7. Kết cấu của luận văn
2.2.2. Hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sả n
2.2.2.1. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
Vấn đề hình thức HĐ đƣợc quy định trong các phần khác nhau của BLDS năm 2005 còn trong mục HĐMBTS không nói rõ về hình thức của HĐ. Vì vậy, HĐMBTS cũng phải tuân theo những hình thức về HĐ trong BLDS năm 2005. Thực tiễn tại Thừa Thiên -Huế qua tìm hiểu đối chiếu với các quy định về hình thức của HĐ cho thấy giữa lý luận và thực tiễn có một số điểm bất cập sau:
- Quy định về hình thức HĐ vẫn còn nhiều điểm thiếu sót, chƣa nhất quán, chƣa đảm bảo lôgic pháp lý giữa các điều luật liên quan. Hình thức HĐ đƣợc quy định tại các Điều 122, 124, 401 BLDS năm 2005. Các quy định có những điểm bất cập với thực tiễn sau đây:
Ví dụ: Trong vụ tranh chấp về HĐ mua bán xe máy, tại Bản án số 09/2009/DS-PT ngày 08/11/2009 của TAND tỉnh Thừa Thiên - Huế, giữa nguyên đơn là anh Huỳnh Văn Phú với bị đơn là chi Nguyễn Thị Cẩm Hằng. Ngày 20/12/2007, nguyên đơn có ký HĐ với bị đơn để mua 4 chiếc xe máy hiệu Way có giá trị là 48 triệu đồng mà nguyên đơn đang vận chuyển từ Đồng Nai đi Huế. Việc ký kết HĐ đƣợc thực hiện bằng cả hai cách: Các bên vừa gọi điện thoại trao đổi để ký HĐ, đồng thời cũng vừa giao kết HĐ bằng văn bản. Vì các bên sử dụng đồng thời nhiều hình thức và phƣơng thức khác nhau để giao kết HĐ. Nguyên đơn dựa vào thời điểm gọi điện thoại để cho rằng HĐ
ký ngày 20/12/2007. Bị đơn dựa vào thời điểm ký vào văn bản là ngày 10/01/2008. Nguyên đơn và bị đơn tranh chấp với nhau về thời điểm có hiệu lực của HĐ. Trong trƣờng hợp này, các bên đã giao kết HĐ đồng thời bằng nhiều hình thức khác nhau.
- Quyđịnh tại Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 là chƣa đầy đủ. Theo Khoản 2 Điều 122 BLDS 2005 quyđịnh: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trƣờng hợp pháp luật có quy định”. Trong quy định này, nhà làm luật chỉ đề cập đến trƣờng hợp pháp luật có quy định, mà không dự liệu khả năng khi các bên có thỏa thuận lựa chọn hình thức HĐ là điều kiện có hiệu lực của HĐ. Bảo đảm quyền tự định đoạt của các chủ thể. Ví dụ: Các bên có thể thỏa thuận HĐ đặt cọc mua bán nhà, hoặc HĐ mua bán kim cƣơng... phải đƣợc lập bằng văn bản theo thủ tục công chứng thì mới có hiệu lực, mặc dù pháp luật không quyđịnh bắt buộc các HĐ kể trên phải đƣợc lập bằng văn bản có công chứng.
Việc điều luật nói trên bỏ qua quyền lựa chọn hình thức làm điều kiện có hiệu lực của HĐ, là chƣa phù hợp với yêu cầu của nguyên tắc tự do HĐ. Bởi lẽ, bản chất của quan hệ pháp luật HĐ là một loại quan hệ pháp luật thuộc lĩnh vực vật tƣ, nên quyền tự do của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này đƣợc pháp luật đề cao [35]. Tự do lựa chọn hình thức HĐ là một trong những nội dung quan trọng của nguyên tắc tự do HĐ[34].
Mặt khác, phƣơng pháp liệt kê một danh sách đóng các loại hình thức HĐ xác định đã làm cho điều luật kém linh hoạt. Bởi vì, theo lẽ thông thƣờng, khi giao kết HĐ, các bên không bị buộc phải lập HĐ theo hình thức nào, trừ những HĐ pháp luật buộc phải lập theo một hình thức xác định (nhƣng đây là ngoại lệ, sẽ đƣợc quy định ở Khoản 2). Thậm chí, sự “im lặng” cũng đƣợc xem nhƣ là một “hình thức” trả lời chấp nhận giao kết HĐ, trong trƣờng hợp pháp luật có quyđịnh [35].
Hơn thế nữa, các bên không chỉ xác lập HĐ bằng một hình thức duy nhất là văn bản, lời nói hay hành vi cụ thể mà có thể kết hợp sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác nhau để giao kết HĐ. Hiện tƣợng này cũng đƣợc tìm thấy khá phổ biến trong thực tiễn xét xử. Nhƣ vậy, việc các bên sử dụng bất kỳ hình thức nào, hoặc sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác nhau để giao kết HĐ là một thực tế phổ biến. Đây là khả năng mà Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2005 chƣa dự liệu.
Quy định về hình thức bắt buộc của HĐ ở trên còn thiếu sót và chƣa nhất quán vì cách diễn đạt của cả hai điều luật này theo phƣơng pháp liệt kê, nên nội dung của điều luật vẫn còn thiếu sót, vì chƣa nêu đƣợc các hình thức bắt buộc khác của HĐ, ví dụ hình thức HĐ có thể là một hành vi cụ thể. Trong luật thực định, có những loại HĐ mà hình thức thể hiện phải bằng hành vi cụ thể thì HĐ mới có hiệu lực. Ví dụ: BLDS năm 2005quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu ở Điều 439.
- Quy định về cách thức giải quyết hậu quả pháp lý của các HĐ bị vi phạm về hình thức còn nhiều bất cập.
Nhƣ đã phân tích ở phần trên, ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với HĐ rất đa dạng, có thể làm HĐ vô hiệu, hoặc làm cho HĐ không có giá trị pháp lý đối với ngƣời thứ ba, có thể chứng minh đƣợc sự tồn tại của HĐ, xác định thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của HĐ. Tuy vậy, quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005 chỉ đƣa ra một cách thức xử lý đối với một trƣờng hợp vi phạm: “khi hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà các bên không tuân thủ thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, toà án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
số 25/2010/DS-ST ngày 29/09/2010 về “Hợp đồng mua bán nhà”, TAND thành phố Huế đã cho rằng, khi các bên đã không đồng ý tiếp tục thực hiện HĐ, thì cách tốt nhất là chấp nhận việc chấm dứt HĐ, và buộc bên có lỗi làm cho HĐ không thể tiếp tục thực hiện phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên kia.
Tóm lại, quyđịnh tại Điều 134 BLDS năm 2005 hiện nay là không phù hợp với thực tế và cũng không khả thi. Hơn nữa, bản chất của vấn đề không chỉ là sự vi phạm hình thức HĐ, mà nguyên nhân sâu xa chính là do sự biến động về giá cả, mà cách giải quyết hiện nay là chƣa đảm bảo công bằng lợi ích đối với các bên. Thực tế này đặt ra vấn đề cần phải tìm kiếm một giải pháp khác hợp lý và công bằng hơn cho các bên.
Thực tiễn xét xử cũng cho thấy, không phải mọi trƣờng hợp vi phạm hình thức đều đƣợc tòa án xem xét cho các bên hoàn thiện về hình thức, mà tùy loại hợp đồng, và tùy mức độ vi phạm về hình thức. Tƣơng tự, trong Bản án số 12/2009/DS-PTngày 16/9/2005 TAND tỉnh Thừa Thiên -Huế xử về vụ án “đòi tài sản”.Nguyên đơn thỏa thuận bằng miệng bán cho bị đơn ngôi nhà trị giá 150 triệu đồng. Bị đơn trả trƣớc 50 triệu đồng và nguyên đơn đã giao nhà cho bị đơn. Do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên nguyên đơn đã kiện xin hủy HĐ, đòi lại nhà và hoàn lại tiền cho bị đơn. Cấp sơ thẩm đã hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà vì HĐ đƣợc lập “bằng miệng”.
Trong Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao,cũng chỉ hƣớng dẫn việc khắc phục hình thức bị vi phạm đối với các HĐ mua bán nhà, HĐ chuyển quyền sở hữu đất,mà không hƣớng dẫn áp dụng cho các loại HĐ khác. Theo đó, khi giải quyết tranh chấp loại này, một số tòa án chủ yếu cũng chỉ quyết định buộc các bên khắc phục hình thức đối với loại HĐ, nếu không khắc phục thì tuyên bố HĐ vô hiệu. Bên có lợi sẵn sang bồi thƣờng để HĐ vô hiệu khi có lợi cho mình. Vô hình chung
pháp luật đã tạo điều kiện cho họ trong một số quan hệ, nếu họ vi phạm HĐ thì tòa án tuyên bố vô hiệu.
Cả Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nêu trên hƣớng dẫn cùng một vấn đề HĐ bị vi phạm hình thức, nhƣng đƣờng lối giải quyết rất khác nhau, và cũng khác cơ bản với quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005. Điều đó chứng tỏ các cơ quan hữu quan vẫn còn lúng túng, chƣa có giải pháp tối ƣu cho vấn đề. Cách giải quyết vấn đề còn mang tính sự vụ mà thiếu nền tảng lý luận chung. Nhận thức đƣợc điều này là tiền đề quan trọng cho việc nghiên cứu, tìm kiếm các giải pháp thích hợp để xử lý tốt hậu quả pháp lý của HĐ vi phạm hình thức.
2.2.2.2. Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản -Đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản
Đối tƣợng của HĐMBTS:Khái niệm tài sản lần đầu tiên đƣợc quy định trong BLDS năm 1995, theo đó tại Điều 172 BLDS năm 1995 thì “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các quyền tài sản”.
Sauđó, Điều 163 BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Khái niệm tài sản theo BLDS năm 2005 đã mở rộng hơn BLDS năm 1995 về những đối tƣợng nào đƣợc coi là tài sản. Do vậy, không chỉ những “vật có thực” mới đƣợc gọi là tài sản mà cả những vật đƣợc hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc gọi là tài sản. Tuy nhiên, cũng giống nhƣ BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 cũng đƣa ra khái niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều này đã không đáp ứng sự phát triển của thực tiễn cuộc sống và gây ra sự tranh cãi về một số đối tƣợng nhƣ: Tài sản ảo trong game online, khoảng không, hệ thống khách hàng… có đƣợc coi là tài sản trong pháp luật dân sự hay không? Cũng giống nhƣ các địa phƣơng khác trong cả nƣớc, một ngƣời nghiện game ở Thừa Thiên - Huế thỏa thuận mua bán miệng các tài sản ảo trong game với giá trị tƣơng đối lớn. Vậy những tài
sản ảo đó có đƣợc xem là tài sản theo quy định tại Điều 163 BLDS năm 2005 không. Chính điều này đòi hỏi cơ quan lập pháp phải tiến hành sửa đổi quy định về khái niệm tài sản trong BLDS theo hƣớng khái quát hơn và đƣa ra những tiêu chí để phân biệt đâu là tài sản, đâu không phải là tài sản.
-Giá của hợp đồng mua bán tài sản
Theo Bản án số 14/DS-ST ngày 12 tháng 04 năm 2008 của TAND thành phố Huế. Theo đơn trình bày của nguyên đơn nhƣ sau:
Anh Trần Quốc Vũ nhận chuyển nhƣợng của anh Nguyễn Văn Tình một lô đất 100m2 giá 550.000.000 đồng. Anh Vũ làm HĐ cọc cho anh Tình 100.000.000đồng nhƣng do không có tiền Việt Nam đồng nên anh Vũ đã cọc 5000 USD (tỷ giá hối đoái tại thời điểm đặt cọc là 1USD = 20.0000 ngàn Việt nam đồng). Sau đó, anh Tình đã làm thủ tục để sang nhƣợng mảnh đất nói trên cho anh Vũ. Hoàn tất thủ tục anh Tình yêu cầu anh Vũ đƣa số tiền còn lại theo thỏa thuận trong giấy cọc, nhƣng anh Vũ chƣa gom đủ tiền nên xin anh Tình thƣ một thời gian, anh Tình không chấp nhận hai bên phát sinh tranh chấp kiện nhau ra tòa.
Theo quyết định của TAND thành phố Huế: Căn cứ theo quy định tạiKhoản 1 Điều 389 BLDS năm 2005 về các nguyên tắc giao kết HĐ dân sự: “Tự do giao kết hợp đồng nhƣng không đƣợc trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 quy định: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của ngƣời cƣ trú, ngƣời không cƣ trú không đƣợc thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng khác, các trƣờng hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý và các trƣờng hợp cần thiết khác đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ cho phép”. Đồng thời, Điều 29 Nghị định số 160/2006/NĐ-CP ngày 28/12/2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam và đƣa ra các trƣờng
hợp cụ thể đƣợc loại trừ, trong đó không bao gồm hành vi “thỏa thuận giá cả hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ”. Căn cứ các nội dung trên, việc HĐ cọc bằng ngoại hối là vi phạm quy định pháp luật về ngoại hối. Nên quyết định HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng giữa anh Vũ và anh Tình là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Buộc các bên hoàn trả lại trình trạng ban đầu, đồng thời mỗi bên chịu tránh nhiệm 50% bồi thƣờng khi để HĐ vô hiệu.
Ví dụ khác: Tại Bản án số 46/2006/DS-ST ngày 22/6/2009 của TAND thành phốHuế, nguyên đơn bán cho bị đơn ngôi nhà, nhƣng thỏa thuận bằng miệng nhƣng do không thực hiện đúng HĐ hai bên đã kiện nhau ra tòa. Cấp sơ thẩm tuyên HĐ này vô hiệu kể từ thời điểm giao kết do không tuân thủ Điều 492 BLDS năm 2005.
Các bên tự thoả thuận giá nhƣng giá đó phải đƣợc xác định và ghi vào trong HĐ (đối với HĐ đƣợc giao kết dƣới hình thức văn bản), các bên có thể xác định giá bằng một lƣợng tiền chính xác theo một đơn vị tiền tệ cụ thể (thông thƣờng là đồng Việt Nam).
-Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng
Chị Lan Anh thỏa thuận với chị Quỳnh Chi về mua bán một ngôi nhà giá 600.000.000 đồng theo thỏa thuận với nhau chi Anh đƣa cho chị Quỳnh trƣớc 100.000.000 đồng không lập văn bản. Đến thời hạn thực hiện chị Quỳnh yêu cầu chị Anh đƣa tiền đầy đủ là 600.000.000.đồng chị Quỳnh không đồng ý nên hai bên phát sinh tranh chấp.
Để có căn cứ giải quyết khi có tranh chấp xảy ra pháp luật quy định việc đặt cọc phải đƣợc lập thành văn bản. Trong thực tiễn nhiều trƣờng hợp các bên thỏa thuận bằng văn bản không rõ ràng nhƣ HĐ mua bán nhà (có cọc) giấy đặt cọc nhƣng nội dung lại trả trƣớc một nửa tiền, hoặc để làm tin bên mua trả cho bên bán. Những trƣờng hợp trên rất khó xác định đâu là tiền đặt cọc (để bảo đảm giao kết hoặc bảo đảm thực hiện HĐ), đâu là tiền mà các bên
thanh toán cho nhau theo HĐ dân sự. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 358: “trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác”. Với quy định này phát huy ý chí của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ HĐ, không tạo ra áp lực khi đặt cọc.
2.2.2.3. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Điều 404 BLDS năm 2005 quy định thời điểm giao kết HĐ dựa vào hình thức giao kết HĐ. Điều này là chƣa lôgích và chƣa chặt chẽ, bởi các lý do sau đây:
Thứ nhất, HĐMBTS có thể đƣợc giao kết bởi một trong hai phƣơng thức là phƣơng thức giao kết trực tiếp và phƣơng thức giao kết gián tiếp. Phƣơng thức giao kết trực tiếplà việc các bên hoặc đại diện hợp pháp của các bên gặp gỡ trực tiếp (hoặc gọi điện thoại trực tiếp) để bàn bạc và đi đến sự thống nhất các nội dung của HĐ. Phƣơng thức giao kết gián tiếp là việc các bên tham gia giao dịch không cần phải trực tiếp gặp nhau để đàm phán về nội dung của HĐ mà chỉ cần trao đổi thông tin thông qua các phƣơng tiện thông tin, liên lạc nhƣ thƣ tín, điện tín, mạng Internet. Mặt khác, thời điểm giao kết HĐ còn phụ thuộc vào hình thức trả lời chấp nhận.
Nhƣ vậy, bất luận bên đề nghị đã sử dụng hình thức đề nghị là gì, thì