khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái 2020 – 2025
Thứ nhất, Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước,
tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Công tác đấu giá QSDĐ là hình thức giao đất cho người SDĐ nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền ước tính thu được). Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Thứ hai, Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định
giá đất.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tahm gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá. Người tham gia đấu giá đưa ra mức giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thề tham gia thị trường, xóa giá ảo về
Thứ ba, Tạo cơ sở cho sự phát triển của thị trường BĐS
Trong thị trường BĐS các giao dịch chuyển quyền SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những hoạt động chủ yếu. Đấu giá QSDĐ là một hình thức chuyển quyền SDĐ trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS.
Thứ tư, Đã trở thành cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước
sát với giá thị trường.
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt ở đấy Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng một mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển ngượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt
khác giá đất do Nhà nước quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tác định giá đất trên thị trường.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thi cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản của cả nước nói chung và của tỉnh
Yên Bái nói riêng đang có xu hướng phát triển hơn do kinh tế được dự báo tốt hơn các năm trước.
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện đấu giá quyền sử dụng đất của dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái
Căn cứ vào các nhiệm vụ của tỉnh giao cho Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất, phương hướng hoàn thiện tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ các dự án khai thác quỹ đất của Văn phòng là:
- Đổi mới bộ máy tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất, trong đó có bộ phận chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ theo hướng nâng cao hiệu quả và tính chuyên nghiệp của bộ máy. Xây dựng Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình là đơn vị đi đầu trong công tác khai thác quỹ đất. Điều chỉnh, bổ sung cơ cấu tổ chức Văn phòng cho phù hợp với chiến lược, chức năng nhiệm vụ. Khi đó công việc khai thác quỹ đất của Văn phòng sẽ có nhiều quỹ đất hơn, dự án đấu giá QSDĐ nhiều hơn, quy mô và số lượng các dự án quỹ đất được giao cho Văn phòng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách.
thực tế địa phương. Để công tác tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, ngoài việc xây dựng bộ máy tổ chức thực hiện, điều rất quan trọng là phải coi trọng việc lập kế hoạch thực hiện đấu giá QSDĐ như kế hoạch về nguồn vốn, kế hoạch về chi phí, kế hoạch đảm bảo các nguồn lực về thời gian, tiến độ thực hiện. Các kế hoạch thực hiện đó nếu được chuẩn bị kĩ lưỡng, chi tiết, cụ thể sẽ giảm thiểu được rủi ro và xung đột trong quá trình thực hiện đấu giá, đảm bảo đạt hiệu quả mong muốn.
- Công tác chỉ đạo thực hiện cần được Văn phòng quan tâm sát sao với vai trò cơ quan có thẩm quyền được tỉnh giao nhiệm vụ tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ các dự án khối tỉnh trên địa bàn tỉnh và là thành viên trong Hội đồng đấu giá QSDĐ của tỉnh trong trường hợp đặc biệt. Công việc thực hiện trực tiếp phiên bán đấu giá được Văn phòng thuê Đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp làm nhưng điều đó không có nghĩa ủy quyền toàn bộ, mà Văn phòng vẫn phải có trách nhiệm lựa chọn kỹ các đơn vị này thông qua đấu thầu rộng rãi, chuẩn bị, cung cấp các tài liệu thông tin cần thiết, giám sát, kiểm tra chặt chẽ, xử lý vấn đề một cách kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
- Tiếp tục tăng cường thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên để nâng cao hiệu lực và hiệu quả hoạt động kiểm tra, giám sát của Văn phòng, đòi hỏi sự phối hợp hành động của các Sở, ban, ngành đồng thời Cán bộ, công chức, viên chức của Văn phòng và các cơ quan có liên quan phải tinh thông chuyên môn và có tinh thần trách nhiệm cao.
- Xử lý các công việc sau đấu giá đúng trình tự, thủ tục và kịp thời để hoàn thành tiến độ các dự án khối tỉnh trên địa bàn tỉnh cũng như các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội, hạ tầng của tỉnh Yên Bái.
3.2. Giải pháp hoàn thiện đấu giá quyền sử dụng đất các dự án khối tỉnhtrên địa bàn tỉnh Yên Bái trên địa bàn tỉnh Yên Bái
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quy trình đấu giá
3.2.1.1. Giải pháp về chính sách
- Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài, trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau, việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần điều chỉnh theo nhu cầu.
- Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án, nếu quy hoạch chậm sẽ không chớp được thời cơ lúc giá đất cao.
- Ban hành văn bản quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2.1.2. Giải pháp về kỹ thuật
- Đầu tư cơ sở hạ tầng tạo các vị trí đấu giá đất để thu hút người mua.
- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát với giá thị trường, tránh các trường hợp thông thầu trả giá thấp.
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá.
khai, minh bạch và có hiệu quả sử dụng cao.
- Thực hiện các quy trình ứng vốn để thực hiện dự án nhanh, có hiệu quả. - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí có liên quan đến đấu giá QSDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quản BĐS đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
3.2.2. Giải pháp khác
3.2.2.1. Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện đấu giá
- Làm tốt công tác xét duyệt tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá, tránh dẫn tới tình trạng người trúng đấu giá không có khả năng huy động tài chính để thực hiện dự án đấu giá dẫn tới tình trạng dự án cheo như trước đây:
- Số lượng lô đất đưa ra đấu giá phải được tính toán dựa vào nhu cầu và thị hiếu của người dân tại địa phương.
- Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá.
- Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản đồng ý cho tiếp tục triển khai bán đấu giá đối với các quỹ đất hiện nay chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng đảm bảo điều kiện đấu giá theo quy định tại Khoản 1, Điều 119, Luật Đất đai 2013. Đề nghị phê duyệt phương án đấu giá và quyết định đấu giá đối với các quỹ đất đủ điều kiện như trên nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh sẽ phối hợp với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh tổ chức đấu giá trên cơ sở cho người tham gia đấu giá cam kết bằng đơn và các điều khoản trong hợp đồng (người tham gia đấu giá cam kết nộp tiền và nhận mặt bằng sau)
3.2.2.2. Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền, quảng cáo
- Đối với các dự án đấu giá đất cần được quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thên nhiều nguời tham gia.
- Tăng cường năng lực truyền thông, giúp cho người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, công khai các thủ tục, đơn giản hóa các bảng biểu, sơ đồ hướng dẫn thủ tục ở bộ phận một cửa Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất để người dân có thể nắm bắt và chủ động hơn trong thực hiện các quyền của mình trong đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3. Kiến nghị
Cần có biện pháp xác minh tài chính của những người tham gia đấu giá tại buổi xét tư cách tham gia đấu giá xem nguồn tài chính có đủ để tham gia đấu giá, nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng đấu rồi bỏ gây mất thời gian tổ chức đấu giá một dự án nhiều lần làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Thông tin người đăng ký tham gia phải được bảo mật tránh móc nối với nhau để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Cần có chế tài xử phạt đối với các trường hợp thông thầu bị phát hiện để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu được hiệu quả cao.
Quy trình lập dự án cũng như thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí từ đó ngăn chặn các hành vi tiêu cực có thể xảy ra trong quá trình đấu giá.
Trong giai đoạn 2015 -2019, việc phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất và thu tiền giao đất có nhiều thuận lợi hơn đó là: Các quỹ đất ở đô thị được gắn với các Dự án trọng điểm của tỉnh như đường tránh ngập, đường vành đai thị xã Nghĩa Lộ… Trong giai đoạn này tỉnh đã rà soát, thu hồi các quỹ đất của các tổ chức (doanh nghiệp, cơ quan nhà nước) chuyển sang quỹ đất dân cư, số tiền bán đấu giá hàng năm chiếm tỷ lệ trên 10% tổng số tiền sử dụng đất. Các quỹ đất này đều có giá trị và thuận lợi cho phát triển kinh doanh dịch vụ và thương mại và chi phí đầu tư hạ tầng ít, không phát sinh chi phí giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, số tiền sử dụng đất thu được của các nhà đầu tư lớn, chiếm tỷ trọng cao như: Tập đoàn Vingroup là 42,4 tỷ đồng năm 2015, Tập đoàn Hoa Sen là 92 tỷ đồng năm 2016 và nhiều tổ chức, cá nhân khác với số tiền hàng chục tỷ đồng. Ngoài ra, còn có một số doanh nghiệp tự nguyện nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
Sự tập trung cao trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của các cấp uỷ Đảng, chính quyền các cấp, sự phối kết hợp giữa các cơ quan tham mưu với chính quyền cơ sở trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, xây dựng các khu tái định cư,... nên đã mang lại hiệu quả cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhà. Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị từ tỉnh đến xã nên đã đạt được những kết quả nhất định, cơ bản đáp ứng bàn giao mặt bằng sạch cho đơn vị thi công, tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư và được đại bộ phận nhân dân đồng tỉnh ủng hộ.
Hình thức triển khai thực hiện dự án phát triển quỹ đất trong thời gian vừa qua chủ yếu theo phương án Nhà nước tự đầu tư hạ tầng với nguồn ứng vốn từ Quỹ phát triển đất của tỉnh.
Riêng năm 2016, 2017 triển khai thí điểm phương án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ, phương thức này có ưu điểm là: (1) Tận dụng được vốn của Nhà đầu tư để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch; (2) Việc thu hồi vốn đầu tư theo phương án tính toán đối với các quỹ đất được thực hiện nhanh, gọn, đẩy nhanh tiến độ thu ngân sách. Nhà nước không phải bỏ vốn ngay để đầu tư hạ tầng, làm giảm áp lực cho ngân sách; (3) Chuyển việc thu