7. Kết cấu của luận văn
3.1.2. Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua
mua bán tài sản
3.1.2.1. Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
BLDS năm 2005 về nguyên tắc không quy định hình thức cho loại HĐMBTS nên các bên trong HĐMBTS căn cứ vào hình thức của HĐ dân sự làm cơ sở để giao kết với nhau. Theo quy định các bên tự do lựa chọn hình thức HĐ có thể bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, đối với HĐ mua bán nhà theo quy định Điều 450 BLDS năm 2005, hay HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 phải bằng văn bản, đồng thời tiến hành công chứng, chứng thực. Về hình thức của HĐ chúng tôi có một số ý kiến sau đây:
Thứ nhất, Điều 134, BLDS năm 2005: “Trong trƣờng hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Thực tế cho thấy, nhiều chủ thể vì lợi ích của bản thân, bất chấp làm trái quy định của pháp luật. Ví dụ nhƣ muốn lấy lại nhà, lấy lại đất không thực hiện theo quy định. Trƣớc những lợi ích lớn, ngƣời ta sẵn sàng chấp nhận việc bồi thƣờng thiệt hại để đạt đƣợc mục đích vì biết rằng cái lợi sau đó có thể bù đắp cho việc phải bồi thƣờng. Và khi đó, tòa án là nơi để họlạm dụng đƣa ra các yêu cầu tuyên bố HĐ vô hiệu với lý do HĐ chƣa tuân thủ về mặt hình thức để họ đạt mục đích. Do phải tuân thủ pháp luật, nên khi căn cứ vào các quy định hiện hành tuyên bố HĐ vô hiệu, tòa án đã vô tình ủng hộsựbội ƣớc của họ.Do đó, không đạt đƣợc tôn chỉ hƣớng tới công lý của tòa án.
Chúng tôikiến nghị những điều luật quy định về hình thức của HĐ nêu trên nếu có vi phạm không nên tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức trong một số trƣờng hợp nhất định. Mặc dù trong BLDS năm 2005, các nhà làm luật nƣớc ta cũng đã có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm về hình thức HĐ không làm HĐ vô hiệu. Cụ thể, tại Điều 401 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trƣờng hợp có vi phạm về hình thức, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác”. Với quy định này, các nhà làm luật vẫn thểhiện sựluyến tiếc của nhà nƣớc khi không tham gia vào tựdo HĐ.
Khi sửa đổi và hoàn thiện BLDS với mong muốn đề cao tựdo HĐ nên quy định rõ ràng về việc vi phạm về hình thức HĐ không làm cho HĐ vô hiệu. Nếu sửa đổi theo hƣớng đó sẽ tránh các trƣờng hợp lạm dụng quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005 nhằm không thực hiện HĐ, nên có quy định
chiếu theo ý chí tựdo HĐ mà hối thúc các bên hoàn tất thủ tục về hình thức theo luật định. Đồng thời, khi tòa án có đủ căn cứchứng minh các bên đã tự do thỏa thuận, HĐ đã xác lập nhƣng chƣa thỏa mãn về điều kiện hình thức thì tòa án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không đƣợc thực hiện thì HĐ đƣợc coi là tuân thủ về hình thức. Trong trƣờng hợp này, tòa án cũng có thể ra một quyết định để công nhận HĐ đó đã thỏa mãn về điều kiện hình thức và buộc các bên phải tuân theo những nghĩa vụ đã cam kết trong HĐ.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 401 về hình thức của HĐ với thực tiễn xét xử các tranh chấp liên quan tới hình thức HĐMBTS hiện nay còn nhiều bất cập. Chúng tôi có những kiến nghị sau:
-Sửa đổi, bổ sung quyđịnh tại Khoản 1 Điều 401 BLDS năm2005 theo hƣớng mở rộng và quy định linh hoạt hơn về hình thức HĐ, bảo đảm tối đa quyền tự do lựa chọn hình thức HĐ của các bên chủ thể. Cụ thể, Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2005 nên viết lại nhƣ sau: “Hợp đồng có thể đƣợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể, hoặc bằng các hình thức vật chất khác có thể diễn đạt đƣợc ý chí của các bên và chứng minh đƣợc sự tồn tại của hợp đồng, hoặc bằng sự kết hợp của hai hay nhiều hình thức kể trên”.
So với quy định cũ, nội dung Khoản 1 Điều 401 mới đƣợc bổ sung các hình thức vật chất khác và bằng sự kết hợp của nhiều hình thức khác nhau. Quy định này thể hiện danh sách hình thức HĐ theo hƣớng mở, để vừa đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, vừa bảo đảm quyền tự do HĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự phát triển bình thƣờng, đồng thời cũng để hòa nhập với xu hƣớng pháp luật tiên tiến trên thế giới. Cách quy định vừa liệt kê danh sách các hình thức HĐ vừa cụ thể, vừa mô tả các khả năng khác để có thể dễ dàng giải thích bổ sung nội dung điều luật và làm cho nội dung điều luật ít bị lạc hậu hơn so với thực tiễn cuộc sống.
Mặt khác, cách quy định này cũng đề cao nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận. Tinh thần cơ bản của nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận thể hiện ở chỗ “các bên tham gia trong quan hệ dân sự có quyền tự do thể hiện ý chí, tự do lựa chọn đối tác, tự do lựa chọn các hình thức và các loại giao dịch cũng nhƣ tự do lựa chọn các điều kiện của giao dịch mà mình tham gia” [63].
- Sửa đổi, bổ sung quy định tại Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005. Mặc dù Khoản 2 Điều 124 không dự liệu tất cả các hình thức bắt buộc của HĐ, nhƣng vì Khoản 2 Điều 124 là quy định chung về hình thức bắt buộc các loại giao dịch dân sự, không nhất thiết phải thể hiện đầy đủ các yêu cầu về hình thức HĐ, nên có thể đƣợc giữ nguyên. Còn quy định tại Khoản 2 Điều 401 là quy định riêng so với Khoản 2 Điều 124, và là ngoại lệso với Khoản 1 Điều 401 về hình thức của HĐ, nên cần phải sửa đổi, bổ sung theo hƣớng: Vừa ngắn gọn, vừa đảm bảo sự nhất quán so với quy định tại Khoản 2 Điều 124 và Khoản 1 Điều 401. Cụthể là:
“Trong trƣờng hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định hợp đồng phải đƣợc thểhiện bằnghình thức nhất định thì hợp đồng phải đƣợc giao kết theo đúng hình thức đó”.
Có thể thấy nội dung Khoản 2 Điều 401 mới đã mang tính khái quát cao và súc tích hơn so với quyđịnh cũ, đồng thời nội dung của điều luật cũng trở nên hợp lý, đầy đủ và nhất quán so với các quyđịnh khác có liên quan.
Ở đây, việc các bên thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác là những trƣờng hợp ngoại lệ so với quy định cơ bản của Khoản 1 (vừa đƣợc kiến nghị sửa đổi, bổ sung ở trên). So với Khoản 2 cũ, thì quy định này có tính khái quát cao hơn và súc tích hơn, vì điều luật dự liệu cả trƣờng hợp “các bên có thỏa thuận khác”; và nội dung điều luật tuy không liệt kê các hình thức cụ thể của HĐ, nhƣng cụm từ “bằng hình thức nhất định” lại bao hàm cả những hình thức đã đƣợc liệt kê tại Khoản 2 Điều 401 hiện hành, nhƣ văn bản
công chứng hoặc chứng thực, đăng ký, hoặc xin phép. Ngoài ra, nghĩa của cụm từ này có thể đƣợc giải thích mở rộng, bao hàm cả những hình thức khác không đƣợc dự liệu trong Khoản 2 Điều 401 hiện hành, nhƣ văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
3.1.2.2. Quy định vềnội dung của hợp đồng mua bán tài sản
- Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản
Với đối tƣợng của HĐMBTS chính là những loại tài sản đƣợc quy định tại Điều 163 BLDS năm 2005 bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Hiện nay, có nhiều quan điểm khác nhau khi bàn về tài sản. Quan điểm thứ nhất cho rằng tài sản là đối tƣợng của quyền sở hữu. Quan điểm thứ hai cho rằng tài sản là của cải vật chất tồn tại dƣới dạng cụ thể, đƣợc con ngƣời sử dụng và đƣợc nhận biết bằng giác quan tiếp xúc nhƣ giƣờng, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền. Nhƣ vậy, theo quan điểm này thì chỉ những gì thuộc về thế giới vật chất, hiện đang tồn tại và chúng ta có thể cầm, nắm đƣợc thì mới đƣợc coi là tài sản. Do đó, quyền tài sản không đƣợc coi là tài sản. Quan điểm thứ ba cho rằng tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Quan điểm thứ tƣ cho rằng, tài sản là những gì định giá đƣợc.
Theo chúng tôi, những quan điểm trên vẫn còn những điểm chƣa hợp lý sau đây:
Thứ nhất, tài sản là những gì định giá đƣợc có thể hiểu là tài sản là những gì trị giá đƣợc bằng tiền. Nhƣ vậy, tiền sẽ đƣợc định giá bằng gì? và nó có đƣợc coi là tài sản không?
Thứ hai, nếu cứ những gì định giá đƣợc thì đƣợc gọi là tài sản, vậy tài sản nợ, nghĩa vụ trả nợ cũng sẽ đƣợc xem là tài sản vì nó cũng có thể định giá đƣợc (cứ xem giá của nó là 0 đồng thì giá 0 đồng hoàn toàn khác với không định giá đƣợc), trong khi đó, tài sản thì có thể để lại thừa kế đƣợc còn nghĩa vụ trả nợ thì không để lại thừa kế đƣợc, trừ nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do ngƣời chết để lại.
Theo quan điểm của chúng tôi thì: “Tài sản bao gồm tiền và những gì mang lại lợi ích cho con ngƣời đồng thời trị giá đƣợc bằng tiền”. Theo đó tài sản gồm: tiền và những đối tƣợng khác, tuy nhiên những đối tƣợng đó chỉ đƣợc gọi là tài sản nếu đáp ứng đƣợc các tiêu chí sau:
Thứnhất, phải mang lại lợi ích nào đó cho con ngƣời;
Thứhai, phải trị giá đƣợc bằng tiền.
Trong HĐMBTS tài sản phải đƣợc xác định cụ thể theo quy định tại Điều 282 BLDS năm 2005. Vậy trong trƣờng hợp tài sản không đƣợc xác định rõ thì xử lý nhƣ thế nào, thông thƣờng các tòa án sẽ tuyên bố HĐ vô hiệu. Nhƣng sự vô hiệu sẽ gây ảnh hƣởng cho các bên tham gia. Theo chúng tôi trách nhiệm này giao cho bên bán. Nếu bên bán không cung cấp đầy đủ các thông tin thì bên bán phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc bên mua.
-Về giá của hợp đồng mua bán tài sản
Trong HĐMBTS luôn luôn phải quy định giá, nếu không có giá thì đó là HĐ trá hình hoặc không phải là HĐMBTS nữa. Vậy, trong một HĐMBTS không quy định giá thì xử lý thế nào. Có quan điểm cho rằng nên tuyên bố HĐ đó vô hiệu vì giá là nội dung cơ bản của HĐ.
Chúng tôi kiến nghị sửađổi đoạn 2 Điều 431 BLDS năm 2005 nhƣ sau: “Giá là yếu tố bắt buộc phải có trong hợp đồng, và là giá trị thực của vật. Nếu không quy định giá hoặc các bên gian trá thì thanh toán theo giá thị trƣờng đƣợc xác định địa điểm và thời điểm thanh toán”.
Giá do các bên thỏa thuận nhƣng phải đƣợc ghi trong HĐMBTS, nó là một bộ phận không thể thiếu của HĐ. Giá phải ghi cụ thể, rõ ràng bằng một lƣợng tiền cụ thể và hợp pháp. Theo quy định của Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 hạn chế sử dụng ngoại hối trong nƣớc.
-Về biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán tài sản
đúng HĐ. Trong thực tiễn nhiều trƣờng hợp các bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm bằng văn bản là đặt cọc nhƣng lại không rõ ràng nhƣ: HĐ mua bán nhà (có cọc) giấy đặt cọc nhƣng nội dung lại trả trƣớc một nửa tiền, hoặc để làm tin bên mua trả cho bên bán 50 triệu (cọc). Những trƣờng hợp trên rất khó xác định đâu là tiền đặt cọc (để bảo đảm giao kết hoặc bảo đảm thực hiện HĐ), đâu là tiền mà các bên thanh toán cho nhau theo HĐ dân sự. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 358: “trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác”. Với quy định này phát huy ý chí của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ HĐ, không tạo ra áp lực khi đặt cọc. Các bên phải xác định rõ đâu là tiền đặt cọc, đâu là tiền mà các bên thanh toán cho nhau theo HĐ dân sự.
3.1.2.3. Quy định vềhiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Nhƣ đã trình bày ở trên hiệu lực của HĐMBTS là một bộ phận của pháp luật về HĐ, nên cũng tuân thủ quy định vềhiệu lực của HĐ.
Hiệu lực của HĐ đƣợc quy định tại Điều 404 BLDS năm 2005. Tuy nhiên nội dung Điều 404 BLDS năm 2005 là chƣa chặt chẽ do quyđịnh này chỉ dựa trên hình thức giao kết mà không dựa trên phƣơng thức giao kết và hình thức trả lời chấp nhận. Bố cục các khoản trong điều luật này cũng chƣa lôgic, và việc quy định không theo trình tự đi từ nguyên tắc chung đến các trƣờng hợp cụ thể. Các tình huống dự liệu trong điều luật là chƣa đầy đủ, và có phần chƣa phù hợp với thực tế đời sống. Từthực trạng đó, chúng tôi kiến nghịsửa đổi, bổ sung Điều 404 nhƣ sau:
- Cần xác định đúng nguyên tắc chung của thời điểm giao kết HĐ, và thiết kếnội dung này thành Khoản 1 Điều 404 BLDS năm 2005.
Khoản 1 Điều 404 BLDS 2005 hiện hành quyđịnh về trƣờng hợp giao kết với ngƣời vắng mặt. Để đảm bảo tính lôgic nội tại của Điều 404, trƣớc hết, cần sửa đổi kết cấu điều luật theo hƣớng nguyên tắc chung mang tính phổ biến đƣợc quyđịnh trƣớc, các trƣờng hợp cụ thể, ngoại lệ đƣợc quyđịnh sau.
Lẽ tất nhiên, trƣờng hợp giao kết trực tiếp, bằng lời là trƣờng hợp phổ biến nhất của thực tiễn đời sống, cần đƣợc xem là nguyên tắc chung, thì đƣợc quy định trƣớc. Các trƣờng hợp giao kết gián tiếp, hoặc việc trả lời giao kết bằng văn bản, bằng hành vi là những trƣờng hợp ngoại lệ, ít phổ biến hơn đƣợc quy định sau. Cụ thể, Khoản 1 Điều 404 nên đƣợc quyđịnh nhƣ sau:
“Hợp đồng đƣợc giao kết tại thời điểm các bên đã thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phải đƣợc giao kết theo hình thức, thủ tục xác định thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm hoàn tất hình thức, thủtục đó”.
Nhƣ vậy, nội dung Khoản 1 này đã định ra nguyên tắc chung của thời điểm giao kết HĐ là HĐ đƣợc giao kết khi các bên thỏa thuận xong nội dung của HĐ. Bên cạnh đó, quyđịnh này cũng đƣợc trình bày theo hƣớng mở, làm cơ sở để thiết kế những khoản tiếp theo của điều luật trong việc điều chỉnh những trƣờng hợp ngoại lệ. Ví dụ: Khi các bên đã thỏa thuận xong nội dung HĐ, nhƣng lại thỏa thuận riêng điều khoản giao kết HĐ phụ thuộc vào một thủ tục nhất định, nhƣ HĐ phải đƣợc lập bằng văn bản, hoặc phải đƣợc sự phê chuẩn của ngƣời có thẩm quyền của bên tham gia đàm phán, hoặc HĐ đƣợc giao kết bằng thủ tục công chứng, chứng thực, thì HĐ chỉ đƣợc giao kết khi văn bản đó đã đƣợc lập đúng thể thức, hoặc đã đƣợc phê chuẩn bởi ngƣời có thẩm quyền xác định.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm giao kết HĐ khi HĐ đƣợc giao kết gián tiếp hoặc khi các bên dành thời gian chờ bên đƣợc đề nghị trả lời. Quy định thời điểm giao kết HĐ gián tiếp qua các phƣơng tiện thông