Để đảm bảo trật tự pháp luật và hiệu quả thực tiễn, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định điều kiện thếchấp QSDĐ tương tự điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm:
Thứ nhất, đất có GCNQSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ2003.
43
- Giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủcách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kýruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp vềthừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờgiao nhà tình nghĩa gắn liền vớiđất;
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã được sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờvềthanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Trường hợp trên các giấy tờ nêu trên ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật, nếu được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được thếchấp quyền sửdụng đất và sử dụng giấy tờ đó khi làm thủtục thếchấp tài sản gắn liền với QSDĐ.
Thứhai,đất không có tranh chấp.
Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ đất trong quan hệ thếchấp mà là điều kiện quy định chung của QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường. Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳkhiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủthểnào khác. UBND
44
xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch thếchấp QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thếchấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng vềtính trạng thực tếcủa QSDĐ nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn.
Thứba, quyền sửdụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp cho một chủthểvà không có tranh chấp với bất kỳchủthể nào nhưng lại đang là đối tượng trong quan hệ khác (QSDĐ phải kê biên để đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệthế chấp, bởi trong cùng thời điểm, QSDĐ lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau. Mặt khác, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và quản lý nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không được phép giao dịch trên thị trường (không thỏa mãn điều kiện thứ hai của đối tượng thế chấp như đã nêu trên). Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn đối với bên nhận thế chấp trước mỗi quyết định cho vay có tài sản thế chấp và QSDĐ.
Thứ tư, QSDĐ phải còn trong thời hạn được phép sửdụng đất.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho các chủthểsử dụng đất được quyền sửdụng với thời hạn khác nhau. Có loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn (Điều 67 và Điều 68 LĐĐ 2003). Theo đó, quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất trên mỗi diện tích được Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời
45
và tương ứng với thời hạn đã được xác định. Cụthể, đối với những loại đất có xác định thời hạn như đất nông nghiệp, trồng rừng sản xuất, đất được giao hoặc cho thuê thì các chủthể có QSDĐ cũng chỉ được phép thực hiện giao dịch về QSDĐ trong khoảng thời gian Nhà nước cho phép sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập QSDĐ cho bên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi. Điều này có ý nghĩa quan trọng và cần đặc biệt lưu ý đối với bên nhận thếchấp trong việc định giá QSDĐ để xác định mức cho vay đối với bên thế chấp. Cụ thể, giá trị QSDĐ thế chấp chỉ được xác định trong tương lai tương ứng với khoảng thời gian còn lại của QSDĐ của người thếchấp, từ đó bên thếchấp xác định mức cho vay ởphạm vi an toàn. Mặt khác, QSDĐ trong thời gian thế chấp mà bên thế chấp có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay góp vốn liên doanh bằng QSDĐ đang thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng cần phải thận trọng để quyết định có đồng ý hay không thực hiện các giao dịch đối với QSDĐ của bên thế chấp. Nếu không lường trước trong trường hợp này thì khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp không gia hạn tiếp, tranh chấp ba bên (bên nhận thếchấp, bên thế chấp và bên nhận QSDĐ trong giao dịch chuyển quyền) chắc chắn sẽ phát sinh, lúc này thiệt hại và rủi ro không ai khác bên nhận thếchấp sẽphải gánh chịu.