III. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI BAN TRONG THỜI GIAN QUA.
75Không có vốn thanh toán
-Lập dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại CT2 Hoàng
Văn Thụ
75 Không có vốn thanh toán
2. Dự án thực hiện 12365
-Thu hồi chuẩn bị quỹ đất tại Cống Vị 2.644 Chưa có tiền đền bù giải phóng mặt bằng
-51 Lý Thái Tổ 1.881 Không được bố trí kế hoạch vốn
-86 Nguyễn Du 2.340 Không được bố trí kế hoạch vốn
-B3 Dịch Vọng 5.500 Không được bố trí kế hoạch vốn
Khi tiến hành quản lý một dự án đầu tư, thông thường Ban quản lý dự án tiến hành theo ba giai đoạn chính của dự án:
* Chuẩn bị đầu tư
Các công việc chuẩn bị đầu tư bao gồm: + Nghiên cứu cơ hội đầu tư
+ Nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn sự án + Nghiên cứu khả thi lập dự án
+ Đánh giá và quyết định đầu tư
Để tiến hành công tác chuẩn bị đầu tư, BQLDA đã thực hiện các công việc chính :
+ Đo đạc khảo sát + Điều tra xã hội học:
- Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, chiến lược phát triển của các cấp ngành liên quan
- Nhu cầu thực tế
- Những kết quả vè tài chính, kinh tế, xã hội sẽ đạt được nếu thực hiện dự án.
+ Khoan khảo sát điạ chất
+ Xin thoả thuận chuyên ngành : Chỉ giới đỏ, điện nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường…Sau khi kế hoạch đầu tư, kế hoạch chuẩn bị đầu tư được duyệt, BQLDA tiến hành lập dự án đầu tư.
* Thực hiện đầu tư
Nội dung công việc tại ban - Xin giao đất hoặc thuê đất
- Xin giấy phép xây dựng, thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư và phục hồi…
-Lập thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán của dự án trình cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt
-Lập kế hoạch đấu thầu bao gồm :
+Lập hồ sơ mời thầu cho từng gói
+Tổ chức đấu thầu , xét thầu , xin phê duyệt kết quả cho từng gói -Lập báo cáo xin phê duyệt kế hoạch đấu thầu
-Tổ chức đấu thầu, xét thầu về xin phê duyệt đơn vị trúng thầu
-Sau khi có kết quả trúng thầu , chủ đầu tư ký hợp đồng với nhà thầu để thực hiện các gói thầu dự án
- Mua sắm thiết bị và công nghệ
- Thực hiện việc khảo sát thiết kế xây dựng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình. - Tiến hành thi công xây lắp.
- Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.
-Giám sát và đánh giá giám định các giai đoạn đầu tư -Tổ chức nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào sử dụng
* Kết thúc đầu tư
Đây là giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư , ban quản lý dự án tiến hành giám sát và đánh giá dự án đầu tư trên mọi mặt nhằm đánh giá về hiệu quả của hoạt động đầu tư đã hoàn thành . Các công việc chính của ban trong giai đoạn này là :
Sau khi nhà thầu lập hồ sơ hoàn công , bản vẽ hoàn công , quyết toán công trình , Ban tiến hành làm các thủ tục bàn giao đưa công trình vào sử dụng .
Cụ thể các công việc quản lý theo từng chu kỳ như sau : 3.1.Quản lý giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Ban nhận nhiệm vụ quản lý dự án đầu tư từ các cơ quan cấp trên , trong giai đoạn này , nhiệm vụ chính của ban là :
-Xem xét sự cần thiết phải đầu tư :
Ban sẽ dựa trên mục tiêu đầu tư , nhiệm vụ đầu tư và các nhu cầu phát triển nhà ở trong giai đoạn 2005 - 2010 để xác định quy mô đầu tư của dự án cũng như tổng mức đầu tư cần thiết là bao nhiêu , từ đó có các kế hoạch tiếp theo hợp lý . Đồng thời Ban sẽ tiến hành các thủ tục trình xin chủ trương đầu tư .Sau khi được phê duyệt , Ban sẽ phối hợp với tư vấn lập vốn chuẩn bị đầu tư dự án và lập báo cáo nghiên cứu
phải có tư cách pháp nhân , có đăng ký kinh doanh , và tuỳ theo từng quy mô dự án cụ thể mà xem xét lựa chọn tư vấn phù hợp . Dưới đây là các hạng mục của dự toán vốn chuẩn bị do Ban và tư vấn lập :
+ Khảo sát đo đạc hiện trạng + Điều tra xã hội học
+ Khoan khảo sát địa chất
+ Lập báo cáo nghiên cứu khả thi
+ Xin thoả thuận chuyên ngành với các cơ quan quản lý nhà nước.
Thoả thuận chỉ giới đỏ, cốt san nền, hướng thoát nước (Xin viện quy hoạch thành phố)
Thoả thuận cấp điện (nguồn) với điện lực thành phố, điện lực quận. Thoả thuận cấp nước(nguồn) với công ty kinh doanh nước sạch Thoả thuận thoát nước với công ty thoát nước Hà nội.
Thoả thuận phòng cháy chữa cháy với PC–23 công an thành phố Thoả thuận môi trường với sở TNMT&NĐ Hà Nội
Lệ phí thẩm định, thoả thuận các nội dung trên Dự phòng phí 10% các chi phí trên.
Sau khi có kết quả phê duyệt vốn chuẩn bị , Ban sẽ tiến hành ký hợp đồng đo đạc khảo sát với đơn vị thực hiện , hiện nay ở Hà Nội có hai đơn vị đó là :Công ty khảo sát đo đạc thuộc Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Công ty địa chính Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội .
Đặc biệt trong giai đoạn này, yếu tố quan trọng quyết định đó là công tác lập BCNCKT . Việc lập BCNCKT do tư vấn mà Ban đã lựa chọn lập , công việc của Ban là thẩm định bản báo cáo này với các nội dung chủ yếu sau đây :
-Sự cần thiết phải đầu tư
-Lập các điều kiện kinh tế kỹ thuật, chỉ tiêu cho dự án : +Điều tra , khảo sát và chọn địa điểm xây dựng
Xem xét các điều kiện tự nhiên Xem xét các điều kiện xã hội +Lập phương án kiến trúc –kỹ thuật
Giải pháp tổng thể Phương án kiến trúc Giải pháp kỹ thuật +Lập phương án kinh tế tài chính
Tổng mức đầu tư
Diễn giải tổng mức đầu tư Các chỉ tiêu kinh tế
+Hình thức quản lý và tiến độ thực hiện dự án Hình thức quản lý
Tiến độ thực hiện dự án
Hình thức thực hiện dự án ở giai đoạn thực hiện đầu tư : giai đoạn thực hiện đầu tư là giai đoạn quan trọng và chiếm phần lớn thời gian .Để đảm bảo tiến độ chung của dự án xây dựng cần thiết Ban phải lựa chọn hình thức thực hiện đầu tư thích hợp .Trên cơ sở phân tích đánh giá và tham khảo phương thức thực hiện đầu tư của các khu nhà ở , các dự án đã và đang được thực hiện ở Hà Nội kết hợp với những yếu tố đặc thù của dự án cụ thể tư vấn sẽ đưa ra các phương thức thực hiện đầu tư sau đó Ban sẽ bàn bạc với tư vấn tiến hành lựa chọn phương thức , kiến nghị lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt . (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
-Quản lý khai thác dự án , dự án thu hồi vốn và và hiệu quả vốn đầu tư .
Ban sẽ xem xét tính khả thi của dự án trên các mặt và trình lên cấp có thẩm quỳên quyết định đầu tư .Sau đó dựa trên quyết định đầu tư của UBND thành phố Hà Nội Ban lập kế hoạch cụ thể cho công tác quản lý ở các giai đoạn sau .
3.2.Quản lý giai đoạn thực hiện đầu tư
3.2.1.Quản lý ở giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư
3.2.1.1.Công tác xin giao đất hoặc thuê đất , xin giấy phép xây dựng , thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng , kế hoạch tái định cư và phục hồi…
Công việc này do phòng kế hoạch phối hợp với phòng giải phóng mặt bằng thực hiện . Ban sẽ làm tờ trình xin cắm mốc giao đất và giấy phép xây dựng trình lên Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội , UBND thành phố phê duyệt ra quyết
sẽ tiến hành liên hệ với UBND quận huyện nơi có địa điểm xây dựng để làm các thủ tục thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng ,tổ công tác giải phóng mặt bằng các dự án , phối hợp với các cơ quan liên quan xây dựng cơ chế chính sách đền bù phù hợp với dự án đồng thời phối hợp với hội đồng giải phóng mặt bằng điều tra khảo sát , phúc tra tài sản hoa màu làm cơ sở lên phương án tổ chức đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất .Khi phương án đền bù GPMB được phê duyệt , phòng Tổ chức hành chính sẽ thực hiện chi trả tiền đền bù GPMB, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất .Công việc này bao gồm nhiều bước , nhiều thủ tục rườm rà ,liên quan đến lợi ích của nhiều người do đó dễ dàng dẫn đến một thực tế nảy sinh là không thể đáp ứng hết được nguyện vọng của nhân dân cũng như yêu cầu thực tế của các công việc liên quan đến dự án , khiến cho nhiều dự án ngay từ khâu đầu tiên đã không thể đi vào thực hiện do không được giải quyết thoả đáng các công việc chuẩn bị .
3.2.1.2.Công tác lập thiết kế –dự toán :
Tư vấn sau khi lập xong thiết kế –dự toán sẽ nộp lại cho Ban để ban tiến hành thẩm định , kiểm tra trước khi trình lên các cấp có thẩm quyền phê duyệt . Công việc này do Phòng kế hoạch phối hợp với phòng quản lý giám sát dự án đảm nhận .Ban sẽ xem xét hồ sơ thiết kế dự toán dự án trên các phương diện :
-Xem xét sự phù hợp của nội dung thiết kế với nội dung của BCNCKT
-Xem xét tổng dự toán công trình được lập trên cơ sở các định mức , đơn giá chế độ , chính sách hiện hành sao cho tổng dự toán không vựôt quá tổng mức đầu tư . Nếu đạt yêu cầu , Ban sẽ trình lên Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội và UBND thành phố xin quyết định phê duyệt .
3.2.1.3.Công tác lập kế hoạch đấu thầu và tổ chức đấu thầu
Đây là một trong những khâu mang tính chất quan trọng quyết định tới giai đoạn thực hiện đầu tư bởi nếu làm tốt các công việc này sẽ dẫn đến chất lượng của các nhà thầu được đảm bảo , khi tiến hành thực hiện đầu tư hạn chế được phần lớn những sai sót do nhà thầu nếu không được tuyển chọn kỹ sẽ không thực hiện tốt được các phần việc của mình . Phòng kế hoạch sẽ tiến hành lập kế hoạch đấu thầu , chuẩn bị các tài liệu pháp lý , kiểm tra hồ sơ mời thầu do tư vấn lập hoặc soạn thảo hồ sơ mời thầu (trong trường hợp tự làm) , tiếp nhận hồ sơ dự thầu đồng thời phối
hợp với Phòng tổ chức hành chính lập giá đấu thầu trình duyệt . Hiện nay ở Ban thông thường là áp dụng hình thức đấu thầu hạn chế hoặc chỉ định thầu , đấu thầu rộng rãi rất ít .Có thể xem quy mô và các hình thức đấu thầu cuả Ban qua bảng dưới đây :
Bảng 8 : quy mô và phương thức thực hiện đấu thầu tại Ban
TT Quy mô gói thầu Hình thức lựa chọn Phương thức đấu
thầu