Mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng thực tế ngân hàng vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản để thu hồi nợ.
Rủi ro rất pHồ biến đó là quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không được tuân thủ chặt chẽ. Hiện nay, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro nhưng rủi ro xảy ra thường do quy trình bị bỏ sót hoặc do cán bộ tín dụng chưa có kinh nghiệm, còn yếu về nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng. Có nhân viên ngân hàng đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất. Một rủi ro nữa là do ngân hàng chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp không được công chứng theo đúng quy định. Bên thế chấp căn cứ vào điểm này để cho rằng, hợp đồng thế chấp vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm trả nợ với ngân hàng.
Rủi ro đến với ngân hàng khi khách hàng làm giả các giấy tờ để lừa đảo ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và các công chứng viên cũng không được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết các loại giấy tờ thật và giấy tờ giả.
Rủi ro khi ngân hàng định giá bất động sản không chính xác, việc định giá không chính xác có thể là do cán bộ tín dụng đã tạo điều kiện cho khách hàng bằng
cách cố tình nâng giá trị của bất động sản lên cao hơn so với thực tế để khách hàng rút được tiền vay nhiều hơn. Ngoài ra có trường hợp cán bộ ngân hàng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet, hoặc thông qua các nguồn thông tin khác mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định hiện trạng nhà, đất - giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, nên đã định giá sai tài sản bảo đảm, chỉ đến khi xử lý tài sản bảo đảm mới phát hiện ra sai sót này.
Rủi ro khi ngân hàng không xác định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng. Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người thì chỉ cần một người ký hợp đồng thế chấp. Như vậy, khi xảy ra tranh chấp thì ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản bảo đảm vì người còn lại sẽ khiếu kiện bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký. Để hạn chế rủi ro này, bên thế chấp tài sản phải chứng minh tài sản là của chung hay của riêng tức là phải chứng minh tình trạng hôn nhân của mình, nếu đã có gia đình thì bắt buộc phải có đủ chữ ký của 02 vợ chồng trong hợp đồng. Theo đó, khi có người đi một mình đến ký hợp đồng thì buộc phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của UBND xã, trong thực tế lại có nhiều trường hợp người có tài sản bảo đảm lại sống ở nhiều nơi, nhiều quãng thời gian khác nhau, rất khó xác định tình trạng hôn nhân của người đó. Chính điều này đã tiềm ẩn rủi ro khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vì sự khiếu kiện của những người có liên quan đến tài sản mà ngân hàng không biết để lấy đủ chữ ký. Trong trường hợp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì phải có tài liệu chứng minh (bản di chúc, hợp đồng tặng cho riêng…) hoặc bản cam kết của người còn lại xác nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riêng.
Rủi ro cho ngân hàng khi trong thời hạn một bất động sản đang là tài sản bảo đảm, ngân hàng đã không giám sát được sự thay đổi hiện trạng của tài sản và đến khi cần xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì ngân hàng gặp rất nhiều vướng mắc. Có trường hợp khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất của một khu đất, sau một thời gian, bên thế chấp xây nhà trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất.
Rủi ro do tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng. Thực tế đã xảy ra vụ sạt lở đất trôi theo nhà đất là tài sản bảo đảm của khoản vay tại ngân hàng. Trong trường hợp này ngân hàng là người hoàn toàn phải chịu rủi ro khi người vay không trả được nợ cho ngân hàng do tài sản của họ cũng bị mất.
Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước, có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản bảo đảm) còn nguyên vẹn nhưng do thay đổi quy hoạch, do có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản bảo đảm sụt giảm giá trị rất nhanh chóng, trong thời gian ngắn giao dịch có bảo đảm của ngân hàng đã trở thành không bảo đảm.