- Cho vay hỗ trợ nhà ở cũng thuộc loại hình cho vay mua nhà nói chung nên về nguyên tắc, các tiêu chí phân loại cho vay nói chung có thể áp dụng để phân loại đối với hoạt động này.
- Căn cứ vào mục đích vay vốn
- Cho vay thế chấp nhà ở: Gồm các khoản cho vay để tài trợ việc mua
văn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, xây dựng, hay sửa chữa nâng cấp nhà ở... nhằm mục đích cư trú. Những khoản vay này thường là trung và dài hạn (5 năm đến 10, 20 hay 35 năm) và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Lãi suất của khoản vay có thể cố định hoặc thả nổi. Khoản cho vay thường có giá trị lớn, thời hạn dài nên thường áp dụng phương thức trả góp khi cho vay.
- Cho vay không thế chấp: Gồm các khoản vay ngắn hạn áp dụng cho
cá nhân khi họ có nhu cầu về tiền mặt ngày và thực hiện hoàn trả nghĩa vụ tài chính với ngân hàng một lần khi khoản vay đáo hạn. Các khoản vay thường được dùng để sửa chữa nhà ở (sửa chữa nhỏ), trả tiền thuê nhà.
- Căn cứ vào phương thức hoàn trả
- Cho vay trả góp: Là hình thức cho vay mà người vay phải trả nợ gốc
và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo định kỳ nhất định (tháng/quý) trong thời hạn cho vay. Cho vay trả góp áp dụng cho món vay giá trị lớn, thời hạn vay dài hay khi thu nhập của người vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần trả nợ vay nên ngân hàng thường vận dụng hình thức này khi đáp ứng nhu cầu vay vốn để hình thành nhà ở như mua nhà ở, xây dựng nhà ở. Trả góp đem lại sự ổn định tài chính cho khách hàng, bởi ngay tại thời điểm kí kết hợp đồng tín dụng họ biết chắc chắn sẽ phải thanh toán bao nhiêu kỳ và số tiền phải trả ở mỗi kỳ là bao nhiêu. Nhà ở được hình thành từ nguồn vốn vay thường được dùng để đảm bảo tiền vay. Nếu người vay không trả nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi nợ.
- Cho vay phi trả góp: là phương thức cho vay mà việc trả nợ gốc và
lãi cho ngân hàng chỉ xảy ra một lần khi đến hạn, áp dụng cho những món vay nhỏ và có thời hạn ngắn như việc sửa chữa nhà ở.
- Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ
- - Cho vay mua nhà ở trực tiếp: Cho vay mua nhà ở trực tiếp là khoản cho vay mua nhà ở đối với các cá nhân, trong đó việc kí kết hợp đồng, giải ngân và thu nợ được thực hiện trực tiếp giữa ngân hàng và cá nhân. Cho vay mua nhà ở trực tiếp có thể được thực hiện qua Hình 1.1
-
-
- Nguồn: [20]
- Hình 1.1 Sơ đồ cho vay mua nhà ở trực tiếp đối với khách hàng cá nhân (1) Ngân hàng và cá nhân vay vốn trực tiếp kí kết hợp đồng tín dụng.
(2) Cá nhân (người mua) trả ngay một phần tiền mua nhà cho doanh nghiệp (người bán).
(3) Ngân hàng thanh toán nốt số tiền còn lại cho người bán và ghi nợ người mua
(4) Người bán giao nhà ở cho người mua.
(5) Người mua nhà hoàn trả nợ vay cho ngân hàng (thường theo phương thức trả góp)
- - Cho vay nhà ở gián tiếp: Cho vay mua nhà ở gián tiếp là khoản cho
- vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân, trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh do các doanh nghiệp cung cấp nhà ở đã bán chịu nhà ở cho người tiêu dùng. Cho vay nhà ở gián tiếp được thể hiện qua Hình 1.2.
- -
- Nguồn: [20]
- Hình 1.2 Sơ đồ cho vay nhà ở gián tiếp đối với khách hàng cá nhân
(1) Ngân hàng và doanh nghiệp cung cấp nhà ở (người bán) kí kết hợp đồng mua bán nợ, trong đó sẽ gồm các điều kiện về khách hàng, số tiền mua chịu tối đa và loại nhà mua chịu
(2) Người bán và cá nhân (người mua) kí kết hợp đồng mua bán chịu nhà ở, trong hợp đồng thường quy định người mua phải thanh toán ngay một phần giá trị nhà.
(3) Người bán giao nhà cho người mua
(4) Người bán bán bộ chứng từ bán chịu nhà ở cho ngân hàng (5) Ngân hàng thanh toán phần còn lại cho người bán
(6) Người mua thanh toán số tiền còn lại cho ngân hàng.
- Hình thức mua bán nợ giữa ngân hàng và người bán nhà ở có thể là một trong số những hình thức tài trợ sau:
- Tài trợ truy đòi toàn bộ: Khi bán các khoản nợ, người bán cam kết sẽ thanh toán cho ngân hàng toàn bộ nếu đến hạn người mua nhà ở không thanh toán cho ngân hàng.
- Tài trợ truy đòi hạn chế: Trách nhiệm của người bán nhà ở đối với khoản nợ của người mua nhà ở chỉ giới hạn ở một tỷ lệ, theo thoả thuận giữa ngân hàng và người bán nhà ở.
- Tài trợ miễn truy đòi: Sau khi bán các khoản nợ cho ngân hàng, người bán nhà ở không còn bất kì trách nhiệm nào về việc người mua nhà ở có được hoàn trả cho ngân hàng hay không. Với hình thức này, ngân hàng chịu rủi ro cao nên chi phí tài trợ thường rất cao và được thấm định rất kĩ càng. Hình thức này cũng chỉ được các ngân hàng áp dụng với các khách hàng là người bán ở tin cậy, có quan hệ lâu năm với ngân hàng.
- Tài trợ có mua lại: Ngân hàng và người bán nhà ở thoả thuận việc ngân hàng sẽ bán lại khoản nợ cho người bán nhà ở này sau một thời gian nhất định, hay ngân hàng mua khoản nợ trong một thời gian nhất định và có quyền bán lại cho người bán trước đó trước khi nó đến hạn. Điều này đồng nghĩa với việc người bán nhà ở có trách nhiệm đòi tiền người mua nhà.
