các dự án khổi tỉnh
1.2.5.1 Các yếu tố thuộc về chính quyền tỉnh
- Thông tin và các thủ tục hành chính do chính quyền tỉnh ban hành có liên quan đến đấu giá QSDĐ. Đó là những thông tin về quy hoạch, đấu thầu; các thủ tục phê duyệt dự án đầu tư, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục lập, phê duyệt phương án đấu giá … Tùy thuộc mức độ hợp lý, tính công khai, minh bạch của các thủ tục này mà có thể tạo thuận lợi hoặc gây khó khăn cho các bên trong quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chi phí thực hiện dự án khai thác quỹ đất. Thông tin và thủ tục rõ ràng, minh bạch, gọn nhẹ thì việc thực hiện sẽ được rút ngắn, đồng thời sẽ hạn chế được tình trạng tiêu cực, giảm chi phí phi chính thức trong quá trình thực hiện.
- Công tác quản lý của chính quyền tỉnh về đất đai. Nếu công tác quản lý đất đai chặt chẽ, chẳng hạn như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng; có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, việc xác định nguồn gốc đất minh bạch, thì khi thực hiện đấu giá thường thuận lợi, chính xác hơn.
- Sự phối hợp của chính quyền. Chính quyền tỉnh với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn, nên sẽ là người chịu trách nhiệm chính trong đấu giá QSDĐ các dự án khối tỉnh, là người phối hợp hoạt động của các Sở, các cơ quan ban ngành có liên quan trong công tác đấu giá. Nếu sự phối hợp này hiệu quả, công tác thực hiện đấu giá QSDĐ các dự án khai thác quỹ đất được chính quyền tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất mới có thể thuận lợi.
22
- Kinh nghiệm: được thể hiện qua quá trình hoạt động và các hợp đồng đã ký kết trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ của tổ chức được giao thực hiện phiên đấu giá QSDĐ. Những đơn vị có kinh nghiệm lâu năm thường ký được nhiều hợp đồng bán đấu giá QSDĐ, với những hợp đồng có giá trị lớn trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ.
- Năng lực tài chính: Nếu đơn vị được giao thực hiện phiên bán đấu giá có nguồn lực tài chính tốt sẽ đảm bảo có đủ các điều kiện về vốn, tài sản ... để việc thực hiện các bước công việc trong quá trình đấu giá QSDĐ được kịp thời, liên tục và hiệu quả.
- Số lượng và năng lực của đội ngũ nhân sự thực hiện đấu giá: Tính chuyên nghiệp của đội ngũ nhân sự của tổ chức bán đấu giá thực hiện phiên bán đấu giá QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn tới toàn bộ quá trình, từ khâu chuẩn bị, niêm yết, quảng cáo, thông báo, lập hồ sơ, bán hồ sơ, thu hồ sơ, thu tiền đặt trước và phiếu trả giá, thực hiện phiên bán đấu giá, hoàn thiện hồ sơ cung cấp cho tổ chức phát triển quỹ đất. Với đội ngũ nhân sự có trình độ chuyên môn, tinh thần trách nhiệm cao, chuyên nghiệp sẽ thực hiện các bước công việc bán đấu giá một cách hiệu quả nhất.
- Công tác bảo vệ trật tự tại phiên đấu giá ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện, nếu công tác bảo vệ không tốt dễ dẫn đến việc một số đối tượng không phải là khách hàng đăng ký tham gia nhưng vào phòng đấu giá gây mất trật tự, ép những người tham gia đấu giá thật sự không được trả giá các vòng đấu tiếp theo để cho các khách hàng đã thông đồng với các đối tượng đó trúng đấu giá.
1.2.5.3 Các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài
* Các yếu tố thuộc về nhà đầu tư
Trong trường hợp đấu giá toàn bộ khu đất để thực hiện dự án đầu tư, thì năng lực tài chính và kỹ thuật của nhà đầu tư là yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tham gia đấu giá QSDĐ. Một nhà đầu tư có khả năng tài chính và kỹ
thuật tốt sẽ có khả năng nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước đủ và đúng tiến độ như phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và hợp đồng thực hiện kết quả trúng đấu giá đã ký kết.
* Các yếu tố thuộc về người dân
- Quy mô và cơ cấu dân số: người dân vùng nông nghiệp hay đô thị, thu nhập của người dân, trình độ dân trí cao hay thấp... có thể ảnh hưởng đến việc trả giá hay việc chấp hành các quy định về đấu giá QSDĐ.
- Yếu tố tâm lý: Thị trường bất động sản luôn có sức hút đối với các nhà đầu tư, cá nhân, hộ gia đình bởi khoản thu nhập khi tham gia đầu tư bất động sản mang lại. Do dó, người dân có tâm lý đầu tư “đám đông” khi thấy thị trường bất động sản lên giá thì đổ xô vào tham gia đầu tư mà không tính toán kĩ lưỡng; khi thị trường bất động sản đóng băng do lạm phát cao thì rất ít nhà đầu tư và khách hàng đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ. Đây cũng là một lý do dẫn đến tình trạng xin điều chỉnh giá sau khi đấu giá.
* Các yếu tố thuộc về thị trường bất động sản và nền kinh tế
Ngoài các yếu tố trên, công tác đấu giá QSDĐ còn chịu ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Sự phát triển hay trầm lắng của thị trường này tác động trực tiếp vào giá của lô đất, khu đất được đưa ra đấu giá, chi phí đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng và GPMB trước khi đấu giá QSDĐ, đồng thời ảnh hưởng tới khả năng tham gia đấu giá của các nhà đầu tư. Nền kinh tế tăng trưởng hay suy giảm, ổn định hay lạm phát,... đều ảnh hưởng đến đầu tư và giá đất.
* Chính sách, pháp luật về đấu giá QSDĐ. Đây là các chính sách nhạy cảm, nên ảnh hưởng của nó sẽ rất nhanh chóng và sâu sắc. Nếu chính sách hợp lý, tức là nó xuất phát từ thực tiễn, từ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích cho các nhóm đối tượng có liên quan thì công tác tổ chức thực hiện sẽ dễ dàng hơn, tránh được
24
những xung đột lợi ích. Ngược lại nếu chính sách bất hợp lý thì sẽ khó bảo đảm hiệu lực pháp lý khi triển khai thực hiện hoặc gây ra những hậu quả nặng nề về chính trị, kinh tế, xã hội.