7. Kết cấu của luận văn
1.2.4. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
1.2.4.1. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
BLDS năm 2005 quy định chung về hình thức các loại HĐ dân sự tại Khoản 1 Điều 401. Theo đó, HĐ dân sự nói chung và HĐMBTS nói riêng có thể đƣợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại HĐ đó phải đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định. Nhƣ vậy, theo quy định của BLDS thì các bên chủ thể tham gia
giao kết HĐ đƣợc tự do lựa chọn về hình thức của HĐ để giao kết, nếu pháp luật không quy định đối với loại HĐ đó phải đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định.
Các bên có thể thoả thuận với nhau lựa chọn hình thức lời nói, hình thức văn bản hoặc thông qua hành vi cụ thể để đƣợc giao kết HĐ. Tuynhiên, trong một số trƣờng hợp nhất định để bảo vệ quyền lợi của các bên, lợi ích của ngƣời thứ ba, cũng nhƣ của xã hội thì quyền đó bị hạn chế. Theo Khoản2 Điều 401 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó”[44].
Trong thực tiễn đời sống, thông thƣờng đối với những HĐMBTS có giá trị nhỏ, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày nhƣ mua thực phẩm, mua áo quần, hoa quả, giày dép thì ngƣời mua và ngƣời bán chỉ thoả thuận bằng lời nói hay còn gọi là hình thức miệng. Hình thức này đƣợc áp dụng đối với những quan hệ mua bán mà ngay sau khi giao kết nó sẽ đƣợc thực hiện và chấm dứt. Ngoài ra, nếu các bên có quan hệ quen biết, thân thiết, đã có sự tin cậy lẫn nhau thì thƣờng giao kết HĐMBTS bằng lời nói, thậm chí cả trong trƣờng hợp mua bán tài sản có giá trị lớn.
Đối với các HĐMBTS có giá trị lớn nhƣ: Nhà ở, nhà xƣởng, ô tô hoặc giữa các chủ thể không có mối quan hệ thân thiết hay với những HĐ mà việc thực hiện không cùng với lúc giao kết HĐ thì các bên thƣờng chọn hình thức giao kết bằng văn bản và loại HĐ bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép.
Đối với loại HĐ đƣợc giao kết bằng văn bản thì trong văn bản đó các bên thoả thuận và ghi nhận đầy đủ những nội dung cơ bản của HĐMBTS đã cam kết, cùng ký tên xác nhận vào văn bản. HĐ thƣờng đƣợc thành lập nhiều bản, và mỗi bên giữ một bản. Nếu có tranh chấp xảy ra HĐ đƣợc giao kết
bằng văn bản là chứng cứ có giá trị chứng minh cao hơn rất nhiều so với hình thức bằng lời nói. Hiện nay, chƣa có quy định mẫu thống nhất về hình thức của HĐ bằng văn bản nói chung và hình thức của HĐMBTS nói riêng, mà có rất nhiều dạng khác nhau, tuỳ thuộc vào loại tài sản mua bán và ý chí của các bên. Trừ một số loại HĐ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quy định mẫu văn bản nhƣ mẫu HĐ mua bán nhà đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 29/2001/QĐ -VXD ngày 19/11/2001. HĐ có thể do các bên cùng soạn thảo sẵn (thông thƣờng là bên bán), khi bên kia chấp nhận giao kết HĐ thì ký vào, HĐ coi nhƣ đƣợc hình thành. Thƣờng gặp trong HĐ mua bán điện, nƣớc sinh hoạt giữa một bên là công ty điện, công ty nƣớc với các gia đình sử dụng điện, nƣớc. Ngoài ra các loại hoá đơn bán hàng, phiếu mua hàng cũng có thể đƣợc coi là văn bản ghi nhận việc mua bán vì nó có đầy đủ những điều khoản quy định HĐ mua bán nhƣ đối tƣợng, giá cả, bên mua, bên bán. Văn bản HĐ có thể viết tay hoặc đánh máy, in ấn tuỳ thuộc vào chủ thể mua bán.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định đối với một số loại HĐMBTS nhất định các bên phải lập thành văn bản, phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép, đó là điều kiện có hiệu lực của HĐ. Tại Điều 450 BLDSnăm 2005 quy định về hình thức của HĐ mua bán nhà ở nhƣ sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải đƣợc lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác” [44]. Hay tại Khoản 5 Điều 489 BLDS năm 2005 quy định: “Việc mua bán bất động sản, bán đấu giá đƣợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu pháp luật có quy định”[44].
BLDS năm2005 đã giành riêng một phần để quy định về HĐ mua bán nhà từ Điều 450 đến Điều 455. Trong đó, Điều 450 quy định về hình thức của loại HĐ này. Hiện nay, khi mà hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra phổ biến thì quy định của các điều luật trên càng có ý nghĩa.
Hơn nữa, pháp luật quy định riêng về hình thức của HĐ mua bán nhà ở nhƣ vậy là xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở. Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, nó có liên quan mật thiết đến đời sống cá nhân, hơn nữa nó còn biểu hiện trình độ phụ thuộc kinh tế, văn hóa và phong tục tập quán của một quốc gia. Việc mua bán còn có thể liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển, nhà nƣớc ta chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân, nhất là ở các thành phố lớn, các khu đô thị, do đó nhà nƣớc khuyến khích và tạo điều kiện cho ngƣời dân mua bán nhà ở cũng nhƣ mua nhà phục vụ cho mục đích khác. Song do tầm quan trọng của nhà đối với mỗi ngƣời dân và đối với cả cộng đồng, nên nhà nƣớc phải kiểm soát việc mua bán nhà. Vì vậy bằng việc quy định HĐ mua bán nhà phải đƣợc lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và thông qua thủ tục đăng ký quyền sở hữu, nhà nƣớc có thể kiểm soát đƣợc mua bán nhà, từ đó đảm bảo cho cuộc sống của ngƣời dân đƣợc ổn định hạn chế đƣợc những tranh chấp về nhà ở mà những tranh chấp này thƣờng khó giải quyết, kéo dài gây khó khăn chocuộc sống ngƣời dân.
Hình thức của HĐ dƣới dạng hành vi cụ thể trên thực tế thƣờng gặp là việc mua bán ở các máy bán hàng tự động, nhƣ máy bán nƣớc giải khát, đồ ăn nhanh. Ngƣời mua chỉ cần thực hiện những hành vi nhất định nhƣ cho tiền vào trong máy hoặc cho thẻ tín dụng vào máy bán hàng là nhận đƣợc hàng hoá theo yêu cầu của mình. Đây là hình thức giản tiện nhất trong giao kết HĐ. Các bên có thể xác lập quan hệ HĐ mà không cần có sự gặp gỡ, thƣơng lƣợng tại địa điểm giao kết. Hình thức này sẽ càng trở nên phổ biến khi hệ thống bán hàng tự động ngày càng trở nên phổ biến, thẻ thanh toán đƣợc nhiều ngƣời sử dụng.
Tuy chƣa đƣợc ghi nhận trong phần HĐ dân sự đối với loại HĐ đƣợc giao kết bằng hình thức thông điệp dữ liệu nhƣng tại Khoản 1 Điều 124
BLDS năm 2005 quy định: “giao dịch dân sự đƣợc thể hiện bằng lời nói bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể; giao dịch dân sự thông qua phƣơng tiên điện tử dƣới hình thức thông điệp dữ liệu đƣợc coi bằng văn bản” [44]. Vì vậy HĐMBTS còn có thể đƣợc giao kết dƣới hình thức thông điệp dữ liệu vì HĐ cũng là một loại giao dịch dân sự. Hơn nữa tại Điều 33 Luật giao dịch điện tử năm 2005 quy định HĐ điện tử là HĐ đƣợc thiết lập dƣới dạng “thông điệp dữ liệu”. Trong đó, thông điệp dữ liệu là thông tin đƣợc tạo ra, đƣợc gửi đi, đƣợc nhận và đƣợc lƣu trữ bằng phƣơng tiện điện tử. Nhƣ vậy, hình thức của HĐ còn bằng hình thức thông điệp dữ liệu.
Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, việc giao kết HĐ dƣới hình thức văn bản giấy không còn là hình thức thích hợp khi các bên có khoảng cách về mặt địa lý. Thông qua các phƣơng tiện điện tử các chủ thể tham gia vào HĐMBTS có thể giao kết HĐ một cách nhanh chóng. Hình thức này tỏ ra rất hữu hiệu đối với các bên chủ thể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển, các giao lƣu dân sự không còn bó hẹp trong phạm vi địa phƣơng, vùng mà nó mở rộng ra phạm vi liên vùng, liên quốc gia. Tuy nhiên, các bên vẫn phải đối mặt với những rủi ro phát sinh từ việc giao kết HĐ điện tử, mà nếu thực hiện theo phƣơng thức truyền thống họ sẽ ít gặp phải. Trong môi trƣờng ảo, việc xác định đối tác giao kết HĐ, xác định đơn đặt hàng trên mạng intemet là đơn đặt hàng giả hay thật nhiều khi rất khó khăn. Làm thế nào để bảo mật HĐ điện tử, làm thế nào để hạn chế sự chống phá tấn công của các hacker. Đó là những rủi ro và cũng là vấn đề cần quan tâm một cách thích đáng khi sử dụng phƣơng tiện điện tử để giao kết HĐ. Trên thực tế nhiều ngƣời đã phải chịu thiệt hại do những rủi ro này đem lại.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật về hình thức của HĐ, có thể rút ra ý nghĩa của hình thức HĐMBTS nhƣ sau:
HĐ đó. Khi HĐ đƣợc giao kết dƣới một hình thức nhất định thì hình thức chính là sự ghi nhận các cam kết của các bên, là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, ràng buộc họ trong quá trình thực hiện HĐ. Không những thế HĐ đƣợc giao kết dƣới một hình thức phù hợp với quy định của pháp luật sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật và buộc các bên phải thực hiện, khi xảy ra tranh chấp thì nó trở thành căn cứ pháp lý để xử lý bên vi phạm hoặc giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Nhƣ vây, hình thức của HĐ là sự ghi nhận thỏa thuận, cam kết của các bên phải thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ của mình và là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp xẩy ra.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 BLDS năm 2005 thì hình thức của HĐ là một trong những điều kiện để HĐ có hiệu lực trong trƣờng hợp pháp luật có quy định. Cụ thể là: “Hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực trong trƣờng hợp pháp luật có quy định” [44] và Điều 134 BLDS năm 2005 cũng quy định: “Trong trƣờng hợp pháp luật quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo, thì theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên,tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên phải thực hiện quy định của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” [44]. Tuy trong các quy định của BLDS về các HĐ dân sự thông dụng không có điều khoản nào quy định HĐ bị vô hiệu nếu sai về hình thức, mà chỉ quy định HĐ phải có hình thức nhất định song HĐ chính là giao dịch dân sự do đó phải tuân theo quy định tại Điều 122 và Điều 134 của BLDSnăm 2005.
Nhƣ vậy, việc xác định HĐMBTS theo hình thức do pháp luật quy định là một điều kiện bảo đảm hiệu lực của HĐ đó.
1.2.4.2. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Hiệu lực của HĐMBTS có hai nội dung là thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS và hiệu lực của HĐMBTS. Cụ thể nhƣ sau:
-Thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS
Đặc trƣng của HĐMBTS là có sự chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên bán. Mục đích hƣớng tới của các bên khi tham gia HĐMBTS là nhằm chuyển quyền sở hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó sang ngƣời mua. Trong quá trình thực hiện HĐ, vào thời điểm nào thực hiện mục đích các bên đạt đƣợc hay nói cách khác thời điểm nào quyền sở hữu tài sản đƣợc chuyển từ ngƣời bán sang ngƣời mua. Đây là vấn đề đặcbiệt quan trọng của cá nhân, nó có liên quan đến nhiều vấn đề khác nữa nhƣ là quyền hƣởng lợi tức phát sinh tài sản hay trách nhiệm chịu rủi ro với tài sản đó.
Theo Điều 439 BLDS năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với HĐMBTS đƣợc quy định nhƣ sau: “Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán đƣợc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản đƣợc chuyển giao, trừ trƣờng hợp các bên thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [44]. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đƣợc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Trong trƣờng hợp tài sản mua bán chƣa đƣợc chuyển giao phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán. Tại Điều 168 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sở hữu, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực từ thời điểm động sản đƣợc chuyển giao, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác”[44].
sản có hai dạng thời điểm khác nhau. Thứ nhất, đối với tài sản mua bán là động sản mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Trong trƣờng hợp này quyền sở hữu đƣợc chuyển giao khi bên mua và bên bán thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản. Thứ hai, đối với tài sản đƣợc mua bán là động sản mà theo quy định phải đăng ký quyền sở hữu đƣợc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục điều kiện quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong trƣờng hợp này quyền sở hữu đƣợc chuyển giao phụ thuộc vào việc hoàn thành thủ tục đăng ký đối với tài sản đó nếu bên mua đã đƣợc chuyển giao tài sản nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì tài sản mua bán vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán.
Còn thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mua bán là bất động sản là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký đối với tài sản đó. Trong trƣờng hợp này cũng giống nhƣ đối với tài sản mua bán là động sản có đăng ký, bất động sản chỉ đƣợc chuyển sang cho bên mua khi hoàn thành thủ tục đăng ký đối với bất động sản đó, nó không phụ thục vào bất động sản đã đƣợc chuyển giao chƣa hay việc đã đăng ký đối với quyền sở hữu bất động sản nhƣng việc đăng ký này chƣa hoàn thành thủ tục nhƣ quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu bất động sản mua bán chƣa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu mà đã chuyển giao cho bên mua thì bên mua vẫn chƣa có chuyển giao về tài sản theo pháp luật. Bên mua chƣa có quyền sở hữu đối với tài sản và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản thì mới thuộc quyền sở hữu của bên mua.
Theo quy định của BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với HĐMBTS không những đƣợc xác định theo loại tài sản là động sản hay là bất động sản mà còn phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
điểm ứng với hai loại tài sản đó là thời điểm tài sản đƣợc chuyển giao đối với