2.4. Đánh giá Thực trạng quản lý nhà nƣớc về cấp phép xây dựng nhà riêng lẻ đô
2.4.2. Những hạn chế và nguyên nhân
Công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn đã đạt đƣợc những kết quả đáng kể nhƣng số lƣợng các cơng trình xây dựng khơng phép, trái phép vẫn chiếm tỷ lệ cao, việc xin cấp giấy phép xây dựng chƣa đi vào nề nếp.
Cơng tác cấp giấy phép cịn chƣa đúng hạn và đảm bảo sự hài lịng của chủ đầu tƣ. Nhiều cơng trình có thời hạn cấp phép dài do quá trình hƣớng dẫn hồ sơ và thực hiện hồ sơ xin cấp phép thiếu chính xác. Đối với một số hồ sơ cần sự tham vấn của các sở ban ngành, thời gian tham vấn thƣờng bị quá thời gian quy định.
Trong thời gian gần đây, tuy công tác quản lý trật tự xây dựng đã có những tiến bộ nhất định nhƣng chúng ta vẫn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng: nhìn chung cơng tác quản lý hoạt động xây dựng của chính quyền địa phƣơng cịn nhiều yếu kém. Các cơ quan quản lý vẫn chƣa chú ý và tập trung nhiều nguồn lực cho công tác quy hoạch xây dựng; việc công bố công khai các đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc; đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện cơng tác quản lý trật tự xây dựng cịn non kém; việc thanh tra, kiểm tra, xử lý các cơng trình vi phạm cịn chƣa kịp thời và triệt để; hiện tƣợng xây dựng nhà khơng phép, sai phép cịn nhiều ảnh hƣởng
xấu và gây bức xúc trong dƣ luận, trong công tác quản lý nhà nƣớc về xây dựng hiện nay. Quá trình thanh kiểm tra xây dựng đúng theo giấy phép cịn thiếu chính xác. Cịn nhiều cơng trình xây dựng sai so với quy định cấp phép.
Ví dụ trong năm 2012, năm 2013 UBND Quận Hai Bà Trƣngđã phải ra
Quyết định cƣỡng chế 06 cơng trình xây dựng sai phép lớn tại phƣờng Bùi Thị Xn nhƣ: cơng trình số 67 Mai Hắc Đế, cơng trình 86 Mai Hắc Đế, cơng trình số 19 Triệu Việt Vƣơng, cơng trình số 22 Triệu Việt Vƣơng và công
trình 135 - 137 Bùi Thị Xn, cơng trình 107A Bùi Thị Xuân cho thấy công
tác kiểm tra, thanh tra sau phép cịn chƣa kịp thời. Nếu chính quyền nghiêm minh, kiên quyết xử lý dứt điểm những sai phạm về TTXD ngay từ đầu thì chắc đã khơng có chuyện 6 cơng trình nhà cao tầng vi phạm phải tự tháo dỡ, hoặc phải tổ chức cƣỡng chế, gây nhiều lãng phí tiền của, vật chất cho ngƣời dân và xã hội.
Một số dự án mở đƣờng hiện chƣa có quy hoạch 2 bên tuyến phố và quy chế quản lý tuyến phố dẫn đến tình trạng đến tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo ảnh hƣởng đến cảnh quan kiến trúc.Quá trình thu hồi đất, Cơ quan quản lý nhà nƣớc chƣa thực sự tính đến bộ mặt tuyến phố theo Quy định, với diện tích đất cịn lại dƣới 15m2 và các cạnh cịn lại <3 m thì theo Quy định ngƣời dân khơng đƣợc phép xây dựng nhƣng khi lập dự án thu hồi thì cơ quan lập dự án khơng tính đến. Tuy nhiên, đất đai là tài sản có giá trị nên việc ngƣời dân cố tình xây dựng khơng phép trên diện tích đất cịn lại (<15m) là rất lớn. Việc giữa nguyên hiện trạng, hay cho phép chỉnh trang cũng nhƣ hợp khối cơng trình cũng có nhiều bất cập và khơng khả thi. Nhà nƣớc cho ngƣời dân giữ nguyên hiện trạng, chỉnh trang dẫn đến sự lộn xộn về kiến trúc đô thị, dẫn đến tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo trên các tuyến phố mới mở ngày càng nhiều. Để hợp khối, thì các hộ dân phải thật sự hợp tác cùng nhau, cùng phải chuẩn bị kinh tế, thời gian sửa chữa nhà phải phù hợp...Nhà nƣớc cũng
cho phép các hộ dân hợp thửa nhƣng điều đó cũng gây khó khăn rất nhiều cho cơng tác quản lý đất đai, khiếu kiện sau này.Quận HBT đã có phƣơng án đề
xuất khi thu hồi tuyến đƣờng Trần Khát chân – Nguyễn Khoái lấy vào mỗi
bên 50m để làm đất công sở, cơ quan tuy nhiên không thực hiện đƣợc do nguồn vốn giải phóng mặt bằng quá lớn.
Từ những hạn chế trên chúng ta có thể kể các nguyên nhân của những tồn tại cản trở công tác cấp phép xây dựng nhƣ: do ngƣời dân không hiểu biết pháp luật, cán bộ nhũng nhiễu, quy hoạch không công khai, thủ tục rƣờm rà…Nhƣng tóm lƣợc lại có ba nguyên nhân cơ bản sau:
* Vấn đề trong quy hoạch thiết kế
Nhƣ ta đã biết: cấp phép phải dựa vào quy hoạch. Nhƣng thực tế cho thấy, quy hoạch ở nƣớc ta nói chung và quy hoạch của Thành phố nói riêng cịn rất nhiều vấn đề bất cập. Trƣớc tiên là phải kể đến quy hoạch chi tiết.Từ tháng 9/1999 UBND Thành phố Hà Nội đã tổ chức công bố và bàn giao cho quận Hai Bà Trƣng quy hoạch chi tiết về giao thông và quy hoạch sử dụng đất với tỷ lệ 1/2000. Nhƣng bản quy hoạch đã đƣợc phê duyệt từ hàng chục năm
nay, nhiều phần đất đai có mục đích sử dụng khơng cịn phù hợp với hiện tại.
Hơn nữa, với bản quy hoạch này thì một con phố chỉ nhỏ nhƣ sợi chỉ, mảnh đất mấy trăm mét vuông chỉnhƣ cái móng tay. Tất cả thể hiện trên bản đồ đều li ti. Quy hoạch chung chung mù mờ lại lỗi thời là một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong cơng tác cấp phép vì khi tiến hành thẩm định hồ sơ xin cấp phép, cơ quan cấp phép vẫn phải dựa vào bản quy hoạch này. Nhƣ vậy, Quận cũng mắc phải một khó khăn chung của các quận, huyện trong Thành phố đó là: chƣa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dẫn đến việc quản lý
xây dựng thiếu chính xác, đồng bộ.
Vấn đề kế tiếp của việc khơng có quy hoạch tỷ lệ 1/500 đó là: vì chƣa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên thiết kế đơ thị của Thành phố kèm theo
cũng khơng có. Khơng có thiết kế đơ thị làm cho cơng tác cấp phép gặp rất nhiềukhó khăn từ cả hai phía chủ đầu tƣ và cơ quan chun mơn. Vì chƣa có quy định cụ thể chiều cao nhà cho từng tuyến phố nên khi ngƣời dân xin cấp phép xây dựng, cơ quan cấp phép sẽ xem xét đối chiếu quy hoạch khu vực đó đồng thời căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn chung của Thành phố nếu thấy hợp lý thì sẽ cấp phép.
Tuy bản quy hoạch 1/2000 của Thành phố bàn giao cho quận còn nhiều hạn chế. Mặc dù vậy, nhiều năm nay quận vẫn sử dụng nó cho cơng tác xây dựng nói chung và cấp phép nói riêng. Vì vậy, lẽ ra nó phải đƣợc công khai niêm yết để làm sao toàn bộ ngƣời dân trong quận phải biết và nắm vững. Nhƣng thực tế, trƣớc khi xây nhà, hầu hết ngƣời dân chƣa biết quy hoạch của Quận nhƣ thế nào. Các biện pháp công khai quy hoạch của Quận đƣợc đƣa ra rất nhiều, nhƣng tỏ ra không hiệu quả. Bản đồ đƣợc treo ở phịng ban chun mơn, đồng nghĩa với việc chỉ khi nào có vƣớng mắc nhân dân lên gặp cán bộ phịng thì mới biết đến quy hoạch. Một biện pháp khác của quận là công bố quy hoạch lên một số wedsite, nhƣng những ai đã từng lên các wedsite đều nhận thấy rằng bản đồ trên đó quá mờ, và nhỏ. Thậm chí tên các phƣờng trong Quận phải cố gắng mới có thể nhìn rõ đƣợc .
Một điều đáng nói là xét về bản chất các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của đồ án đƣợc phê duyệt trong thời gian qua chƣa phải là một đồ án quy hoạch xây dựng. Trong các hồ sơ của đồ án đã đƣợc phân cấp cho Quận phê duyệt thiếu một số bản vẽ nhƣ sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, bản đồ quy hoạch hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, bản đồ chỉ giới đƣờng đỏ…Vấn đề này đã gây rắc rối cho công tác cấp phép xây dựng, gây tiêu cực trong việc thỏa thuận địa điểm, thỏa thuận kiến trúc quy hoạch cho các chủ đầu tƣ.
Nhƣ vậy, khơng có quy hoạch chi tiết, là một vấn đề khá lớn gây khó khăn cho công tác cấp phép của Quận nói riêng và tồn Thành phố nói
chung. Đến khi nào Thành phố chƣa có quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế đô thị cho các quận, huyện thì những vấn đề trên vẫn là một rào cản lớn trong công tác cấp phép xây dựng.
* Các vướng mắc trong thủ tục hành chính
Cơ sở pháp lý cịn chồng chéo, lỗi thời khơng phù hợp với thực tế. Ví dụ: Theo QCVN 06/2010/BXD thì ngồi việc áp dụng chiều rộng của mặt đƣờng không nhỏ hơn 3.5m cho mỗi làn xe còn nhiều quy định khác phải áp dụng mới đảm bảo việc chữa cháy và cứu nạn theo quy định. Trên giấy tờ nguồn gốc đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho các Chủ đầu tƣ đều không hoạch định khoảng lùi của cơng trình cho đƣờng PCCC dẫn đến khó khăn trong việc thụ lý xây dựng. Hiện trạng trên địa bàn Quận Hai Bà Trƣng đa phần là ngõ, ngách nhỏ (mặt cắt đƣờng, ngõ <2m là chủ yếu ), diện tích sử dụng chật hẹp, ở tập trung nhiều thế hệ, dân nghèo là chủ yếu với diện tích đất xây dựng đã nhỏ, nên việc yêu cầu ngƣời dân lùi vào khi xây dựng để thõa mãn u cầu đó gần nhƣ là khơng thể. Trong trƣờng hợp ngƣời dân có lùi vào thì các nhà liền kề khơng cải tạo, sửa chữa thì khơng lùi vào. Đây là hệ quả của công tác hoạch định quy hoạch chi tiết mà những nhà quản lý trƣớc để lại. Và trong những trƣờng hợp này cơng trình đƣợc xây dựng sai phép gần nhƣ là đƣơng nhiên. Đây là khẽ hở của quản lý nhà nƣớc dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng của những ngƣời thực hiện công tác kiểm tra, giám sát trật tự xây dựng. Văn bản của cơ quan PCCC nhƣng không phù hợp với điều kiện thực tế của các khu dân cƣđô thị cũ.
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đối với những nhà ở riêng lẻ không đƣợc mở lô gia, ban công chỉ đƣợc phép mở khi mặt cắt lộ giới >= 6m. Tuy nhiên, nhu cầu mở ban công của ngƣời dân là đƣơng nhiên. Hầu hết nhà ở riêng lẻ đô thị ngƣời dân đều làm ban công ra ngõ đi chung và hệ quả sai phép là tất yếu
Căn cứtheo QCVN: 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng Việt Nam quy định cơng trình chỉ đƣợc phép 100% diện tích với diện tich lơ đất <=50 m2. Về điểm này trên thực tế khi áp dụng mật độ xây dựng trên gặp nhiều khó khăn cho nhân dân trong việc cải tạo xây dựng nhà ở riêng lẻ. Cơ bản quận Hai bà Trƣng là một quận đất chật ngƣời đơng, đa phần là nhà nhỏ, diện tích đất khơng lớn, giá thành đất tăng cao khơng ngừng thì ngƣời dân ln xây dựng hết phần đất của mình khơng, quan tâm nhiều đến quy định về mật độ dẫn đến tình trạng sai phép. Đối với một số cơng trình ngƣời dân vận dụng để ơ thống để đảm bảo mật độ nhƣng sau đó sẽ tiếp tục xây dựng hết diện tích. Đây cũng là kẽ hở cho trật tự xây dựng đô thị.
Trong mấy năm vừa qua, Chính phủ, Thành phố đang từng bƣớc cố gắng cải thiện hệ thống chính sách để các thủ tục hành chính nói chung và thủ tục cấp phép nói riêng trở nên chặt chẽ chính xác nhƣng lại thơng thống dễ dàng hơn.
Có thể kể ra điển hình là chế độ “Một cửa” trong cấp phép xây dựng. Nhƣng khi
áp dụng vào thực tế chính sách có tỏ ra hiệu quả hay khơng? Trên thủ tục là chủ đầu tƣ phải chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết sau đó đên bộ phận một cửa nộp hồ sơ; bộ phận này tiếp nhận và chuyển lên phịng Quản lý - Đơ thị của quận để giải quyết. Nhƣng trên thực tế, khi có vấn đề về thủ tục giấy tờ thì bộ phận một cửa - nhƣ là nơi trung chuyển hồ sơ - khơng thể giải quyết, mà lại là phịng Quản
lý - Đô thị. Cấp phép xây dựng là một trong những TTHC đặt thù không thể thực
hiện khi cán bộ, công chức chuyên môn khơng xác minh thực địa (mục đích của chế độ “một cửa” khơng đạt đƣợc). Bởi vậy, nếu có vƣớng mắc chủ đầu tƣ muốn kiến nghị thì cần phải gặp cán bộ trong phịng Quản lý - Đơ thị. Mà phịng là không trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, nên đơi khi có trục trặc trong khâu lƣu chuyển hồ sơ, thì đơi khi cịn rắc rối hơn khơng áp dụng “một cửa”.
Cũng nhƣ các quận cũ của Hà Nội, trên địa bàn Quận còn tồn tại rất nhiều các khu tập thể cũ. Và vấn đề giấy tờ sở hữu trong các khu tập thể này
là một vấn đề nan giải. Các chủ đầu tƣ khơng có đầu tƣ khơng có đủ căn cứ pháp lý cần thiết nhƣ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của cơ quan chủ quản. Nhiều đơn vị sát nhập giải thể hoặc đã bán thanh lý phần nhà cho các chủ sở dụng nhƣng chƣa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nƣớc.Bên cạnh đó, giấy tờ sở hữu nhà nhƣng không sở hữu đất, cũng nhƣ có giấy chứng nhận sở hữu đất chung cũng chƣa có căn cứ để giải quyết gây rất nhiều khó khăn cho ngƣời dân cũng nhƣ cơ quan cấp phép.
Còn nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính trong cấp phép xây dựng. Nó khơng chỉ tồn tại riêng ở Quận mà là vấn đề chung của tồn Thành phố. Khơng phải ngẫu nhiên mà hiện giờ các công ty xây dựng mở thêm dịch vụ xin giấy phép xây dựng th. Nếu nhƣ thủ tục thật sự thơng thống thì chủ đầu tƣ chỉ việc đến cơ quan cấp phép với 75.000 đồng với các cơng trình nhà ở riêng lẻ, và 150.000 đồng đối với các cơng trình khác, tội gì họ phải mất tiền triệu để thuê dịch vụ ở các công ty?
* Yếu tố con người
Yếu tố con ngƣời ở đây phải đƣợc nhìn nhận từ cả hai phía: ngƣời chịu trách nhiệm cấp phép và ngƣời xin cấp phép.
Có thể nói, nguyên nhân chủ yếu của tƣ tƣởng “ hành chính “ có nghĩa “ hành” là “ chính” bắt nguồn từ chính tác phong làm việc của những con ngƣời trong cơng tác hành chính. Đối với TTHC cấp phép xây dựng tƣ tƣởng “xin –cho” vẫn tồn tại trong tƣ tƣởng của ngƣời chịu trách nhiệm cấp phép và ngƣời xin cấp phép.Và cũng khơng thể phủ nhận rằng, chính cách làm việc của những ngƣời có trách nhiệm trong cơng tác cấp phép xây dựng nói riêng và cơng tác hành chính nói chung cũng là một nguyên nhân gây ra sự lãng phí thời gian trong cơng việc, góp phần tạo ra sự rƣờm rà trong các thủ tục. Đây không phải là hiện tƣợng của riêng Quận Hai Bà Trƣng, mà là hiện tƣợng
chung của Thành phố và các cơ quan hành chính trong cả nƣớc.
Quận Hai bà Trƣng là quận có dân trí khơng đồng đều dẫn đến sự thiếu hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật nhất là các quy định về thủ tục CPXD. Để lập đƣợc Hồ sơ xin phép xây dựng đúng với Quy định (Đặt biệt là hồ sơ thiết kế) tuân thủ đúng quy chế, tiêu chuẩn, quy chuẩn… là việc rất khó mà cơ
quan có chun mơn mới thực hiện đƣợc
Trên đây chỉ là những tồn tại nổi bật trong Quận nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung trong công tác cấp phép xây dựng. Để chấn chỉnh những hạn chế trên làm cho công tác cấp phép thực hiện nghiêm minh và
thơng thống hơn, rất cần những biện pháp hữu hiệu với sự nỗ lực hơn hết của
các ban ngành và nhân dân. Trong phần tiếp theo, chúng ta cùng nghiên cứu một số biện pháp, hy vọng sẽ cải thiện đƣợc những tồn tại trong công tác cấp phép hiện nay, để đi xin phép xây dựng không phải là một nỗi sợ của chủ đầu tƣ nữa.