1.3.1 Nhóm chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về quy mô và thị phần 1.3.1.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở
- Dư nợ cho vay mua nhà ở phản ánh số tiền cho vay nhà ở chưa thu hồi được của ngân hàng tại một thời điểm nhất định. Dư nợ cho vay mua nhà ở càng cao càng chứng tỏ hoạt động tín dụng này của ngân hàng ngày càng phát triển về lượng. Việc đo lường, đánh giá mức độ tăng trưởng của dư nợ cho vay mua nhà ở khách hàng cá nhân thông qua tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân.
- Dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân năm t - Dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân
- Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ năm (t -1)
-_________________________________cho vay mua nhà ở cá nhân n,,_, , 1 x A
__________________________________- X 100
- -' Dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân năm
- (%) (t -1)
1.3.1.2 Tỷ lệ tăng trưởng số lượng khách hàng vay vốn
- Chỉ tiêu này phản ánh mức độ thu hút khách hàng và khả năng đáp ứng nhu cầu cho vay mua nhà ở của ngân hàng.
- Số lượng khách hàng cá nhân năm t - Số - Tỷ lệ tăng trưởng số lượng
- lượng khách hàng cá nhân năm (t-1) ---cho vay mua nhà ở cá = --- ---X 100
- nhan(%) Số lượng khách hàng cá nhân năm (t-1)
1.3.1.3 Tính đa dạng của sản phẩm
- Sự đa dạng sản phàm cho vay mua nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường là chỉ tiêu quan trọng thể hiện sự tập trung phát triển cho vay mua nhà ở của ngân hàng, qua đó phản ánh năng lực cạnh tranh trong lĩnh vự tín dụng nhà ở. Sự đa dạng sản phàm phải được thực hiện trong sự tương quan với nguồn lực hiện có của ngân hàng, nhằm đảm bảo tính hiệu quả trong kinh doanh, tránh tình trạng dàn trải nguồn lực quá mức. Cơ cấu sản phàm cho vay nhà ở tại các ngân hàng thường không đồng đều phản ánh hướng tập trung phát triển những sản phàm có tiềm năng cao. Tuỳ theo mục tiêu phát triển từng thời kì, ngân hàng thay đổi cơ cấu sản phàm cho vay mua nhà ở phù hợp.
- Nhu cầu nhà ở của khách hàng ngày càng đa dạng nên ngân hàng không ngừng phát triển những sản phàm cho vay mua nhà ở tốt nhất, tiện ích nhất, không chỉ đáp ứng nhu cầu vốn thuần tuý mà còn đáp ứng mọi nhu cầu vốn về nhà ở miễn là không làm trái pháp luật. Sản phàm cho vay mua nhà ở càng đa dạng thì ngân hàng càng khai thác được những nhu cầu tiềm năng của khách hàng cá nhân, từ đó
- mở rộng thị phần cả về phạm vi cho vay mua nhà ở mà còn về
phát triển cho vay
tiêu dùng cá nhân và các hoạt động tài chính phục vụ cá nhân/hộ gia đình khác.
- Ngoài ra các ngân hàng còn chủ động cạnh tranh bằng cách bán chéo sản phàm liên quan hỗ trợ cho vay mua nhà ở như bảo hiểm tín dụng, dịch vụ nhà đất (thủ tục pháp lý sang tên đăng bộ, kí kết hợp đồng mua bán và thanh toán nhà đất, môi giới mua bán nhà đất,..). Điều này góp phần gia tăng thu nhập và giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh cho ngân hàng thương mại.
1.3.1.4 Sự phát triển thị phần
- Đây là chỉ tiêu chung, quan trọng để đánh giá hoạt động kinh doanh. Trong kinh tế thị trường, khách hàng có vai trò lớn vì họ mang lại thu nhập và thành công cho tổ chức. Nói cách khác, khách hàng chính là người trả lương cho người lao động tại tổ chức. Lĩnh vực ngân hàng cũng không là ngoại lệ vì dư nợ cho vay mua nhà ở tăng tức là khách hàng đến với ngân hàng càng ngày nhiều, chứng tỏ ngân hàng hoạt động thành công, sản phàm cho vay mua nhà ở đáp ứng tốt nhu cầu. Thị phần cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của một ngân hàng được xác định như sau:
- Dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân của một ngân hàng
- Thị phần cho vay mua
- nhà ở cá nhân Tổng dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân
của toàn
-hệ thống ngân hàng - 1.3.2 Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng
- Phát triển cho vay mùa nhở ở đối với khách hàng cá nhân phải đi đôi với tăng chất lượng cho vay khách hàng cá nhân. Điều này thể hiện ở mức độ an toàn vốn cho vay thông qua chỉ tiêu nợ xấu.
-
- nhân
- Tỷ lệ nợ xấu của một ngân hàng càng thấp càng tốt. Thực tế cho thấy, rủi ro trong kinh doanh là không tránh khỏi nên ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ nhất định được coi là giới hạn an toàn. Mức dưới 3% có thể coi là ngưỡng khá tốt. Ngoài ra, để đánh giá về chất lượng tín dụng, ngân hàng có thể xem xét thông qua các chỉ tiêu: tỷ lệ dư nợ cho vay mua nhà ở có đảm bảo/tổng dư nợ cho vay mua nhà ở; Tỷ lệ nợ khó đòi trong cho vay mua nhà ở/ tổng dự nợ cho vay mua nhà ở; Tỷ lệ xấu cho vay mua nhà ở/dư nợ cho vay; Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà ở/dư nợ cho vay bất động sản... để có đánh giá toàn diện hơn về chất lượng tín dụng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.3.3 Nhóm chỉ tiêu phản án thu nhập từ cho vay mua nhà ở
- Hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà ở được phản ánh thông qua thu nhập từ cho vay mua nhà ở hoặc tỷ trọng thu lãi từ cho vay mua nhà ở trên tổng thu lãi từ hoạt động cho vay. Thu nhập ở đây được tính bằng hiệu giữa doanh thu từ cho vay mua nhà ở cá nhân và tổng chi phí cho hoạt động này.
- Thu nhập cho vay mua nhà ở = Doanh thu cho vay mua nhà ở - Chi phí cho vay mua nhà ở
- Chỉ tiêu này giúp ngân hàng đánh giá được hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà ở trong tổng quan hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Từ đó định hướng rõ ràng trong phát triển cho vay mua nhà ở nhằm đặt ra kế hoạch lâu dài để có chiến lược phát triển rõ ràng trong tương lai. Ngoài ra, để đánh giá về thu nhập cho vay mua nhà ở, ngân hàng có thực hiện xem xét mức độ đóng góp của dịch vụ này tới kết quả kinh doanh chung của ngân hàng qua các chỉ tiêu như: Tỷ lệ thu nhập cho vay mua nhà ở/tổng thu nhập bán lẻ; Tỷ lệ thu nhập cho vay mua nhà ở/tổng thu nhập từ hoạt động cho vay.
Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà ở cá nhân (%)
Nợ xấu cho vay mua nhà ở cá nhân
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại cácNHTM NHTM
1.4.1 Các yếu tố liên quan đến khách hàng
- Tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc lựa
chọn của người mua nhà (Kueh và Chiew, 2005). Yếu tối tài chính của bất động sản là đòi hỏi phải có một luợng vốn tương đối lớn và cũng có thể bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007). Ngoài ra, cũng phải xem xét tình hình tài chính dựa trên sự kết hợp với giá nhà, cho vay thế chấp, thu nhập và thời hạn thanh toán (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010). Mwfeq và cộng sự (2011) còn phát hiện ra các yếu tố kinh tế bao gồm năm biến: thu nhập, lãi suất, địa khu, tỉ giá và thuế. Hơn nữa, Daly và cộng sự (2003) cũng phát hiện ra nhóm “lãi suất”, “thế chấp tối đa”, “thanh toán tối đa hàng tháng” và “thời gian thanh toán”. Tại Việt Nam, có 87,9% người được hỏi, họ mong muốn giá nhà nên thấp hơn 20 triệu/m2 (Phan Thanh Si, 2012). Giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng trong khả năng chi trả của khách hàng. Giảm giá nhà là quan trọng nhất, phát triển nhà ở với giá hợp lý hơn là một sự thay thế để giảm thiểu các vấn đề khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012).
- Yếu tố cá nhân: Theo Philip Kotler, yếu tố cá nhân bao gồm tuổi tác, nghề
nghiệp, trình độ học vấn, tình trạng kinh tế, cá tính, lối sống. Trong đó, tình trạng kinh tế là điều kiện tiên quyết để người tiêu dùng có thể mua được hàng hoá, dịch vụ, đặc biệt là mua nhà ở vì đây là sản phàm có giá trị rất cao. Khi ngân sách tiêu dùng càng cao thì tỷ lệ phân bổ cho tiêu dùng các hàng xa xỉ càng tăng lên, tỷ lệ chi tiêu cho các hàng thiết yếu càng giảm xuống. Tình trạng kinh tế của người tiêu dùng gồm thu nhập có thể chi tiêu được của họ, tiền tiết kiệm, tài sản, nợ, khả năng vay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm.
1.4.2 Các yếu tố liên quan đến ngân hàng
- Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ cho ngân hàng tạo lập được và thuộc
- để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân hàng, giúp
ngân hàng thoát khỏi
tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mô
hoạt động của
ngân hàng cũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của
ngân hàng với
khách hàng. Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo
nguồn vốn
cho vay mua nhà nhiều hơn và ngược lại.
- Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà: Mỗi ngân hàng có một
chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo,..tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phàm cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao thì thuận lợi cho việc mở rộng cho vay mua nhà. Tuy nhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ gặp khó khăn.
- Trình độ của cán bộ tín dụng: Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc với khách
hàng, thấm định khách hàng. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tính thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho vay nói chung và cho mua nhà nói riêng, tạo được sự uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng cho vay mua nhà thuận lợi hơn.
1.4.3 Cơ sở vật chất công nghệ thông tin hiện đại
- Công nghệ thông tin bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết kế sản phấm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặt biệt là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ,... để giúp ngân hàng giải quyết công
- việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thời gian cho các ngân
hàng và khách hàng
1.4.4 Vị trí địa lý khu vực dân cư
- Vị trí của nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà sau giá nhà (Kueh và Chiew, 2005). Nó mang lại những tiện nghi về khoảng cách cho người sống trong ngôi nhà đó (Kaynak và Stevenson, 2010). Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi “khoảng cách tới trung tâm thương mại”, “khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị”, “khoảng cách đến trường”, “khoảng cách đến nơi làm việc” (Adair và cộng sự, 1996; Shyue và cộng sự, 2011), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí” và “khoảng cách đến các tuyến đường chính” (Iman và các cộng sự, 2012), khoảng cách từ nhà đến nhà người thân hoặc gần nơi đang sống.
1.4.5 Các yếu tố bên ngoài khác
- Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động đến hoạt động cho vay mua nhà mà ngân hàng không thể tác động được mà chỉ có thể tận dụng điều hành hoạt động sao cho phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm nhân tố thuộc môi trường vĩ mô, môi trường pháp luật, môi trường kinh tế chính trị, môi trường văn hoá xã hội,..
- Yếu tố pháp luật: Pháp luật là công cụ quản lý đắc lực của nhà nước, và
mọi cá nhân cũng như tổ chức đều chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật. NHTM hoạt động dưới sự quản lý bởi NHNN, mọi sự phát triển đều dựa trên khung pháp lý do nhà nước ban hành và định hướng của NHNN. Vì vậy, những quy định của các cơ quan có chức năng càng chặt chẽ bao nhiêu thì càng thúc đấy hoạt động kinh doanh của NHTM nói riêng và hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở nói riêng. Nếu pháp luật có quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở quá sơ sài, chưa đủ hành lang pháp lý cho các NHTM hoạt thì cũng không giúp các NHTM kinh doanh hiệu quả được. Nói cách khác, pháp luật chính là chất xúc tác giúp hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở càng phát triển nhanh chóng.
- Yếu tố kinh tế - chính trị: Đây cũng là 1 yếu tốt không kém phần quan
trọng so với yếu tố pháp luật. Những chỉ tiêu như GDP, chỉ số tiêu dùng, tốc độ tăng trưởng, tỷ lệ lạm pháp,... sẽ phản ánh trung thực nền kinh tế hiện hữu của một quốc gia. Nếu một quốc gia có nền kinh tế tăng trưởng ổn định thì nhu cầu tiêu dùng, ổn định đời sống của người dân cũng được phát triển theo, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở trong xã hội cũng sẽ tăng mạnh. Bên cạnh đó, chính trị sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như nhu cầu định cư mua nhà của người dân. Một quốc gia thường xuyên có bạo loạn,biểu tình, đảo chính và bất ổn về chính trị,..dẫn đến nền kinh tế cũng không thể phát triển được, thì hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại các NHTM sẽ không thể triển khai.
- KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
- Trong chương 1, luận văn đã trình bày các vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở của các NHTM. Trong đó, luận văn đã đề cập đến khái, niệm, đặc điểm và vai trò của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở đối với cá nhân, ngân hàng và với nền kinh tế - xã hội, và đối tượng nhà ở được tác giả đi sâu vào nghiên cứu là loại hình nhà ở phát triển theo hình thức dựa án, nhà ở chung cư. Đề tài cũng