn đến khó khăn trong áp dụng pháp luật.
Bốn là, pháp luật cần quy định các chế tài cần thiết, mang tính răn đe, kể cá xử lý hình sự đối với các trường hợp không chấp hành các quyết định cưỡng chế, kê biên, giao tài sản … của Chấp hành viên. Có như vậy, việc thi hành án nói chung và thi hành án kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng nói riêng mới thật sự hiệu quả, đảm bảo pháp luật được tôn trọng, đúng với nguyên tắc của nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
3.2.2. Một số kiến nghị cụ thể về hoàn thiện pháp luật định giá tài sản: a. Về chủ thể định giá tài sản
Chủ thể định giá tài sản theo pháp luật thi hành án dân sự bao gồm người được thi hành án, người phải thi hành án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Chấp hành viên.
Tuy nhiên trong công tác tổ chức thi hành án, Chấp hành viên thường chú ý đến quyền và nghĩa vụ của người được thi hành án, người phải thi hành án mà quên mất quyền và nghĩa vụ của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Đặc biệt liên quan đến xử lý tài sản bảo lãnh, họ được tham gia trong suốt quá trình thi hành án từ việc thỏa thuận giá tài sản, thỏa thuận tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá, được quyền yêu cầu định giá lại tài sản, được thỏa thuận mức giảm giá tài sản. Do vậy, khi tiến hành các thủ tục thi hành án Chấp hành viên cần chú ý thông báo, tống đạt đầy đủ các văn bản liên quan đến việc xử lý tài sản cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan biết để họ tham gia quá trình thi hành án.
Thực tiễn tổ chức thi hành án tại TP.Hồ Chí Minh, Chi cục Thi hành án dân sự quận 2 qua kết quả công tác kiểm tra, kiểm sát hồ sơ thi hành án của Chi cục và Chấp hành viên tại Chi cục và Cục cho thấy trong nhiều vụ việc thi hành án, nhận thức của Chấp hành viên trong áp dụng quy định pháp luật đối với việc xác định tư cách, quyền và nghĩa vụ của người có tài sản thế chấp, bảo lãnh (người thứ ba) chưa chuẩn xác, dẫn đến việc thực hiện thủ tục cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh có nhiều thiếu sót, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự (ví dụ: người có tài sản thế chấp, bảo lãnh (người thứ ba) không được thông báo việc thi hành án, không được tham gia vào quá trình kê biên, xử lý tài sản: thỏa thuận giá, thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá hay tổ chức bán đấu giá…)… theo Công văn số 8936/CTHA ngày 19 tháng 5 năm 2015 của Cục Thi hành án dân sự TP.Hồ Chí Minh về một số vấn đề cần lưu ý trong xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.
Ví dự như: Bản án số: 120/2018/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân quận 2 ông Nguyễn Đặng Cường phải trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Việt Nam số tiền 5.395.913.194 đồng và lãi suất chậm thi hành. Nếu ông Cường không thi hành thì Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Việt Nam có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền phát mãi tài sản bảo lãnh thế chấp là nhà đất số 425 Nguyễn Thị Định, khu phố 1, phường Cát Lái, quận 2, thành phố hồ Chí Minh của ông Nguyễn Văn Hậu và bà Đặng Thị Hiền chủ sỡ hữu, sử dụng. Nếu theo quy định trên thì ông Nguyễn Văn Hậu và bà Đặng Thị Hiền không được tham gia vào quá trình thỏa thuận giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá; thỏa thuận mức giảm giá tài sản vì họ chỉ người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên trên thực tế chấp hành viên vẫn đưa ông Mậu bà Hiền tham gia vào quá trình vì họ là chủ sở hữu, sử dụng tài sản, để hạn chế khiếu nại.
Từ vướng mắc trên, tác giả đề xuất trong nghị định mới hướng dẫn thi hành Điều 98, Điều 99, Điều 104 Luật thi hành án dân sự nên quy định như sau: người
sản hoặc tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá; thỏa thuận mức giảm giá tài sản.
b. Về thỏa thuận giá tài sản
Tại khoản 1 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó”.
“…Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá…” theo khoản Điều 101 Luật thi hành án dân sự.
Theo quy định trên, thì sau khi kê biên mà đương sự thỏa thuận được về giá khởi điểm của tài sản kê biên thì trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày đương sự thỏa thuận được về giá tài sản, Chấp hành viên phải ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá để bán tài sản kê biên.
Về thời gian để các đương sự thỏa thuận giá tài sản kê biên, thời gian để đưa tài sản ra bán đấu giá, pháp luật về thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rất cụ thể và chi tiết. Tuy nhiên trên thực tế, tổ chức thi hành án việc tuân thủ quy định về thời gian nhiều rất khó thực hiện, chậm đưa tài sản ra thẩm định giá, bán đấu giá.
Ví dụ: Nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 12/2014/DSST ngày 06/5/2014 của Tòa án nhân dân Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh: Buộc bà Nguyễn Thị Thanh phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị Ngọc Phương số tiền vốn là 230.000.000 đồng và tiền lãi là 22.050.000 đồng. Tổng cộng là 252.050.000 đồng và lãi suất chậm thi hành án. Quá trình tổ chức thi hành án, do bà Thanh không tự nguyện thi hành án, Chấp hành viên đã tiến hành kê biên nhà và đất tọa lạc tại số 36 đường 43, khu phố 2, phường Bình Trưng Đông, Quận 2 để thi hành án. Tại thời điểm kê biên, Hội đồng tiến hành kê biên nhận thấy hiện trạng tài sản có thay đổi so với bản vẽ xây dựng mới. Cụ thể có một phần diện tích xây dựng không đúng giấy phép
Đối tài sản kê biên là nhà đất mà hiện trạng tài sản tại thời điểm kê biên khác với hiện trạng trong giấy chứng nhận, có phần diện tích được công nhận, có phần diện tích không được công nhận do xây dựng không đúng giấy phép, hoặc phần diện tích xây dựng mới hoàn toàn so với giấy chứng nhận thì Chấp hành viên sau khi tiến hành kê biên xong phải có văn bản xác minh phần xây dựng không đúng giấy phép được xử lý như thế nào, phần xây dựng mới chưa được hoàn công thì người mua trúng đấu giá có tiến hành thủ tục hoàn công được không. Sau khi có văn bản trả lời của các cơ quan chuyên môn thì Chấp hành viên mới tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Từ ví dụ trên cho thấy nhiều trường hợp các bên đương sự đã thỏa thuận được giá tài sản kê biên hoặc thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá nhưng Chấp hành viên vẫn chưa thực hiện việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá theo quy định. Đây là điều bất cập về áp dụng thời hạn trong công tác thi hành án dân sự.
Từ vướng mắc trên, tác giả đề xuất trong thông tư mới hướng dẫn thi hành khoản 1 Điều 98 Luật thi hành án dân sự nên quy định như sau: Trường hợp tài sản
kê biên là bất động sản mà hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thì thời hạn thỏa thuận giá tài sản kê biên được tiến hành ngay sau khi cơ quan thi hành án dân sự nhận được bản vẽ hiện trạng mới có kiểm tra nội nghiệp của cơ quan có thẩm quyền.
Về chủ thể thỏa thuận giá tài sản, khoản 1 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự quy định: đương sự thỏa thuận được về giá hoặc tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Tuy nhiên trong công tác tổ chức thi hành án dân sự không phải mọi trường hợp chỉ có đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá là Chấp hành viên công sự nhận sự thỏa thuận đó. Đối với tài sản bảo lãnh, người phải thi hành án không đồng thời là chủ tài sản, trong trường hợp này chủ tài sản là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Do vậy, khi tổ chức thi hành án mà xử lý tài sản bảo lãnh để đảm bảo thi hành án, Chấp hành viên phải thông báo đầy đủ các thủ tục thi hành án cho người có quyền lợi và
nghĩa vụ liên quan biết để họ tham gia vào quá trình thi hành án. Trong trường hợp thỏa thuận về giá mà không có sự tham gia ý kiến của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thì việc thỏa thuận giá của đương sự không có giá trị và không được chấp nhận.
Ví dụ: Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 09/2013/QĐST-KDTM ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Tòa án nhân dân Quận 2, TP.Hồ Chí Minh: Công ty TNHH sản xuất Tân Trường Phát có trách nhiệm trả cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín tổng cộng số tiền 3.532.888.109 đồng. Hạn chót thanh toán vào ngày 11/7/2013. Quá thời hạn nêu trên nếu Công ty TNHH sản xuất Tân Trường Phát không thanh toán tiền theo quy định thì Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín được quyền liên hệ Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là nhà đất số 32 đường số 7, phường Bình Trưng Đông, Quận 2 của ông Phạm Công Điều và bà Nguyễn Thị Huyên.
Theo Quyết định công nhận trên, theo Luật THADS thì người được thi hành án là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín, người phải thi hành án là Công ty TNHH sản xuất Tân Trường Phát, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Công Điều và bà Nguyễn Thị Huyên. Tuy nhiên khái niệm đương sự theo Luật THADS đó là người được thi hành án và người phải thi hành án. Trong trường hợp trên nếu áp dụng Điều 98 thì chỉ có Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín và Công ty TNHH sản xuất Tân Trường Phát được quyền thỏa thuận giá, tổ chức thẩm định giá mà không cần có sự tham gia của chủ tài sản là ông Phạm Công Điều và bà Nguyễn Thị Huyên. Điều này hoàn toàn trái với Điều 7b Luật THADS quy định về quyền, nghĩa vụ của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: đó là được thông báo, tham gia vào việc thực hiện biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà mình có liên quan. Do vậy, trong quá trình tổ chức cho đương sự thỏa thuận về giá, tổ chức thẩm định và các thỏa thuận khác liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh thì Chấp hành viên phải thông báo cho người thế chấp, bảo lãnh biết để họ cùng tham gia quá trình thi hành án, có như vậy thì thủ tục thi hành
án mới đảm bảo, đúng quy định và nó sẽ hạn chế việc khiếu nại tố cáo liên quan đến việc xử lý tài sản trong quá trình giải quyết thi hành án.
Về thỏa thuận mức giảm giá: tại Điều 104 Luật Thi hành án dân sự chỉ quy định trường hợp đương sự không thỏa thuận mức giảm giá tài sản thì Chấp hành viên giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó. Pháp luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định nào cấm trường hợp nếu các bên đương sự thỏa thuận được mức giảm giá tài sản mà mức giảm giá đó vượt quá 10% giá khởi điểm của lần bán liền kề trước đó. Theo tác giả việc thỏa thuận mức giảm giá là quyền của đương sự nếu các bên đương sự thỏa thuận đúng quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba thì thỏa thuận đó được chấp nhận. Bởi trong quá trình thi hành án đương sự có quyền thỏa thuận yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự không tiếp tục tổ chức thi hành án và đình chỉ thi hành án. Do vậy, việc đương sự thỏa thuận mức giảm giá vượt quá 10% so với giá khởi điểm lần bán đấu giá liền kề cần được chấp nhận. Tuy nhiên thực tiễn thi hành dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh mà cụ thể là tại Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2 mà tác giả đang công tác thì Chấp hành viên chưa mạnh dạn chấp nhận quyền thỏa thuận của đương sự về mức giảm giá tài sản vượt quá 10% theo như quy định chung.
Từ vướng mắc trên, tác giả đề xuất trong thời gian tới cần sửa đổi hướng dẫn thi hành khoản 5 Điều 104 Luật thi hành án dân sự nên quy định như sau: Mỗi lần giảm giá theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó. Trừ trường hợp đương sự và người có