Cũng như các nghiệp vụ khác, nghiệp vụ quản lý TSBĐ phát sinh tình huống rủi ro. Hậu quả sẽ lớn hơn khi rủi ro tạo thành dư luận bất lợi cho ngân hàng. Điều này có thể dẫn đến suy giảm nguồn vốn huy động, hoặc giảm số lượng giao dịch của khách hàng với Ngân hàng, thậm chí có thể phá huỷ những nỗ lực, thành quả của ngân hàng, làm mất lòng tin của công chúng với các phương diện duy trì hoạt động của ngân hàng đó. Bởi vậy NHTM cần quan tâm và có biện pháp hữu hiệu quản trị rủi ro, trong đó có quản trị rủi ro quản lý TSBĐ. Thông thường một số biện pháp pháp chế ngự và kiểm soát rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên quan đến việc quản lý TSBĐ như sau:
- Biện pháp bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính là từ phương án hoặc dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng vay. Trong giao dịch vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng, hợp đồng bảo đảm (hợp đồng cầm cố,
thế chấp, bảo lãnh) được pháp luật coi là hợp đồng phụ và hợp đồng tín dụng mới là hợp đồng chính của giao dịch. Vì vậy, trước khi cho vay ngân hàng phải thẩm định kỹ hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn, khả năng tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay, sau đó mới xem xét đến tài sản đảm bảo. Mỗi loại tài sản bảo đảm có những ưu, nhược điểm khác nhau nhưng luôn có điểm chung là ẩn chứa rủi ro, và tùy từng trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp trên nguyên tắc an toàn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức có thể.
- Các ngân hàng cần hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy định. Ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm theo khẩu vị rủi ro của ngân hàng. Phối kết hợp giữa các phòng nghiệp vụ có liên quan đến việc quản lý TSBĐ thực hiện các quy trình nghiệp vụ một cách chặt chẽ và thống nhất. Xác định rõ trách nhiệm của từng thành viên quản lý và tham gia quản lý TSBĐ. Đối với hồ sơ TSBĐ ban đầu khách hàng vay theo bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cần chú ý khi tài sản hình thành, cán bộ tín dụng lưu hồ sơ gốc bổ sung vào bì hồ sơ lưu tại kho, tránh tình trạng chỉ lưu tại hồ sơ tín dụng, gây thất lạc TSBĐ.
- Xây dựng hệ thống quản lý và khai thác dữ liệu, phát triển một phần mềm chuyên dụng để theo dõi việc xuất nhập TSBĐ một cách khoa học, bảo đảm số liệu nhập vào hệ thống máy tính và hồ sơ giấy chính xác, đầy đủ.
- Đào tạo cán bộ nhân viên có chuyên môn cao, và thường xuyên kiểm tra chất lượng công nhân viên, tuyển dụng các cán bộ, công nhân viên phải có trách nhiệm nghĩa vụ, đạo đức nghề nghiệp. Ngoài ra, ngân hàng phải ban hành quy trình quy chế chặt chẽ kiểm soát hoạt động của cán bộ, công nhân viên, phân biệt, tách biệt trách nhiệm giữa các bộ phận để tránh rủi ro. Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tập trung pHồ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong nhận và xử lý tài sản bảo đảm. Xử lý kỷ luật nghiêm các đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực hiện sai quy trình quản lý tín dụng và tài sản bảo đảm.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý TSBĐ thông qua việc kiểm kê cuối tháng, cuối quý, cuối năm; kiểm kê đột xuất đối những món vay có yếu tố nghi ngờ.
Đối với các loại tài sản bảo đảm, ngân hàng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro. Khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý đạt được hiệu quả cao, các ngân hàng cần phải phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời.
- Hạn chế cho mượn giấy tờ pháp lý liên quan TSBĐ. Trường hợp cho mượn giấy tờ pháp lý TSBĐ (Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy đăng ký giao dịch đảm bảo…) cần yêu cầu cán bộ tín dụng phải theo sát để kiểm tra, giám sát quá trình mượn của khách hàng; khi nhập kho cần kiểm tra kỹ đối với các loại giấy tờ này. Mặt khác để giảm thiểu rủi ro do khách quan mang lại, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng cam kết/đặt cọc/ bảo lãnh hoặc cân nhắc thận trọng cử cán bộ có phẩm chất đạo đức tốt giám sát khách hàng trong qua hình mượn giấy tờ pháp lý liên quan đến TSĐB.
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động quản trị rủi ro bằng Bất động sản đảm bảo
1.2.5.1. Các nhân tố thuộc về phía ngân hàng
Công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng và tài
sản đảm bảo
Tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này còn nhiều vấn đề:
- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, không có tác dụng phòng ngừa rủi ro.
- Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách qui định này
nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát.
Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc NHNN về phân loại, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng yêu cầu trong vòng 3 năm, các ngân hàng phải hoàn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt động, tình hình thực tế của ngân hàng. Rõ ràng, không một ngân hàng Việt Nam nào có kinh nghiệm trong vấn đề này. Vì vậy, chúng ta có hơn 40 ngân hàng thương mại nhưng rất ít ngân hàng đã xây dựng và áp dụng thành công qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ với sự tư vấn của các tổ chức quốc tế, hầu hết, các ngân hàng khác chỉ sao chép và điều chỉnh một số chỉ tiêu để áp dụng tại ngân hàng mình mà không giải thích được cơ sở xây dựng và tính khoa học của qui trình này. Nhiều chỉ tiêu định tính được đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng thang điểm rất cao, từ đó, việc xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi ro trung bình để cho vay là một “thủ thuật” đơn giản.
Nhiều ngân hàng chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống. Hoạt động của Ban kiểm soát chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.
Một quy trình thẩm định tín dụng nói chung và công tác định giá tài sản đảm bảo nói riêng trong cho vay có tài sản bảo đảm phải được thiết lập một cách cụ thể, nhất quán. Các bước của quy trình phải được thực hiện đầy đủ, chính xác cũng như việc định giá tài sản bảo đảm thận trọng, hợp lý có thể giúp ngân hàng nâng cao chất lượng cho vay và ngược lại.
Công tác định giá tài sản thế chấp là BĐS
Đối với tài sản là giá trị quyền sử dụng đất thì một trong những lo ngại của người đi vay là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của các NHTM. Thực tế hiện nay là để xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, các ngân hàng thường thực hiện theo 2 hướng: Thứ nhất là lấy giá đất nhà nước quy định nhân với hệ số điều chỉnh; Thứ hai là lấy trung bình cộng của giá đất nhà nước quy định đối với mảnh
đất đó với giá đất của các mảnh đất tương tự đã được chào bán trên thị rường. Trường hợp thứ nhất nếu ngân hàng tính toán được một hệ số điều chỉnh chuẩn xác thì kết quả định giá có độ tin tưởng cao. Tuy nhiên hiện nay, các ngân hàng thường chỉ mang tính chất áp đặt hệ số này một cách cố định chứ chưa định giá một cách có căn cứ khoa học và việc áp đặt này thường làm cho giá trị của mảnh đất cần định giá có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực tế.
Khả năng thu thập thông tin
Đây cũng là một trong những chiến lược ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản. Ngân hàng cũng cần phải có một hệ thống thu thập thông tin một cách có hiệu quả. Không chỉ thu thập thông tin về khách hàng mà còn phải thu thập thông tin về tài sản bảo đảm để có thể đưa ra cái nhìn chính xác nhất về tài sản đem ra bảo đảm của khách hàng. Thông tin có đầy đủ thì ngân hàng mới biết được toàn diện về khách hàng cũng như TSĐB, từ đó ngân hàng mới lựa chọn được khách hàng tốt, TSĐB đạt yêu cầu, nâng cao chất lượng tín dụng cũng như chất lượng TSĐB.
Hoạt động quản lý và xử lý tài sản đảm đảm là BĐS:
Quản lý tài sản đảm bảo BĐS được hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra nhằm bảo đảm tài sản thế chấp vẫn đang trong tình trang bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản đảm so với giá trị nêu tại hợp đồng thế chấp. Cán bộ tín dụng, hỗ trợ tín dụng là người chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quản lý TSĐB và các loại tài sản liên quan. Quản lý tốt TSĐB giúp ngân hàng theo dõi, kiểm tra, đánh giá nhằm đảm bảo tài sản vẫn đang trong tình trạng bình thường, đồng thời ngăn chặn kịp thời các sự cố làm giảm giá trị của tài sản BĐS gây thiệt hại cho ngân hàng.
Tài sản càng nằm trong sự quản lý của ngân hàng hoặc được pháp luật cho phép ngân hàng được xử lý tài sản thì càng an toàn, ngược lại tài sản nằm ngoài sự kiểm soát của ngân hàng hoặc ngân hàng khó kiểm soát thì tính an toàn của tài sản thế chấp càng thấp.
Phát hiện kịp thời các sai phạm xảy ra có thể là do vô ý hoặc cố ý là vô cùng cần thiết đối với mỗi ngân hàng. Hiện này, các ngân hàng thường tiến hành phân cấp tín dụng với mức phân cấp phụ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng. Với
các khoản vay nhỏ có thể chỉ cần một vài cán bộ thực hiện, nhưng đối với các khoản vay lớn phải đưa lên cấp trên, thậm chí thành lập hội đồng xét duyệt. Chính sách quản lý của ngân hàng tốt sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, nâng cao chất lượng đảm bảo tiền vay. Ngân hàng thường xuyên kiểm tra giám sát việc sử dụng vốn của khách hàng sẽ nâng cao ý thức thực hiện đúng cảm kết, tăng chất lượng tín dụng, thường xuyên kiểm tra TSĐB để phát hiện kịp thời khách hàng có sử dụng tài sản không đúng mục đích, ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đảm bảo việc xử lý tài sản khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Việc xử lý tài sản đảm bảo ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích các bên, vì vậy việc xử lý TSĐB phải công khai, minh bạch, đúng quy định, nhanh chóng, thuận tiện, bảo đảm quyền lợi các bên. Nếu xử lý tài sản không tốt sẽ dẫn đến xung đột về lợi ích và gây ra tranh chấp, trong trường hợp các bên không thể giải quyết được phải nhờ đến can thiệp của toà án sẽ gây ra tổn thất cho ngân hàng, khoản nợ có thể không thu hồi được đầy đủ.
Ngoài ra còn một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay như công tác quản lý tài sản đảm bảo, kiểm tra giám sát tài sản bảo đảm.
Chất lượng của cán bộ tín dụng và hỗ trợ tín dụng
Cán bộ tín dụng, hỗ trợ tín dụng là những người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng,có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định, định giá, quản lý và xử lý tài sản bảo đảm. Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng có ảnh hưởng lớn đến chất lượng bảo đảm tiền vay. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có kiến thức và kinh nghiệm, am hiểu pháp lụât thì sẽ có khả năng đánh giá chính xác về giá trị tài sản bảo đảm, xác định được tính hợp pháp của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trình độ chuyên môn thôi thì chưa đủ mà mỗi cán bộ tín dụng, hỗ trợ tín dụng còn cần phải có đạo đức tốt bởi trong hoạt động ngân hàng, thường xuyên tiếp xúc với tiền nên con người rất dễ nảy sinh lòng tham, móc nối với khách hàng để cố tình đánh giá sai giá trị tài sản bảo đảm, gây ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng vay không có khả năng trả nợ. Trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp cán bộ ngân hàng bị tha hoá, thông đồng với khách hàng để mưu lợi cá nhân, dẫn đến không thẩm định đầy đủ các dự án của khách hàng khi cho vay, dẫn đến tình trạng dự án không có tính khả thi trên thực tế, không
có khả năng thu hồi vốn để trả nợ cho ngân hàng
1.2.5.2. Nhân tố thuộc về phía khách hàng
Tính trung thực, chính xác của các thông tin do khách hàng cung cấp
Thông tin không đối xứng làm ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng bảo đảm tiền vay. Những thông tin ban đầu đến với ngân hàng thường do khách hàng cung cấp. Nếu họ cố tình che đậy hay thiếu trung thực trong báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, các chứng từ sổ sách liên quan đến việc sử dụng vốn vay thì sẽ gây khó khăn cho cán bộ thẩm định cũng như khó khăn trong việc nắm bắt tình hình sản xuất kinh doanh, theo dõi, giám sát, quản lý vốn vay của khách hàng. Ngược lại, nếu khách hàng trung thực, cung cấp những thông tin chính xác sẽ giúp ngân hàng lựa chọn được hình thức cho vay phù hợp, góp phần nâng cao chất lượng bảo đảm tiền vay.
Năng lực tài chính, trình độ quản lý của khách hàng
Năng lực tài chính, trình độ quản lý của khách hàng vay vốn rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng của công tác bảo đảm tiền vay. Nếu trình độ quản lý của khách hàng yếu kém, không đủ khả năng cạnh tranh trên thương trường sẽ dẫn đến tình trạng làm ăn thua lỗ, không đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng khiến chất lượng của hoạt động bảo đảm tiền vay bị giảm sút.
Có những doanh nghiệp có vốn tự có quá ít, nhiệm vụ sản xuất kinh doanh lớn, vốn vay quá nhiều khiến doanh nghiệp không có khả năng tự chủ về tài chính, bị động trong sản xuất kinh doanh, vì vậy nợ đến hạn thiếu khả năng thanh toán ngay. Hay năng lực quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp bị hạn chế thì các