I. Giới thiệu chung về Đặc khu kinh tế của Trung Quốc.
4. Các chính sác hu đãi trong Đặc khu kinh tế:
4.7. Chính sách đất đai:
Theo luật pháp Trung Quốc, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc và chịu sự quản lý của Nhà nớc. Tuy nhiên, tại các ĐKKT, nhà đầu t đợc mua quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Luật đất đai áp dụng cho các ĐKKT chủ yếu trên 3 khía cạnh: thủ tục cấp giấy phép sử dụng đất, giới hạn của quyền sử dụng đất và khả năng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, phí sử dụng đất và thời hạn của quyền sử dụng đất đó.
Việc chuyển giao quyền sử dụng đất có thể đợc thực hiện theo ba phơng thức:
1, cấp quyền sử dụng đất cho các công ty Trung Quốc để dùng làm phần vốn góp trong liên doanh;
2, đấu thầu sử dụng đất; 3, bán đấu giá.
Quyền sử dụng đất có thể đem bán, cho thuê, thế chấp hoặc chuyển nhợng để lấy tiền nh các loại tài sản phi vật chất khác. Nhà nớc không can thiệp vào giá chuyển nhợng mà chỉ điều tiết thông qua thuế giá trị gia tăng khi chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất. Đặc khu Hải Nam có quy định mức thuế khi chuyển giao đất nh sau:
Bảng 2 - Quy định về mức thuế khi chuyển giao đất tại ĐKKT Hải Nam
Trị giá gia tăng
(đợc xác định trên trị giá mua và các chi phí liên quan tới khu đất mà ngời
chuyển nhợng đã bỏ ra)
Thuế suất
(tính trên trị giá gia tăng)
dới 100% 10% 100% - 150% 15% 150% - 200% 20% 200% - 250% 25% 250% - 300% 30% trên 300% 35%
Nguồn: Kinh nghiệm thế giới về phát triển KCX và ĐKKT 1998–
Viện nghiên cứu Kinh tế thế giới
Bên cạnh việc mua quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất còn phải trả một khoản lệ phí sử dụng đất hàng năm tuỳ theo quy định của từng đặc khu. Mức phí này cao hay thấp tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng, vị trí đất, tỷ lệ phần xây dựng khoảnh đất đó và thời gian sử dụng đất. Tại đặc khu Thâm Quyến, trong khoảng thời gian kể từ khi ngời sử dụng đất có “Hợp đồng sử dụng đất” cho đến khi kết thúc phần xây dựng đợc quy định cụ thể trong hợp đồng sử dụng đất, ngời sử dụng đợc giảm 50% mức phí. Nếu vì lý do nào đó khiến cho tiến độ xây dựng bị chậm lại, không hoàn thành đợc theo đúng kế hoạch, thì ngời sử dụng đất có thể đợc các cơ quan chức năng xem xét giảm phí sử dụng đất thêm một lần nữa nh-
ng thời gian giảm không đợc quá 1 năm. Đối với các dự án đầu t có kỹ thuật hiện đại thì Uỷ ban khoa học kỹ thuật Thâm Quyến có thể xem xét và đồng ý cho giảm phí sử dụng đất 50% trong năm đầu. Những dự án đầu t có kỹ thuật đặc biệt cao có thể đợc xem xét miễn thu toàn bộ phí sử dụng đất.
Ngoài những quy định trên, tất cả các đặc khu đều áp dụng giới hạn về thời gian đối với quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng, song tối đa không quá 70 năm. Thực tế thời hạn sử dụng đất gắn liền với thời hạn của liên doanh. Khi hết hạn, ngời sử dụng đất có thể xin gia hạn quyền sử dụng đất, tức là xin mua tiếp quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo căn cứ vào giá cả thị trờng vào thời điểm đó và phải đợc sự phê chuẩn của chính quyền đặc khu. Quy định tại Thâm Quyến và Hạ Môn về thời hạn sử dụng đất nh sau:
Bảng 3 - Thời hạn sử dụng đất theo mục đích sử dụng tại ĐKKT Thâm Quyến và ĐKKT Hạ Môn
Mục đích sử dụng
Thời hạn sử dụng (năm)
Thâm Quyến Hạ Môn
Công nghiệp 40 50
Thơng mại, giao thông, dịch vụ công
cộng, vui chơi giải trí 50 40
Bất động sản 70 70
Nghiên cứu khoa học, giáo dục, y tế,
văn hoá 60 _
Du lịch 30 40
Các ngành khác 30 50
Nguồn: Tổng hợp từ cuốn Kinh nghiệm thế giới về phát triển KCX và ĐKKT -“