riêng lẻ đô thị ở quận Hai Bà Trƣng giai đoạn 2013-2015
2.4.1. Những thành tựu đạt được
Công tác CPXD trên địa bàn trong thời gian qua đã đƣợc thực hiện có hiệu quả và tốt hơn. Đặc biệt trong năm 2015, 100%. các công trình xây dựng đƣợc kiểm soát, tỷ lệ công trình xây dựng có phép đạt trên 98% theo đúng chỉ tiêu đƣợc giao, sở dĩ có đƣợc kết quả nhƣ vậy là trong thời gian qua công tác CPXD đã đƣợc quan tâm chú trọng giải quyết. Các thủ tục hành chính đã đƣợc đơn giản hóa và cải cách hơn. Để giảm mức độ vi phạm của việc cố tình xây dựng sai phép, không phép cần đặt ra một yêu cầu quản lý, kiểm tra giám sát cao hơn đối với chính quyền cấp phƣờng và UBND quận.
Quy trình cấp giấy phép xây dựng đã cơ bản đảm bảo đƣợc những yêu cầu về mặt chất lƣợng. Các căn cứ cấp Giấy phép xây dựng đã đƣợc làm chặt chẽ, kết hợp hài hòa giữa các quy định, quy chuẩn của nhà nƣớc với lợi ích hợp pháp của ngƣời dân.
Trong giấy phép xây dựng đƣợc cấp của Nhà ở riêng lẻ đã ghi đầy đủ Tên, địa chỉ chủ đầy tƣ, cấp công trình, chức năng công trình. Bên cạnh đó, việc Giấy phép xây dựng thể hiện đủ căn cứ về nguồn gốc đất, về căn cứ Quy hoạch, các chỉ số diện tích, chiều cao, số tầng, hệ số sử dụng đất... giúp cho công tác quản lý trật tự đô thị và công tác quản lý đất đai, quản lý tài sản trên đất đƣợc rõ ràng hơn.
Tình trạng xây dựng trên đất nông nghiệp trên địa bàn quận đã giảm xuống, các vi phạm từ những năm trƣớc đã đƣợc xử lý. Một số dự án chuyển
dịch cơ cấu kinh tế vẫn còn tình trạng làm sai mục đích đã đựơc phê duyệt và xây dựng nhà ở; một số cơ quan, tổ chức xây dựng cửa hàng kinh doanh, dịch vụ hoặc cho tƣ nhân thuê nhà xƣởng xây dựng không xin phép; ý thức của một bộ phận nhân dân về việc xin phép khi xây dựng công trình đã đƣợc nâng cao.
Đối với các trƣờng hợp xây dựng không phép, lực lƣợng thanh tra xây dựng và UBND các phƣờng đã tổ chức lập biên bản, ra quyết định xử lý theo thẩm quyền, chính quyền địa phƣơng chƣa có những biện pháp đủ mạnh, buộc chủ đầu tƣ xây dựng thực hiện nghiêm túc theo cấp phép xây dựng. Từ đó đảm bảo quy hoạch chung trên địa bàn cũng nhƣ mỹ quan của khu đô thị.
2.4.2. Những hạn chế và nguyên nhân
Công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn đã đạt đƣợc những kết quả đáng kể nhƣng số lƣợng các công trình xây dựng không phép, trái phép vẫn chiếm tỷ lệ cao, việc xin cấp giấy phép xây dựng chƣa đi vào nề nếp.
Công tác cấp giấy phép còn chƣa đúng hạn và đảm bảo sự hài lòng của chủ đầu tƣ. Nhiều công trình có thời hạn cấp phép dài do quá trình hƣớng dẫn hồ sơ và thực hiện hồ sơ xin cấp phép thiếu chính xác. Đối với một số hồ sơ cần sự tham vấn của các sở ban ngành, thời gian tham vấn thƣờng bị quá thời gian quy định.
Trong thời gian gần đây, tuy công tác quản lý trật tự xây dựng đã có những tiến bộ nhất định nhƣng chúng ta vẫn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng: nhìn chung công tác quản lý hoạt động xây dựng của chính quyền địa phƣơng còn nhiều yếu kém. Các cơ quan quản lý vẫn chƣa chú ý và tập trung nhiều nguồn lực cho công tác quy hoạch xây dựng; việc công bố công khai các đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc; đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện công tác quản lý trật tự xây dựng còn non kém; việc thanh tra, kiểm tra, xử lý các công trình vi phạm còn chƣa kịp thời và triệt để; hiện tƣợng xây dựng nhà không phép, sai phép còn nhiều ảnh hƣởng
xấu và gây bức xúc trong dƣ luận, trong công tác quản lý nhà nƣớc về xây dựng hiện nay. Quá trình thanh kiểm tra xây dựng đúng theo giấy phép còn thiếu chính xác. Còn nhiều công trình xây dựng sai so với quy định cấp phép.
Ví dụ trong năm 2012, năm 2013 UBND Quận Hai Bà Trƣngđã phải ra
Quyết định cƣỡng chế 06 công trình xây dựng sai phép lớn tại phƣờng Bùi Thị Xuân nhƣ: công trình số 67 Mai Hắc Đế, công trình 86 Mai Hắc Đế, công trình số 19 Triệu Việt Vƣơng, công trình số 22 Triệu Việt Vƣơng và công
trình 135 - 137 Bùi Thị Xuân, công trình 107A Bùi Thị Xuân cho thấy công
tác kiểm tra, thanh tra sau phép còn chƣa kịp thời. Nếu chính quyền nghiêm minh, kiên quyết xử lý dứt điểm những sai phạm về TTXD ngay từ đầu thì chắc đã không có chuyện 6 công trình nhà cao tầng vi phạm phải tự tháo dỡ, hoặc phải tổ chức cƣỡng chế, gây nhiều lãng phí tiền của, vật chất cho ngƣời dân và xã hội.
Một số dự án mở đƣờng hiện chƣa có quy hoạch 2 bên tuyến phố và quy chế quản lý tuyến phố dẫn đến tình trạng đến tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo ảnh hƣởng đến cảnh quan kiến trúc.Quá trình thu hồi đất, Cơ quan quản lý nhà nƣớc chƣa thực sự tính đến bộ mặt tuyến phố theo Quy định, với diện tích đất còn lại dƣới 15m2 và các cạnh còn lại <3 m thì theo Quy định ngƣời dân không đƣợc phép xây dựng nhƣng khi lập dự án thu hồi thì cơ quan lập dự án không tính đến. Tuy nhiên, đất đai là tài sản có giá trị nên việc ngƣời dân cố tình xây dựng không phép trên diện tích đất còn lại (<15m) là rất lớn. Việc giữa nguyên hiện trạng, hay cho phép chỉnh trang cũng nhƣ hợp khối công trình cũng có nhiều bất cập và không khả thi. Nhà nƣớc cho ngƣời dân giữ nguyên hiện trạng, chỉnh trang dẫn đến sự lộn xộn về kiến trúc đô thị, dẫn đến tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo trên các tuyến phố mới mở ngày càng nhiều. Để hợp khối, thì các hộ dân phải thật sự hợp tác cùng nhau, cùng phải chuẩn bị kinh tế, thời gian sửa chữa nhà phải phù hợp...Nhà nƣớc cũng
cho phép các hộ dân hợp thửa nhƣng điều đó cũng gây khó khăn rất nhiều cho công tác quản lý đất đai, khiếu kiện sau này.Quận HBT đã có phƣơng án đề
xuất khi thu hồi tuyến đƣờng Trần Khát chân – Nguyễn Khoái lấy vào mỗi
bên 50m để làm đất công sở, cơ quan tuy nhiên không thực hiện đƣợc do nguồn vốn giải phóng mặt bằng quá lớn.
Từ những hạn chế trên chúng ta có thể kể các nguyên nhân của những tồn tại cản trở công tác cấp phép xây dựng nhƣ: do ngƣời dân không hiểu biết pháp luật, cán bộ nhũng nhiễu, quy hoạch không công khai, thủ tục rƣờm rà…Nhƣng tóm lƣợc lại có ba nguyên nhân cơ bản sau:
* Vấn đề trong quy hoạch thiết kế
Nhƣ ta đã biết: cấp phép phải dựa vào quy hoạch. Nhƣng thực tế cho thấy, quy hoạch ở nƣớc ta nói chung và quy hoạch của Thành phố nói riêng còn rất nhiều vấn đề bất cập. Trƣớc tiên là phải kể đến quy hoạch chi tiết.Từ tháng 9/1999 UBND Thành phố Hà Nội đã tổ chức công bố và bàn giao cho quận Hai Bà Trƣng quy hoạch chi tiết về giao thông và quy hoạch sử dụng đất với tỷ lệ 1/2000. Nhƣng bản quy hoạch đã đƣợc phê duyệt từ hàng chục năm
nay, nhiều phần đất đai có mục đích sử dụng không còn phù hợp với hiện tại.
Hơn nữa, với bản quy hoạch này thì một con phố chỉ nhỏ nhƣ sợi chỉ, mảnh đất mấy trăm mét vuông chỉnhƣ cái móng tay. Tất cả thể hiện trên bản đồ đều li ti. Quy hoạch chung chung mù mờ lại lỗi thời là một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong công tác cấp phép vì khi tiến hành thẩm định hồ sơ xin cấp phép, cơ quan cấp phép vẫn phải dựa vào bản quy hoạch này. Nhƣ vậy, Quận cũng mắc phải một khó khăn chung của các quận, huyện trong Thành phố đó là: chƣa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dẫn đến việc quản lý
xây dựng thiếu chính xác, đồng bộ.
Vấn đề kế tiếp của việc không có quy hoạch tỷ lệ 1/500 đó là: vì chƣa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên thiết kế đô thị của Thành phố kèm theo
cũng không có. Không có thiết kế đô thị làm cho công tác cấp phép gặp rất nhiềukhó khăn từ cả hai phía chủ đầu tƣ và cơ quan chuyên môn. Vì chƣa có quy định cụ thể chiều cao nhà cho từng tuyến phố nên khi ngƣời dân xin cấp phép xây dựng, cơ quan cấp phép sẽ xem xét đối chiếu quy hoạch khu vực đó đồng thời căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn chung của Thành phố nếu thấy hợp lý thì sẽ cấp phép.
Tuy bản quy hoạch 1/2000 của Thành phố bàn giao cho quận còn nhiều hạn chế. Mặc dù vậy, nhiều năm nay quận vẫn sử dụng nó cho công tác xây dựng nói chung và cấp phép nói riêng. Vì vậy, lẽ ra nó phải đƣợc công khai niêm yết để làm sao toàn bộ ngƣời dân trong quận phải biết và nắm vững. Nhƣng thực tế, trƣớc khi xây nhà, hầu hết ngƣời dân chƣa biết quy hoạch của Quận nhƣ thế nào. Các biện pháp công khai quy hoạch của Quận đƣợc đƣa ra rất nhiều, nhƣng tỏ ra không hiệu quả. Bản đồ đƣợc treo ở phòng ban chuyên môn, đồng nghĩa với việc chỉ khi nào có vƣớng mắc nhân dân lên gặp cán bộ phòng thì mới biết đến quy hoạch. Một biện pháp khác của quận là công bố quy hoạch lên một số wedsite, nhƣng những ai đã từng lên các wedsite đều nhận thấy rằng bản đồ trên đó quá mờ, và nhỏ. Thậm chí tên các phƣờng trong Quận phải cố gắng mới có thể nhìn rõ đƣợc .
Một điều đáng nói là xét về bản chất các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của đồ án đƣợc phê duyệt trong thời gian qua chƣa phải là một đồ án quy hoạch xây dựng. Trong các hồ sơ của đồ án đã đƣợc phân cấp cho Quận phê duyệt thiếu một số bản vẽ nhƣ sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, bản đồ quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, bản đồ chỉ giới đƣờng đỏ…Vấn đề này đã gây rắc rối cho công tác cấp phép xây dựng, gây tiêu cực trong việc thỏa thuận địa điểm, thỏa thuận kiến trúc quy hoạch cho các chủ đầu tƣ.
Nhƣ vậy, không có quy hoạch chi tiết, là một vấn đề khá lớn gây khó khăn cho công tác cấp phép của Quận nói riêng và toàn Thành phố nói
chung. Đến khi nào Thành phố chƣa có quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế đô thị cho các quận, huyện thì những vấn đề trên vẫn là một rào cản lớn trong công tác cấp phép xây dựng.
* Các vướng mắc trong thủ tục hành chính
Cơ sở pháp lý còn chồng chéo, lỗi thời không phù hợp với thực tế. Ví dụ: Theo QCVN 06/2010/BXD thì ngoài việc áp dụng chiều rộng của mặt đƣờng không nhỏ hơn 3.5m cho mỗi làn xe còn nhiều quy định khác phải áp dụng mới đảm bảo việc chữa cháy và cứu nạn theo quy định. Trên giấy tờ nguồn gốc đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho các Chủ đầu tƣ đều không hoạch định khoảng lùi của công trình cho đƣờng PCCC dẫn đến khó khăn trong việc thụ lý xây dựng. Hiện trạng trên địa bàn Quận Hai Bà Trƣng đa phần là ngõ, ngách nhỏ (mặt cắt đƣờng, ngõ <2m là chủ yếu ), diện tích sử dụng chật hẹp, ở tập trung nhiều thế hệ, dân nghèo là chủ yếu với diện tích đất xây dựng đã nhỏ, nên việc yêu cầu ngƣời dân lùi vào khi xây dựng để thõa mãn yêu cầu đó gần nhƣ là không thể. Trong trƣờng hợp ngƣời dân có lùi vào thì các nhà liền kề không cải tạo, sửa chữa thì không lùi vào. Đây là hệ quả của công tác hoạch định quy hoạch chi tiết mà những nhà quản lý trƣớc để lại. Và trong những trƣờng hợp này công trình đƣợc xây dựng sai phép gần nhƣ là đƣơng nhiên. Đây là khẽ hở của quản lý nhà nƣớc dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng của những ngƣời thực hiện công tác kiểm tra, giám sát trật tự xây dựng. Văn bản của cơ quan PCCC nhƣng không phù hợp với điều kiện thực tế của các khu dân cƣđô thị cũ.
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đối với những nhà ở riêng lẻ không đƣợc mở lô gia, ban công chỉ đƣợc phép mở khi mặt cắt lộ giới >= 6m. Tuy nhiên, nhu cầu mở ban công của ngƣời dân là đƣơng nhiên. Hầu hết nhà ở riêng lẻ đô thị ngƣời dân đều làm ban công ra ngõ đi chung và hệ quả sai phép là tất yếu
Căn cứtheo QCVN: 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng Việt Nam quy định công trình chỉ đƣợc phép 100% diện tích với diện tich lô đất <=50 m2. Về điểm này trên thực tế khi áp dụng mật độ xây dựng trên gặp nhiều khó khăn cho nhân dân trong việc cải tạo xây dựng nhà ở riêng lẻ. Cơ bản quận Hai bà Trƣng là một quận đất chật ngƣời đông, đa phần là nhà nhỏ, diện tích đất không lớn, giá thành đất tăng cao không ngừng thì ngƣời dân luôn xây dựng hết phần đất của mình không, quan tâm nhiều đến quy định về mật độ dẫn đến tình trạng sai phép. Đối với một số công trình ngƣời dân vận dụng để ô thoáng để đảm bảo mật độ nhƣng sau đó sẽ tiếp tục xây dựng hết diện tích. Đây cũng là kẽ hở cho trật tự xây dựng đô thị.
Trong mấy năm vừa qua, Chính phủ, Thành phố đang từng bƣớc cố gắng cải thiện hệ thống chính sách để các thủ tục hành chính nói chung và thủ tục cấp phép nói riêng trở nên chặt chẽ chính xác nhƣng lại thông thoáng dễ dàng hơn.
Có thể kể ra điển hình là chế độ “Một cửa” trong cấp phép xây dựng. Nhƣng khi
áp dụng vào thực tế chính sách có tỏ ra hiệu quả hay không? Trên thủ tục là chủ đầu tƣ phải chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết sau đó đên bộ phận một cửa nộp hồ sơ; bộ phận này tiếp nhận và chuyển lên phòng Quản lý - Đô thị của quận để giải quyết. Nhƣng trên thực tế, khi có vấn đề về thủ tục giấy tờ thì bộ phận một cửa - nhƣ là nơi trung chuyển hồ sơ - không thể giải quyết, mà lại là phòng Quản
lý - Đô thị. Cấp phép xây dựng là một trong những TTHC đặt thù không thể thực
hiện khi cán bộ, công chức chuyên môn không xác minh thực địa (mục đích của chế độ “một cửa” không đạt đƣợc). Bởi vậy, nếu có vƣớng mắc chủ đầu tƣ muốn kiến nghị thì cần phải gặp cán bộ trong phòng Quản lý - Đô thị. Mà phòng là không trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, nên đôi khi có trục trặc trong khâu lƣu chuyển hồ sơ, thì đôi khi còn rắc rối hơn không áp dụng “một cửa”.
Cũng nhƣ các quận cũ của Hà Nội, trên địa bàn Quận còn tồn tại rất nhiều các khu tập thể cũ. Và vấn đề giấy tờ sở hữu trong các khu tập thể này
là một vấn đề nan giải. Các chủ đầu tƣ không có đầu tƣ không có đủ căn cứ pháp lý cần thiết nhƣ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của cơ quan chủ quản. Nhiều đơn vị sát nhập giải thể hoặc đã bán thanh lý phần nhà cho các chủ sở dụng nhƣng chƣa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nƣớc.Bên cạnh đó, giấy tờ sở hữu nhà nhƣng không sở hữu đất, cũng nhƣ có giấy chứng nhận sở hữu đất chung cũng chƣa có căn cứ để giải quyết gây rất nhiều khó khăn cho ngƣời dân cũng nhƣ cơ quan cấp phép.
Còn nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính trong cấp phép xây