trên địa bàn tỉnh Yên Bái
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quy trình đấu giá
3.2.1.1. Giải pháp về chính sách
- Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài, trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau, việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần điều chỉnh theo nhu cầu.
- Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án, nếu quy hoạch chậm sẽ không chớp được thời cơ lúc giá đất cao.
- Ban hành văn bản quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2.1.2. Giải pháp về kỹ thuật
- Đầu tư cơ sở hạ tầng tạo các vị trí đấu giá đất để thu hút người mua.
- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát với giá thị trường, tránh các trường hợp thông thầu trả giá thấp.
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá.
khai, minh bạch và có hiệu quả sử dụng cao.
- Thực hiện các quy trình ứng vốn để thực hiện dự án nhanh, có hiệu quả. - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí có liên quan đến đấu giá QSDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quản BĐS đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
3.2.2. Giải pháp khác
3.2.2.1. Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện đấu giá
- Làm tốt công tác xét duyệt tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá, tránh dẫn tới tình trạng người trúng đấu giá không có khả năng huy động tài chính để thực hiện dự án đấu giá dẫn tới tình trạng dự án cheo như trước đây:
- Số lượng lô đất đưa ra đấu giá phải được tính toán dựa vào nhu cầu và thị hiếu của người dân tại địa phương.
- Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá.
- Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản đồng ý cho tiếp tục triển khai bán đấu giá đối với các quỹ đất hiện nay chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng đảm bảo điều kiện đấu giá theo quy định tại Khoản 1, Điều 119, Luật Đất đai 2013. Đề nghị phê duyệt phương án đấu giá và quyết định đấu giá đối với các quỹ đất đủ điều kiện như trên nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh sẽ phối hợp với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh tổ chức đấu giá trên cơ sở cho người tham gia đấu giá cam kết bằng đơn và các điều khoản trong hợp đồng (người tham gia đấu giá cam kết nộp tiền và nhận mặt bằng sau)
3.2.2.2. Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền, quảng cáo
- Đối với các dự án đấu giá đất cần được quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thên nhiều nguời tham gia.
- Tăng cường năng lực truyền thông, giúp cho người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, công khai các thủ tục, đơn giản hóa các bảng biểu, sơ đồ hướng dẫn thủ tục ở bộ phận một cửa Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất để người dân có thể nắm bắt và chủ động hơn trong thực hiện các quyền của mình trong đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3. Kiến nghị
Cần có biện pháp xác minh tài chính của những người tham gia đấu giá tại buổi xét tư cách tham gia đấu giá xem nguồn tài chính có đủ để tham gia đấu giá, nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng đấu rồi bỏ gây mất thời gian tổ chức đấu giá một dự án nhiều lần làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Thông tin người đăng ký tham gia phải được bảo mật tránh móc nối với nhau để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Cần có chế tài xử phạt đối với các trường hợp thông thầu bị phát hiện để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu được hiệu quả cao.
Quy trình lập dự án cũng như thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí từ đó ngăn chặn các hành vi tiêu cực có thể xảy ra trong quá trình đấu giá.
Trong giai đoạn 2015 -2019, việc phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất và thu tiền giao đất có nhiều thuận lợi hơn đó là: Các quỹ đất ở đô thị được gắn với các Dự án trọng điểm của tỉnh như đường tránh ngập, đường vành đai thị xã Nghĩa Lộ… Trong giai đoạn này tỉnh đã rà soát, thu hồi các quỹ đất của các tổ chức (doanh nghiệp, cơ quan nhà nước) chuyển sang quỹ đất dân cư, số tiền bán đấu giá hàng năm chiếm tỷ lệ trên 10% tổng số tiền sử dụng đất. Các quỹ đất này đều có giá trị và thuận lợi cho phát triển kinh doanh dịch vụ và thương mại và chi phí đầu tư hạ tầng ít, không phát sinh chi phí giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, số tiền sử dụng đất thu được của các nhà đầu tư lớn, chiếm tỷ trọng cao như: Tập đoàn Vingroup là 42,4 tỷ đồng năm 2015, Tập đoàn Hoa Sen là 92 tỷ đồng năm 2016 và nhiều tổ chức, cá nhân khác với số tiền hàng chục tỷ đồng. Ngoài ra, còn có một số doanh nghiệp tự nguyện nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
Sự tập trung cao trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của các cấp uỷ Đảng, chính quyền các cấp, sự phối kết hợp giữa các cơ quan tham mưu với chính quyền cơ sở trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, xây dựng các khu tái định cư,... nên đã mang lại hiệu quả cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhà. Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị từ tỉnh đến xã nên đã đạt được những kết quả nhất định, cơ bản đáp ứng bàn giao mặt bằng sạch cho đơn vị thi công, tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư và được đại bộ phận nhân dân đồng tỉnh ủng hộ.
Hình thức triển khai thực hiện dự án phát triển quỹ đất trong thời gian vừa qua chủ yếu theo phương án Nhà nước tự đầu tư hạ tầng với nguồn ứng vốn từ Quỹ phát triển đất của tỉnh.
Riêng năm 2016, 2017 triển khai thí điểm phương án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ, phương thức này có ưu điểm là: (1) Tận dụng được vốn của Nhà đầu tư để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch; (2) Việc thu hồi vốn đầu tư theo phương án tính toán đối với các quỹ đất được thực hiện nhanh, gọn, đẩy nhanh tiến độ thu ngân sách. Nhà nước không phải bỏ vốn ngay để đầu tư hạ tầng, làm giảm áp lực cho ngân sách; (3) Chuyển việc thu hồi vốn đầu tư sang cho lĩnh vực tư nhân trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng bão hòa sức mua; (4) Việc tham gia của thành phần kinh tế tư nhân sẽ làm cho dự án quản lý có hiệu quả hơn, tránh được những tiêu cực trong hoạt động quản lý các dự án đầu tư từ nguồn vốn công; tiết kiệm được vốn đầu tư của Nhà nước (do không phải bố trí nguồn nhân lực, bộ máy quản lý) cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội khác; (5) Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ với Nhà nước theo Hợp đồng dự án, Nhà đầu tư sẽ được chủ động sử dụng quỹ đất và hạ tầng để kinh doanh, thu hồi vốn linh hoạt và có phát sinh lợi nhuận, do vậy sẽ hấp dẫn các Nhà đầu tư tham gia; (6) Thời gian thực hiện dự án được đẩy nhanh, do đó sẽ sớm phát huy hiệu quả về mặt xã hội của các công trình hạ tầng thuộc dự án.
Đánh giá hiệu quả kinh tế của 03 dự án đấu giá cho thấy:
+ Hiệu quả kinh tế: Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp đã mang lại hiệu quả kinh tế và giá trị thu vào ngân sách Nhà nước lớn hơn giá khởi điểm.
+ Hiệu quả xã hội: Hoàn thiện được hệ thống hạ tầng kỹ thuật các khu đất đấu giá góp phần tạo dựng các phát triển các khu đất ở theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần thực hiện quy hoạch chung của tỉnh.
+ Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai: từng bước ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống được việc lấn chiếm đất công và giao đất trái thẩm quyền.
nhanh chóng, thuận lợi; góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 06/2007/TT-
BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 06/2007/TT-
BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-
BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xấc định giá đất.
4. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010
của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
5. Bộ Tư Pháp (2015), Báo cáo tổng kết 5 năm thực hiện Nghị định
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, công tác lập và quản lý các tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp tại các địa phương, Hà Nội.
6. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. 7. Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014, Quy định về giá đất.
8. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
giá tài sản.
10. Nguyễn Quang Thi (2016), Giáo trình Định giá đất và Bất động sản, Thái Nguyên
11. Nguyễn Văn Sĩ (2012), Xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Quản lý
hành chính công, Học viện Chính trị- Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh.
12. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Hà Nội.
13. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016), Luật Đấu giá tài sản, Hà Nội.
14. Quy trình đấu giá đất của Nhật Bản (2004), Nhật Bản
http://www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http://www.e-sellers.co.jp
15. Tài liệu, số liệu của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái.
16. Trần Kim Chung (2012), Định giá đất và phân cấp trong việc định
giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, Kỷ yếu Hội thảo “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt
Nam hiện nay - Thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” của Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Đại học KTQD, 2012.
17. Trần Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở Việt nam”, Sách tham khảo, NXB Tư
Pháp, Hà Nội.
18. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa Khoa học quản lý (2006),
Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế, Nhà xuất bản Khoa học và
kỹ thuật, Hà Nội.
19. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa Khoa học quản lý (2010), Giáo
20. Uỷ ban nhân dân tỉnh Yên Bái (2014), Quyết định 10/2014/QĐ- UBND ngày 18 tháng 07 năm 2014, Ban hành quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái.
21. Uỷ ban nhân dân tỉnh Yên Bái (2020), Quyết định 14/2020/QĐ- UBND ngày 26 tháng 08 năm 2020, Ban hành quy địnhmột số nội dung về quản lý đầu tư và xây dựng trên địa bàn tỉnh Yên Bái
Phiếu đánh giá ý kiến của các cán bộ liên quan đến quá trình đấu giá quyền sử dụng đất các dự án khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái về tính hiệu quả của
hoạt động đấu giá QSD đất tại tỉnh Yên Bái PHIẾU TRƯNG CẦU Ý KIẾN
Kính thưa Ông/Bà!
Chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu về tính hiệu quả trong hoạt động đấu giá QSD đất tỉnh Yên Bái hiện nay. Sự tham gia của Ông/Bà sẽ giúp chúng tôi rất nhiều trong nghiêu cứu. Ông/Bà hãy đọc kỹ và trả lời câu hỏi trong phiếu này. Những thông tin mà Ông/Bà cung cấp chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học và hoàn toàn được giữ kín.
Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của Ông/Bà!
Ghi chú: Mục hỏi Ông/Bà chọn 1 phương án trả lời thích hợp nhất theo hiểu biết và mức độ quan tâm của mình. Phần bỏ trống “....” dành cho ý kiến khác của Ông/Bà.
Câu 1: Theo Ông (bà) các đơn vị quản lý quỹ đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để lập phương án đấu giá QSDĐ trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt đã thực hiện đạt mức độ nào?
A. Rất tốt; B. Tốt;
C. Trung Bình; A. Yếu;
B. Rất yếu.
Câu 2: Theo Ông (bà) hồ sơ đấu đấu giá quyền sử dụng đất đã được đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ chuẩn bị đạt mức độ nào gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trước khu trình UBND tỉnh quyết định đấu giá QSDĐ ?
B. Tốt;
C. Trung Bình;