Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS, về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định đất đai là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Theo Luật pháp của Trung quốc thì đất đai được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, không được mua bán mà chỉ được
chuyển quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, theo quy định pháp luật thì không phải tất cả các loại đất đai đều được tham gia vào thị trường BĐS. Theo đó đất đai không có quyền sở hữu riêng mà đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, “đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận QSDĐ. Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật” (Quốc hội 2013, Luật Đất đai)
Như vậy có thể hiểu:
Quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Quyền sử dụng đất các dự án khối tỉnh là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị trao đổi của đất thuộc dự án.
Giá QSDĐ (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, QSDĐ chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
10