2. 5 Những bất cập tồn tại trong quá trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ.
3.2.5 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan h ệthếchấp QSDĐ.
Hoạt động thế chấp QSDĐ sẽkhông thểvận hành trôi chảy và thuận lợi nếu không có sự hỗtrợ của các chủthểtrung gian. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này cũng cần phải chú trọng đến các nội dung cơ bản sau đây:
Thứnhất, tin học hóa trong lĩnh vực đăng ký. Theo đó, trong thời gian tới, Chính phủ cần sớm nghiên cứu và triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thếchấp QSDĐnói riêng qua mạng. Đây là cách thức mà hiện nay đa số các nước trên thế giới đã và đang áp dụng khá phổ biến. Với hình thức này sẽ giảm tải đáng kể sức ép quá tải vềsố lượng giao dịch có nhu cầu đăng ký trong điều kiện cơ sởvật chất và nguồn nhân lực ở các Văn phòng đăng ký QSDĐ còn hết sức hạn chế mới được thành lập chưa được bao lâu.
Thứ hai,xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp; quy định cơ chế ba bên: ngân hàng - người thế chấp – tổ chức hoặc cá nhân thực hiện nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo an toàn cho bên nhận thếchấp; đồng thời giữ được uy tín cho khách hàng.
118
Thứ ba, quy định rõ cơ chế phối hợp, có biện pháp chếtài cụ thể đối với người đứng đầu cơ quan, tổ chức trong việc chỉ đạo việc thực hiện phối hợp và chế tài xử lý trực tiếp đối với cán bộ được giao nhiệm vụphối hợp với các chủ thểkhác trong việc thực thi pháp luật vềthếchấp QSDĐnói chung và trong từng nội dung cụthểnói riêng.
Thứ tư, tăng cường công tác tuyển chọn và đào tạo cán bộ trong lĩnh vực quản lý nhà đất. Thực tếcho thấy, việc thực hiện cơ chế một cửa đã được tổ chức và triển khai và thức hiện trong những năm gần đây, kết quả đạt được cũng đáng ghi nhận. Song xét ở bình diện chung và trên phạm vi cả nước có thể thấy, chất lượng và hiệu quả của cơ chế một cửa này chưa đồng bộ và chưa có sự nhất quán. Nhiều địa phương, sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSDĐ – là cơ quan đầu mối thực hiện các thủtục có liên quan đến đất đai cho người dân được thành lập nhưng chất lượng hoạt động không có sự thay đổi vềchất, thực chất chỉ là “bình mới, rượu cũ”, bởi vẫn những còn người đó, với tư duy pháp lý đó, với phong cách làm việc đó và với chế độtrách nhiệm không có gì thay đổi thì hy vọng gì có một tương lai sáng sủa hơn. Một hạn chế cũng dễ dàng nhận thấy khi thực hiện dịch vụ công trong quản lý nhà đất đó là sự không đảm bảo vềtrình độ chuyên môn, nghiệp vụ, nếu không muốn nói là yếu kém của phần lớn cán bộ cấp xã, phường, thị trấn. Vì vậy, một thực tếkhá phổbiến là khi hồ sơ của người dân được nộp tại cán bộ địa chính cấp xã thì cán bộnày chỉ dừng lại ở công việc mang tính chất thủ tục là tiếp nhận hồ sơ và ghi chép để chuyển lên cấp trên xử lý. Hậu quảlà, khi hồ sơ được chuyển lên cấp trên thì phát hiện có rất nhiều hồ sơ không hợp lệhoặc thiếu cơ sở pháp lý; lúc này hồ sơ lại phải trảvềcho cấp xãđể trảlại cho dân, và cán bộcấp xã trên phải hướng dẫn cấp xã giải thích lý do vì sao hồ sơ lại bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ… Như vậy, với quy định trên, thủ tục đã không thể được rút gọn, thậm chí còn lòng vòng, luẩn quẩn mà nguyên nhân chính là cán bộ địa phương chưa đáp ứng được về trình độchuyên môn cần thiết.
119
KẾT LUẬN
Đối với một quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số và mật độ dân số trên kilomet vuông vào loại cao của thế giới thì đối với mỗi cá nhân việc có được một tài sản là QSDĐ rất cóý nghĩa về mặt kinh tế. Hoạt động thếchấp QSDĐ đã và đang diễn ra sôi động và chiếm ưu thếtrong nền kinh tếthị trường đang ngày càng gia nhập sâu vào nền kinh tế thế giới như hiện nay. Tuy nhiên, hoạt động thế chấp QSDĐ tại các TCTD ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sởhữu toàn dân về đất đai chi phối. Vì vậy, điều chỉnh pháp luật đối với quan hệthế chấp QSDĐ cũng thểhiện những khác biệt so với quan hệthếchấp tài sản khác.
Pháp luật thực định về thếchấp QSDĐ trong các TCTD ở Việt Nam trong thời gian qua đã có nhiều sự thay đổi đáng ghi nhận, bằng chứng là các văn bản pháp luật liên tục được sửa đổi, bổsung và ban hành mới để điều chỉnh những nhu cầu phát sinh từ thực tế. Vì vậy, các văn bản pháp luật này đã tạo ra khung pháp lý tương đối hoàn thiện đểgóp phần đảm bảo an toàn hơn cho các chủthểtham gia quan hệ, quyền và lợi ích của các bên cũng được đảm bảo tốt hơn.
Mặc dù đã đạt được những thành tựu khả quan, song trong quá trình vận hành điều chỉnh các quan hệ thế chấp QSDĐ trên thực tế, hệthống pháp luật này cũng còn bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế. Chẳng hạn, sựhạn chếquyền đối với các chủthểtham gia Hợp đồng thếchấp QSDĐ; các lĩnh vực pháp luật vềcông chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ cũng như xửlý thế chấp tài sản thế chấp còn nhiều hạn chế, thiếu sót, khiên cưỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu quảcủa việc thực thi trên thực tế.
Để giảm bớt các hạn chếcòn tồn tại, nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quảthếchấp QSDĐ trong các TCTD nói riêng và toàn xã hội nói chung là yêu cầu cấp bách trong thời gian tới. Các giải pháp cần được tiến hành
120
đồng bộ và có hệthống, bao gồm cảhoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật. Trong đó, hoàn thiện pháp luật vềthếchấp QSDĐ được xác định là nhiệm vụtrọng tâm.
Các giải pháp được đề xuất trong luận văn không thể tiến hành thực hiện trong một sớm một chiều bởi vì nó không chỉ tập trung ở các quy định về thế chấp QSDĐ, mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động của nhiều cấp, nhiều ngành và gắn với những điều kiện phù hợp vềkinh tế- xã hội. Vì vậy, phù hợp với mỗi giai đoạn cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết của những đòi hỏi của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ ở mức độ khác nhau và có những giải pháp phải được ưu tiên thực hiện trước và cấp bách, có những giải pháp được tiến hành theo lộ trình cụ thể và đặt trong mối quan hệ tổng thể của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung.
121
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢOI. TIẾNG VIỆT.