1.2.4.1. Quản lý nhà nước về đất đai.
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến đông theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ốn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lơn, các chính về đất đai theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003 cùng với những văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với hệ thống bộ máy quản lý khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi mối quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện nội dung quan lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối qun hệ về đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như sự phát triển đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [9]
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sử đổi nhằm giải quyết những vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã đáp ứng được những nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thơi kỳ mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và trở ngại. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn đên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Hệ thông văn bản pháp luật đất đai còn
có những nhược điểm như số lượng nhiều, mức đọ phức tạp cao, không thuận lợi trong việc sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [10]
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất qun trọng. Kết quả kiểm tra, thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy Ủy ban nhân dân các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cáp cơ sở còn rất yêu. Từ đó dẫn đến tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật giả quyết các mối quan hệ đất đai. Cán bộ Địa chính, Chủ tịch Ủy bân nhân dân xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, sử lý kịp thời những nhành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.[11]
+ Công tác quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất.
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất đai của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toan toàn lương thực
với nhiện vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.[12]
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường giải phóng nào đều dựa trên một quy hoạch và thiết kế sử dụng đất nhằm đạt được yêu cầu như phương án có hiệu quả kinh tế cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, mà quy định của pháp luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người sử dụng;
- Quy hoach, kế hoach sử dụng đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoach nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đòng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang tính chủ quan, duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” [13]
+ Giao đất, cho thuê đất.
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa
vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
+ Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính.
Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hang đầu để “để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trương bất động là” là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ Hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt nhiều xa, phường, trị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng 30% số xã đã cấp giấy chứng nhận) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đầy đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hòa Bình, vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,...[14]
Từ năm 2004 đến nay, việc lập hồ sơ địa chính phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Nôi trường, nhưng còng nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài lệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay đổi cho các bản đồ cũ và lập hố sơ địa chính là rất cần thiết.
+ Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai (Land registration) là một phần cơ bản thống nhất quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyến sở hữu đất đai. Theo quy định của các nước, đất đai là tài sản phải đăng ký quyền sửu dụng, quyền sở hữu. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng phải đăng ký quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền( cụ thể là Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối quyền về đất đai.
Trong công tác giải phóng mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng bồi thường, loại đất, diện tích đất bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồ thường giải phóng mặt bằng đã gặp nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
+ Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin tưởng cho nhân dân.
1.2.4.2. Yếu tố giá đất và định giá đất.
Hiện nay, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyến sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.[15]
Những việc liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành những quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ...Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 88/CP. Khung giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng caop nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực, dẫn đến phát sinh hàng loạt những khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
+ Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy đinh giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây(Điều 55):
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất đối với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyến sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai 2003. Đặc biệt, việc thực hiện giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về
giá đất tại Luật Đất đai 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất.
Khi đinh giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ những ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh doanh thực tế của đất đai.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do địa phương quy định và công bố đều không đúng với nguyên tắc đó,dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.2.4.3.Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, có có những đóng góp vào ốn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế nước ta thời gian qua và tương lai.
Luật Đất đai 198 và Pháp lệnh nhà ở (1991) là cớ sở đầu tiên mở đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của gần 20 năm đối mới, đã quy định chi tiết hơn về điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tạp trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời ngưởi bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường.