Phạm vi nhận thếchấp QSDĐcủa pháp luật hiện hành so với các văn bản trước đây đã được mở rộng hợn rất nhiều. Thay vì nguồn vốn cung ứng cho người dân trước đây bị
60
khống chế bởi một chủthểhạn hẹp là các Ngân hàng của Nhà nước và các TCTD Việt Nam thì nay pháp luật đất đai đã tạo ra khả năng và cơ hội rộng lớn cho người có nhu cầu vềvốn được lựa chọn chủ thểnhận thế chấp phong phú và đa dạng hơn. Theo đó, các TCTD trong nước không chỉbó hẹp ởloại hình TCTD của Nhà nước, mà cảTCTD cổ phần của Nhà nước và nhân dân và cho phép các TCTD liên doanh, các TCTD 100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Sự thay đổi theo hướng mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ nêu trên của pháp luật hiện hành là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp với thực tếkhách quan. Một mặt, tạo môi trường pháp lý cho các tổchức kinh doanh tiền tệ được thực hiện đúng chức năng của mình, thông qua đó cũng tạo nên sự cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh giữa các tổchức có chức năng cho vay.
So sánh giữa LĐĐ 2003 và các văn bản pháp lý khác có liên quan khi quy định về chủ thể nhận thế chấp QSDĐ và đặc biệt là so sánh với Biểu cam kết về lộtrình gia nhập WTO trong các lĩnh vực dịch vụ và thương mại cho thấy, giữa các văn bản pháp luật này quy định chưa có sự tập trung, thống nhất và chưa phù hợp với nhau. Có thểchỉ ra thực tếnày ởnhững nội dung cụthể sau đây:
Thứnhất, mặc dù đã mở rộng phạm vi nhận thếchấp QSDĐnêu trên của pháp luật đất đai hiện hành, song ở thời điểm ban hành LĐĐ 2003 thì Việt Nam chưa là thành viên chính thức của Tổchức thương mại thếgiới WTO, do đó, một sốdịch vụngân hàng và các dịch vụ tài chính khác ở nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam theo lộ trình cam kết của Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã chưa được phản ánh một cách đầy đủ và cụthể. Chẳng hạn, tại phần 7, mục B của Cam kết vềlộtrình gia nhập WTO của Việt Nam thì hàng loạt các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam như: Văn phòng đại diện, Chi nhánh Ngân hàng thương mại nước ngoài, Ngân hàng thương mại liên doanh, Công ty cho
61
thuê tài chính liên doanh, Công ty cho thuê tài chính 100% vốn đầu tư nước ngoài; Công ty tài chính liên doanh, Công ty tài chính 100% vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ hai, cũng theo lộ trình cam kết thì quy định tại Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP ngày 28 tháng 8 năm 2001 của Chính phủ về việc cho phép “các dự án đầu tư lớn” được phép thếchấp QSDĐ tại các TCTD nước ngoài để vay vốn trên cơ sở được cấp có thẩm quyền cho phép và TCTD nước ngoài chỉ được nhận thế chấp QSDĐ thông qua một đại lý đảm bảo trong nước đã trở nên lạc hậu, trái với pháp luật hiện hành và vô hình trung hạn chếquyền và lợi ích của bên thếchấp và bên nhận thếchấp. Khẳng định như vậy, bởi lẽ LĐĐ 2003 khi quy định điều kiện để các chủthểcó QSDĐ được thế chấp QSDĐ tại các TCTD vay vốn không dựa trên tiêu chí về mức vốn đầu tư mà căn cứ vào mục đích sử dụng đất gắn với các hình thức sử dụng đất cụ thể và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính để xác định họcó quyền thếchấp hay không. Vì vậy, khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì đương nhiên được thực hiện quyền thế chấp mà pháp luật đã cho phép mà không cần thiết phải thông qua thủ tục xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hơn nữa, cấp có thẩm quyền cho phép cũng không được Nghị quyết nêu trên chỉ rõ. Mặt khác, điều kiện để chủ thểcó quyền nhận thế chấp là các TCTD trong nước hay các TCTD nước ngoài cũng không xuất phát từ căn cứ “người đi vay có dự án đầu tư lớn hay nhỏ” và pháp luật cũng hoàn toàn không đềcập đến vấn đềnày. Vì vậy, Nghịquyết nêu trên đã không phù hợp.
Thứba, quy định về chủthể nhận thếchấp trong LĐĐ 2003 và Luật Nhà ở 2005 cùng Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, hiện nay được thay thế bằng Nghị định số 71/2010/NĐ- CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng không thống nhất với nhau. Theo LĐĐhiện hành thì người có QSDĐ được quyền thếchấp QSDĐcủa mình tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, nghĩa là khi thếchấp QSDĐcó nhà gắn liền mà nhà đó được thỏa thuận là tài sản thếchấp cùng với QSDĐ thì người thếchấp được
62
quyền thếchấp QSDĐgắn liền với nhà đó tại một TCTD hoặc nhiều TCTD khác nhau để vay vốn. Trong khi đó, tại Điều 114 Luật Nhà ở 2005 và Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lại chỉ cho phép thếchấp nhà ở tại một TCTD. Trong trường hợp này, nếu không vi phạm thỏa thuận của các bên chỉ là thếchấp nhà ởkhông bao gồm QSDĐ thì có thểáp dụng theo quy định của Luật Nhà ở, song nếu trong trường hợp thỏa thuận thế chấp bao gồm cảnhà và QSDĐ thì áp dụng Luật Nhà ở sẽ hạn chếquyền lựa chọn chủthểnhận thếchấp của người thếchấp. Tác giảcho rằng, việc hạn chếphạm vi chủ thể nhận thế chấp theo Luật Nhà ở là không có cơ sở khoa học và hạn chế khả năng huy động vốn của người thếchấp, đồng thời cũng hạn chế năng lực cạnh tranh của các tổchức kinh doanh tiền tệtrong xu thếhội nhập.
2.3.2 Những trở ngại phát sinh trên thực tế khi áp dụng các điều kiện của pháp luật về đối tƣợng của hợp đồng thếchấp QSDĐ.