7. Kết cấu của luận văn
2.2.1. Nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
2.2.1.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Nguyên tắc giao kết HĐ có một ý nghĩa rất quan trọng trong quan hệ HĐMBTS, góp phần bảo vệlợi ích của các chủ thể, lợi ích chung của xã hội, góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ HĐ. Nguyên tắc giao kết HĐMBTS cũng tuân thủ những quy định về nguyên tắc giao kết HĐ nói chung. Vì vậy, các nguyên tắc giao kết HĐ đƣợc quy định tại Điều 389 BLDS năm2005, với các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, tự do giao kết HĐ nhƣng không đƣợc trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Thứ hai, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Trong quan hệ HĐMBTS các chủ thể luôn ý thức đƣợc trách nhiệm của mình nhằm bảo đảm cho HĐ có hiệu lực. Song không phải lúc nào các chủ thể cũng nhận thức đƣợc hết các quy định của pháp luật về giao kết HĐ dẫn tới các vi phạm vẫn thƣờng xuyên xẩy ra. Điển hình là một số trƣờng hợp sau đây:
Anh Trần Quốc An trú tại số 151 đƣờng Nguyễn Huệ phƣờng Phú Nhuận thành phố Huế. Ngày 17/08/2008 mua một lô đất 300m2
Nguyễn Văn Bình trú tại số 31 kiệt 135 đƣờng Phan Bội Châu với giá 500.000.000 đồng. Đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Anh An và anh Bình đã lập HĐ bằng văn bản sau đó cả hai cùng ký để có cơ sở cho việc thực hiện sau này. Đồng thời, anh An đặt cọc trƣớc cho anh Bình 50.000.000 đồng và theo thỏa thuận sau 1 tháng sẽ giao tiền đầy đủ, đồng thời anh Bình có nghĩa vụ giao trích lục để anh An đi làm sổ đỏ. Hết thời hạn ghi trong giấy đặt cọc anh Bình đã yêu cầu anh An đƣa số tiền nhƣ đã thỏa thuận trong giấy đặt cọc nhƣng anh An không đủ tiền để đƣa nên xin anh Bình khất thêm một thời gian nữa. Anh Bình không đồng ý, hai bên phát sinh tranh chấp và kiện ra TAND thành phố Huế.
Tại bản án số 14/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2008 của TAND thành phố Huế đã tuyên bố HĐ mua bán giữa anh Trần Quốc An với anh Nguyễn Văn Bình là vô hiệu, các bên hoàn trả lại tình trạng ban đầu. Cụ thể anh Bình trả lại cho anh An 50.000.000 đồng tiền cọc, anh An giao lại các giấy tờ cho anh Bình.
Trong trƣờng hợp này, quyết định của TAND thành phố Huế là hợp lý vì: Đất đai là bất động sản nên theo quy định tại Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005 thì những loại tài sản này phải lập HĐ bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Trƣờng hợp trên có HĐ viết tay nhƣng chƣa đƣợc công chứng. Mặt khác, thửa đất của anh An chƣa đƣợc nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên đã chuyển nhƣợng cho nhau theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 là vi phạm pháp luật. Trái pháp luật đƣợc hiểu là trái về hình thức, thủ tục và nội dung, không tuân thủ các quy định của pháp luật.
- HĐMBTS do giả tạo: Đây là trƣờng hợp các bên xác lập giao dịch dân sựnhằm che giấu một giao dịch khác. Ví dụ, anh Nguyễn Văn Cƣờngbán
nhà cho Nguyễn Dƣơng với số tiền hai bên đã thỏa thuận là 1.000.000.000 đồng. Nhƣng để trốn thuế, anh Cƣờng và anh Dƣơng đã thỏa thuận lập thêm một HĐ nữa để đi công chứng với số tiền ghi trong đó là 500.000.000 đồng. Sau đó, anh Dƣơng đã không thực hiện đúng thỏa thuận trƣớc đó mà lại thực hiện theo HĐ đƣợc công chứng, hai bên phát sinh tranh chấp và yêu cầu TAND huyện Phú Vang tỉnh Thừa Thiên - Huế giải quyết. Chứng cứ mà anh Cƣờng đƣa ra là bản HĐ hai bên ký nhƣng không tiến hành công chứng, cón anh Dƣơng đƣa ra là bản HĐ hai bên công chứng. Trong trƣờng hợp này, tòa án đã căn cứ vào HĐ đã đƣợc công chứng và HĐ hai bên thỏa thuận trƣớc đó có chữ ký của hai ngƣời làm cơ sở giải quyết, từ đó phát hiện có sự giả tạo nên tuyên bố HĐ vô hiệu.Ví dụ trên cho thấy các chủthể vì lợi ích cho mình đã bất chấp các quy định của pháp luật nên dẫn đến tranh chấp và khi giải quyết thì không còn cách nào khác, tòa án phải xem xét một cách thấu đáo để xác định HĐ vô hiệu. Đồng thời, đây là bài học cho các chủ thể khi lập HĐ phải trung thực nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng nhƣ bảo vệlợi ích cho nhà nƣớc, tạo thêm nhiều hơn nguồn thu cho ngân sách.
- HĐMBTS do bị nhầm lẫn. Trong trƣờng hợp một bên do vô ý gây nhầm lẫn cho bên kia giao kết HĐ với mình, thì bên bịnhầm lẫn có quyền yêu cầu bên vô ý gây nhầm lẫn thay đổi nội dung của HĐ. Nếu bên gây nhầm lẫn không thay đổi thì bên bị nhầm lẫn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên HĐ đã ký kết là vô hiệu.
Trƣờng hợp anh Lê Quốc Thái trú tại xã Vinh Hiền huyện Phú Lộc tỉnh Thừa Thiên - Huế tới cửa hàng của chị Trần Thị Mỹ để mua 5 máy bơm nƣớc do Nhật Bản sản xuất với giá 17,5 triệu. Chị Mỹ đã giao cho anh Thái số máy nói trên nhƣng sau đó nghe mọi ngƣời nói đó không phải là máy Nhật Bản, anh Thái đã đƣa máy lên thành phốHuếnhờ xác minh và biết đƣợc nguồn gốc của máy là do Trung Quốc sản xuất. Sau đó,anh Thái đã đƣa số máy nói trên đểtrả
lại cho chị Mỹ nhƣng chị Mỹ không đồng ý. Anh Thái đã khởi kiện lên TAND huyện Phú Lộc. Tại bản án số07/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2009 của TAND huyện Phú Lộc về tranh chấp HĐMBTS đã tuyên bố HĐ mua bán giữa anh Thái và chị Mỹ là vô hiệu do bị nhầm lẫn. Lý do mà tòa án đƣa ra quyết định này là vì chị Mỹmới hành nghề buôn bán lĩnh vực này, chƣa có kinh nghiệm trong mua bán hàng hóa nên đã nhập máy bơm của Trung Quốc mà tƣởng là máy bơm Nhật Bảnnên đã bán nhầm cho anh Thái. Để đƣa ra đƣợc quyết định này TAND huyện Phú Lộc đã phải xem xét, điều tra, xác minh trong một thời gian dài. Trong trƣờng hợp này cho thấy giữa nhầm lẫn và lừa đối nếu không đƣợc làm rõ thì rất khó phân biệt. Các tòa thƣờng theo xu hƣớng là do lừa dối nếu không có những cơ sởdẫn chứng cụthể.
- HĐMBTS do bịlừa dối, đe dọa
Ngày 30 tháng 06 năm 2010 anh Huỳnh Quốc Anh có mua một chiếc xe máy Click hiệu Honda của một ngƣời lạ mặt xƣng là Nam với giá 9 triệu đồng. Nam đã đƣa ra lý do là cần tiền để trả nợ ngân hàng nên bán. Hai bên đã thỏa thuận 2 ngày sau sẽ giao giấy tờ xe. Sau đó, công an huyện Phong Điền phát hiện chiếc xe mà anh Anh đang đi là xe bị lấy cắp theo đơn trình báo của ngƣời bịmất xe.
Trong quan hệ này cho thấy vì hám lợi các chủ thể không xem xét tính hợp pháp của HĐ mua bán xe máy. Đồng thời không phân tích kỹvề chủthể bên kia nên đã bị lừa dối. Cho thấy quan hệ HĐMBTS nhiều lúc vẫn phức tạp, đòi hỏi phải tìm hiểu vềnguồn gốc của tài sản và chủthể ký HĐ với mình
-Trƣờng hợp vi phạm do thiếu sự tự nguyện: Theo Bản án số 19/DS-ST ngày 03 tháng 06 năm 2009 của tòa án Huyện Phú Lộc tỉnh Thùa Thiên -Huế
Đơn trình bày của chị Lê Thị Hà nhƣ sau: Vợ chồng anh Kỳ và chị Hà đƣợc bố mẹ để lại cho 300m2
đất. Do thiếu tiền uống rƣợu nên anh Kỳ đã lén chị Hà bán cho anh Trung 100m2
mua bán trao tay bằng một văn bản thỏa thuận giữa hai ngƣời. Quyết định của TAND Huyện Phú Lộc tuyên bố HĐ giữa anh Kỳ và anh Trung là vi phạm pháp luật. HĐ mua bán đó vô hiệu vì thiếu sự tự nguyện của ngƣời có quyền lợi, đồng thời hình thức của HĐ trái pháp luật. Quyết định của TAND huyện Phú Lộc là hoàn toàn hợp lý, thể hiện đƣợc bản chất của HĐ chính là sự tự nguyện của các chủ thể tham gia. Trong gia đình, nếu là tài sản chung thì phải đƣợc sự đồng ý của đồng chủ sở hữu chứ không phải do ngƣời đàn ông quyết định theo quan niệm phong kiến.
2.2.1.2. Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Nhƣ đã trình bày ở trên, chủ thể của HĐMBTS là những ngƣời tham gia xác lập, thực hiện HĐ nên có các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ HĐ, đồng thời phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ HĐ đó.
Để tham gia xác lập, thực hiện HĐMBTS, các hệ thống pháp luật đều quyđịnh chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định. Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia HĐ “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để HĐ có hiệu lực. Pháp luật Việt Nam quy định chủ thể tham gia HĐ phải “có năng lực hành vi dân sự”. Theo quyđịnh của BLDS năm 2005, chủ thể tham gia quan hệ HĐ bao gồm các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mặt khác, năng lực hành vi dân sự để tham gia xác lập, thực hiện HĐ của các chủ thể khác nhau là không giống nhau.
Thực tiễn HĐMBTS tại Thừa Thiên - Huế trong những năm vừa qua cho thấy số lƣợng các tranh chấp do vi phạm về chủ thể là không nhiều nhƣng vẫn có một số tranh chấp liên quan đến hạn chế năng lực của chủ thể đối với cá nhân. Ví dụ tranh chấp về HĐ mua bán xe máy giữa anh Lê Quốc Hới với Anh Trần Văn Trọng. Ngày 24 tháng 05 năm 2008, do không có tiền để chích ma túy.Anh Trọng đã bán cho anh Hới một chiếc xe máy hiệu YAMAHA với
giá 5.000.000 đồng, giấy tờ xe đứng tên anh Trọng. Trong quá trình giao kết HĐ gia đình anh Trọng không biết anh Trọng bán xe cho anh Hới. Sau khi phát hiện ra gia đình nhiều lần tới nhà xin chuộc lại nhƣng anh Hới không cho từ đó xảy ra tranh chấp. Thông qua xác nhận của phƣờng và trung tân y tế thì anh Trọng là ngƣời nghiện ma túy đã nhiều lần đi cai nghiện nhƣng vẫn không thành. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 BLDS năm 2005 quy định những trƣờng hợp hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đồng thời theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 thì ngƣời đại diện của ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự sẽ tham gia vào, trừ một số giao dịch phục vụ nhƣ cầu sinh hoạt hàng ngày. Trong tranh chấp trên anh Hới không hoàn toàn biết gì về việc anh Trọng bị nghiện ma túy, hai ngƣời hoàn toàn tự nguyện giao kết HĐMBTS. Trong thực tiễn không phải lúc nào các chủ thể cũng phải tìm hiểu năng lực chủ thể của bên kia rồi mới giao kết HĐ. Để xác minh năng lực thì phải mất thời gian, nhờ tới các cơ quan, tổ chức mà HĐ đòi hỏi phải nhanh chóng, kịp thời. Hầu hết các giao dịch các chủ thể giao kết với nhau thông qua sự đánh giá chủ quan của bản thân. Trong vụ án trên, theo quyết định của TAND huyện Phú Vang xác định HĐ vô hiệu, các bên hoàn trả lại tình trạng ban đầu cho nhau, căn cứ vào mức độ lỗi của hai bên buộc bồi thƣờng thiệt hại. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp trên quyền và lợi ích của anh Hới không đƣợc bảo vệ.
Một trƣờng hợp khác, vợ chồng anh Minh, chị Hằng sau khi cƣới dành đƣợc một khoản tiền. Vợ chồng quyết định mua nhà, sau một thời gian tìm khiếm. Vợ chồng hỏi đƣợc một ngôi nhà ƣng ý của ông Hùng. Hai bên thỏa thuận với nhau ông Hùng sẽ phải chịu trách nhiệm làm thủ tục, vợ chồng anh Minh chị Hằng phải giao đủ tiền sau khi sang tên đổi chủ trong giấy chứng nhận nhà ở (hay còn gọi là sổ hồng). Sau đó HĐ mua bán nhà ở đƣợc công chứng và làm thủ tục theo luật định. Đến ngày chồng tiền Vợ chồng anh Minh không đủ tiền nên xin khất. Ông Hùng không chấp nhận, hai bên xảy ra tranh
chấp kiện ra TAND thành phố Huế. Khi tòa án xác minh chủ thể biết đƣợc Chị Hằng vợ anh Minh chƣa đủ 18 tuổi (khi kết hôn mới bƣớc sang tuổi 18), theo quy định đối với những tài sản có giá trị lớn buộc chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Chị Hằng không thể tham gia vào HĐ mua bán nhà nói trên. Tòa tuyên HĐ vô hiệu các bên hoàn trả lại tình trạng ban đầu, quyền của ngƣời bán bị ảnh hƣởng.