2. 5 Những bất cập tồn tại trong quá trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ.
3.2.4 Hoàn thiện các quy định về xử lý QSDĐ thế chấp.
Cho vay có tài sản thế chấp là QSDĐ chỉ có ý nghĩa và hiệu quả khi xử lý tài sản bảo
đảm là QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽvà phù hợp với thực tiễn xã hội; có đủ
cơ sởpháp lý thuận lợi, thông thoáng trong quá trình xửlý tài sản thế chấp để đảm bảo
113
trong thời gian qua, để giải quyết tình trạng nợ xấu, nhằm hỗtrợ cho một sốTCTD có tỷlệnợxấu và tài sản bảo đảm cao nhưng chưa xử lý được, Ngân hàng Nhà nước đã áp
dụng giải pháp giúp làm sạch bảng cân đối cho các TCTD này bằng cách, hỗtrợnguồn
tài chính để bù đắp cho những tổn thất có thể xảy ra khi khách hàng không thực hiện
được nghĩa vụ trảnợtheo cam kết, đồng thời thực hiện việc chuyển nhượng các khoản
nợ xấu cho các doanh nghiệp, cơ quan có chức năng xử lý nợ, tuy nhiên, đểxây dựng và hoàn thiện hệthống pháp luật vềxử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thếchấp là QSDĐnói riêng, cần phải thực hiện các bước như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở
trao quyền tựchủcho các chủthểnhận thếchấp.Theo đó, cần thống nhất các lĩnh vực pháp luật dân sự, đất đai, ngân hàng còn thể hiện sự mâu thuẫn và chồng chéo. Cụthể,
bỏ quy định xử lý tài sản thếchấp QSDĐ thông qua con đường khởi kiện Tòa án hoặc
chuyển nhượng QSDĐ, hoặc nhận chính QSDĐ thế chấp mà LĐĐ 2003 và BLDS
2005 hiện nay đang quy định. Thay vào đó, thống nhất chung một phương thức xử lý
QSDĐ duy nhất là “bán đấu giá QSDĐ” trong trường hợp các bên không thỏa thuận trong hợp đồng về phương thức xử lý tài sản như khoản 1, Điều 68 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP. Đây là quy định hợp lý vì thủtục xử lý tài sản thông qua con đường
tư pháp sẽ trải qua các trình tự, thủ tục từ khi thụ lý, quá trình điều tra, xác minh, đến
phán quyết của Tòa án và thủ tục thi hành án. Đây là một quy trình tốn không ít thời gian của các cơ quan cũng như các chủthểtham gia thếchấp.
Pháp luật bảo đảm cần phải có những quy định về quyền của bên nhận thế chấp sẽ được thiết lập đối với những tài sản mới được hình thành từ tài sản thế chấp ban đầu. BLDS 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định vềlợi ích của bên nhận thế
chấp được tự động mở rộng tới các khoản tiền thu được do bán tài sản thế chấp. Tuy
nhiên, khi tài sản thế chấp ban đầu tồn tại dưới dạng quyền tài sản nhưng sau đó được chuyển sang vật (động sản hay bất động sản) thì quyền của bên nhận thếchấp có mặc
114
có quy định rõ ràng và cụthể. Do đó, đểbảo đảm quyền lợi cho bên nhận thếchấp một
cách toàn diện và tổng thểthì cần phải có quy định vềviệc quyền lợi của bên nhận thế
chấp cũng được tự động mở rộng tới những tài sản được hình thành từ quyền tài sản
thếchấp ban đầu.
Thứhai, cần quy định thủtục rút gọn khi xửlý tài sản là QSDĐ.
Thực tếcho thấy, huy động vốn đểcấp tín dụng, Ngân hàng chính là trung gian tạo nên sự luôn chuyển của vốn trong nền kinh tế. Vì thế, giải phóng nguồn vốn khi người vay có khả năng trảnợ cũng là một trong những cách thức kích thích nền kinh tếphát triển. Những tranh chấp về Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là QSDĐ phải giải quyết
bằng con đường Tòa án hiện nay thường liên quan đến những khoản vay không phải là
nhỏ. Thiết nghĩ, một thủ tục rút gọn trong trường hợp này là phù hợp. Bởi, tranh chấp các hợp đồng thế chấp QSDĐ đã phải trải qua công chứng, chứng thực và phải được
đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, cũng cần phải có quy định
vềviệc xử lý vắng mặt thay vì việc phải từng bước triệu tập lần 1, lần 2 đểkhắc phục tình trạng hoãn phiên tòa vì bên vay thường có hành vi trốn hoặc không tham gia tố
tụng với mục đích kéo dài thời gian xét xử. Vì vậy, thực hiện rút gọn là đúng đắn, chiếm nhiều ưu thếvà phát huy tác dụng lớn.
Thứ ba, quy định rõ cơ chế xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thếchấp tách rời
giữa QSDĐvà tài sản gắn liền trên đất.
Về vấn đề này, cả BLDS và LĐĐ hiện hành đều không đề cập đến. Mặc dù quy định
tại khoản 2 Điều 68 trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có hướng dẫn về trường hợp xử lý tài sản thế chấp là tài sản gắn liền trên đất nhưng vẫn chưa xác định rõ căn cứ
pháp lý để bên mua tài sản thế chấp là tài sản gắn liền trên đất được kếtiếp quyền của
bên thế chấp đối với QSDĐ như thế nào? Quy định của pháp luật cần phải chỉ rõ mối quan hệ pháp lý thông qua hợp đồng chuyển giao QSDĐ (thuê, mượn, góp vốn đầu tư
thành lập pháp nhân mới…) giữa chủthể có QSDĐ và chủsở hữu của tài sản gắn liền
115
Thời hạn thuê đất, giá thuê, phương thức thanh toán tiền thê…sẽquyết định đến giá trị
của tài sản khi dùng đểthếchấp độc lập và khi xửlý dịch chuyển quyền sở hữu của tài
sản đó. Trường hợp phải xử lý riêng từng tài sản thì chủ sở hữu mới sẽ được chuyển
giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết giữa hai chủsở hữu tài sản
đó. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cần quy định rõ nếu xử lý tài sản gắn liền trên đất
thì bên mua sẽthay thếvị trí của chủsởhữu tài sản đó tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê
(mượn hay góp vốn) với chủ thể có QSDĐ đó. Tương tự, nếu QSDĐ thế chấp được
bán thì người nhận chuyển nhượng cũng thay thế vị trí của bên cho thuê trong hợp
đồng đã ký với chủsởhữu của tài sản gắn liền trên đất.
Xử lý tài sản thếchấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và bảo đảm được lợi ích của bên
nhận thếchấp cũng như lợi ích của các chủthểcó liên quan có thể đạt được nếu có một
hệthống pháp luật đầy đủvà hoàn thiện.
Thứ tư, cần mở rộng giới hạn trong việc xác định thứtự ưu tiên thanh toán trong xửlý tài sản thếchấp. Pháp luật hiện hành quy định vềthứ tự ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thếchấp mới chỉgiới hạn trong lĩnh vực thương mại mà chưa đưa ra nguyên tắc chung về xác định vị thếquyền của các chủ thể khác nhau có liên quan đến tài sản thế
chấp một cách tổng thể. Trên thực tế, pháp luật còn bỏ ngỏ nhiều vấn đềcó liên quan
đến xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, cụthể như sau:
(i) Một là, cần phải có quy định vềthứ tự ưu tiên giữa các chủthể đều có chứng cứ để chứng minh cho việc xác lập quyền của mình trên tài sản bảo đảm đó là bên nhận thế chấp và bên cầm cố đang chiếm giữ, kiểm soát tài sản. Trong trường hợp này, chủ
thể nào đã xác lập trước tiên trên tài sản bảo đảm thì phải được hưởng quyền ưu tiên
thanh toán trước mà không nên chỉ căn cứvào thời điểm đăng ký để xácđịnh thứtự ưu
tiên.
(ii) Hai là, cần phải xác định thứ tự ưu tiên giữa lợi ích của bên nhận thế chấp với lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp dựa trên quyết định của cơ
116
quyền quản lý tài sản trong trường hợp bên thếchấp bị tuyên bố phá sản; xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thếchấp với các cơ quan thuế (đối kháng vềlợi ích tư và lợi ích công). Để đảm bảo tính nhất quán trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán thì nguyên tắc “ai làm trước thì được ưu tiên trước” phải được áp dụng triệt để. Theo đó, dù là lợi ích của Nhà nước (cơ quan thuế) hay lợi ích của các chủthểkhác do có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chỉ được hưởng quyền ưu tiên theo thời điểm mà quyền lợi này được công bốcông khai.
(iii) Ba là, cần phải xác định ngoại lệ cho nguyên tắc trên, đó là quyền ưu tiên cao nhất phải dành cho bên nhận thếchấp đối với tài sản hình thành từ chính vốn vay, hay còn gọi là hình thức cho vay để mua hàng và dùng chính hàng hóa đó để thế chấp. Trong trường hợp này bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên đặc biệt – được thanh toán trước ngay cả khi những bên nhận thếchấp khác đã đăng ký thếchấp trước. Quy định này sẽ kích thích sự phát triển của các quan hệ tín dụng cho vay để mua hàng hóa từ chính tiền vay đó bằng cách loại bỏnhững rủi ro cho bên vay trong trường hợp bên vay đã cam kết dùng toàn bộtài sản hiện có cũng như sẽ có trong tương lại làm tài sản thế chấp trước đó.
Thứ năm, cần bổ sung những quy định về thủ tục sang tên tài sản thế chấp là QSDĐ cho người mua trong pháp luật bảo đảm.Thông thường khi bán tài sản thế chấp là QSDĐ, bên nhận thế chấp phải có trách nhiệm cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của QSDĐ và chịu trách nhiệm vềtính xác thực của các thông tin đưa ra. Tuy nhiên, phần lớn các bất động sản thếchấp mới chỉcó giấy tờ “hợp lệ” (giấy trắng) chứ chưa được cấp GCNQSDĐ. Giấy tờ “hợp lệ” vẫn có thể tham gia vào thị trường bất động sản nhưng khi cần xử lý sang tên cho chủthểmới thì các cơ quan chức năng lại không chấp nhận các loại giấy tờ này mà đòi hỏi phải có GCNQSDĐ (giấy đỏ). Do vậy, trong một số trường hợp đến hạn, mặc dù được quyền xử lý tài sản thếchấp nhưng bên nhận thếchấp vẫn không thểthực hiện được để thu hồi nợ. Các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể về vấn đề này, tạo điều kiện hoàn tất các thủ tục pháp lý cần
117
thiết một cách nhanh gọn đểtài sản thếchấp từ “hợp lệ” trở thành “hợp pháp” đểcó thể mang ra bán đấu giá.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nếu chủ sở hữu tài sản (bên thếchấp) bỏtrốn hay không chịu ký tên thể hiện sự đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua thì thủtục sang tên vẫn được tiến hành dựa trên căn cứlà hợp đồng thế chấp đã ký kết. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi thực hiện việc sang tên tài sản trong trường hợp này thường từ chối vì không có quy định hướng dẫn cụthểviệc thực hiện như thếnào. Thiết nghĩ, đểkhắc phục những khó khăn này, các cơ quan chức năng cần có những quy định hướng dẫn cụthể, rõ ràng vềviệc sang tên tài sản thếchấp bán đấu giá mà không có sự đồng ý của chủsở hữu tài sản.
3.2.5 Hoàn thiện các quy định của pháp luật vềthểchếhỗtrợ trung gian đối với quan hệthếchấp QSDĐ.