2. TỔNG QUAN VỀ VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.4.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
2.4.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc thực hành chế ựộ ựất ựai công hữu, tức là chắnh sách sở hữu toàn dân (ựối với ựất ựô thị) và chắnh sách sở hữu tập thể (ựất ở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 31 nông thôn, ngoại ô ựô thị ngoài phần sở hữu Nhà nước do pháp luật quy ựịnh), ựất tự canh tác (ựồi núi).
Luật đất ựai ựược xây dựng trên cơ sở các quy ựịnh của Hiến pháp. Hiến pháp ựặt ra các quy phạm pháp luật về chế ựộ sở hữu ựối với ựất ựai, chế ựộ sử dụng ựất ựai và bảo hộ ựất ựai.
đất thuộc sở hữu Nhà nước khi có ựề nghị của cơ quan hành chắnh quản lý về ựất ựai và ựược chắnh quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì ựược thu hồi ựối với 5 loại ựất sau:
- Cần phải sử dụng vì mục ựắch công cộng.
- Cần phải ựiều chỉnh việc sử dụng ựất ựể thực hiện chỉnh trang ựô thị cũ theo quy hoạch ựô thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng ựất trong hợp ựồng xuất nhượng ựất ựai có trả tiền ựã hết mà người sử dụng ựất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa ựược phê chuẩn.
- đơn vị giải thể, chuyển ựi nơi khác mà ngừng việc sử dụng ựất ựược cấp thuộc sở hữu nhà nước.
- đất làm ựường bộ, ựường sắt. sân bay, hầm mỏ ựã ựược phê chuẩn ngừng hoạt ựộng.
đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo ựược chắnh quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại ựất sau:
- Do nhu cầu sử dụng ựất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ắch trong thôn của hương (trấn).
- Sử dụng ựất không theo mục ựắch ựã ựược phê chuẩn. - Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng ựất.
Về thẩm quyền thu hồi ựất: Chỉ có Chắnh phủ (Quốc vụ viện) và chắnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 32 Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ựất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ựối với các loại ựất khác. Dưới hạn mức này thì do chắnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ựịnh thu hồi ựất. đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ựất thuộc sở hữu tập thể thành ựất thuộc sở hữu nhà nước [31].
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ựất ựai Trung Quốc quy ựịnh, người nào sử dụng ựất thì người ựó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ựất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phắ sử dụng ựất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ựất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ựất ựai Trung quốc còn quy ựịnh mức nộp lệ phắ trợ cấp ựời sống cho người bị thu hồi ựất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ựổi sang ngành nghề mới khi bị mất ựất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 Ờ 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ựất gồm tiền bồi thường ựất ựai, tiền trợ cấp TđC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ựất. Cách tắnh tiền bồi thường ựất ựai và tiền trợ cấp TđC căn cứ theo giá trị của ựất ựai những năm trước ựây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ựịnh. Còn ựối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ựất thì xác ựịnh theo giá thị trường tại thời ựiểm thu hồi ựất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ựảm bảo cho người dân bị thu hồi ựất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ựình dùng số tiền bồi thường ựó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ựược căn hộ mới. Còn ựối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ựược hai căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ựình sau khi ựược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ựể ở. Những ựối tượng trong diện
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 33 giải tỏa mặt bằng thường ựược hưởng chắnh sách mua nhà ưu ựãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên ựất ựai ở các ựịa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu ựất thu hồi sẽ thuê một ựơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu ựất ựó, thường là các ựơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ựất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ựất ựai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá ựất xác ựịnh căn cứ vào giá bất ựộng sản tại thời ựiểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những ựặc ựiểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ựiều kiện cho họ ựược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ựô thị hóa khu thu hồi ựất. Khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp hoặc là thu hồi ựất ở thuộc khu vực nông thôn ựể sử dụng vào mục ựắch khác thì người nông dân ựược lưu ý, quan tâm về lợi ắch cũng như ựược bồi thường một cách hợp lý.
Một vấn ựề rất quan trọng ựó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn ựề xã hội. Thông thường khi bị thu hồi ựất, người nông dân khó tìm ựược việc làm thắch hợp với khả năng của mình. để giải quyết vấn ựề này, Trung Quốc ựã thực hiện chế ựộ dưỡng lão ựối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người ựang trong ựộ tuổi lao ựộng ựể các ựối tượng này tự tìm việc làm mới. Tiền dưỡng lão ựược trả từ 90.000 Ờ 110.000 nhân dân tệ/một lần do Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 34 những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 Ờ 120.000 nhân dân tệ/người.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất của Trung Quốc ựều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án.
2.4.1.2. đài Loan
điều 208 Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh ỘDo nhu cầu xây dựng các công trình công cộng, nhà nước có thể trưng thu ựất tư hữu theo quy ựịnh của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình ựó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan Chắnh phủ, cơ quan tự trị của ựịa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chắnh phủ xây mới phục vụ lợi ắch công cộngỢ [31].
Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác.
Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian 5 năm liền.
Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 35 nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác mà pháp luật cấm không ựược tư hữu. Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất.
Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân.
đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý. Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu.
đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở.
Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại.
Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp.
- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất.
- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ựất nếu tư nhân không thoả thuận
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 36 ựược với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tắnh toán lợi nhuận nếu thấy giá ựất tuy ựắt, nhưng thấy khả năng ựầu tư có triển vọng thì nhà ựầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp. Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ựịnh cư.
Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chắnh sách kinh tế... ựược phép trưng thu ựất ựai tư hữu trong giới hạn quy ựịnh của pháp luật.
Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ựoạn ựể thực thi các chắnh sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ựến 5 năm, tuỳ theo tắnh chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ựịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực.
đất ựai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ựất của người sử dụng ựất gần ựó, ựược bồi thường tương ựương, nhưng không vượt quá mức giá ựất bị ảnh hưởng.
đất ựai trưng thu theo khu ựoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ựoạn mới, nếu còn thừa ựưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ựất ựai cũ ựược quyền ưu tiên mua lại.
Người có quyền sở hữu ựất ựai cũ (người bị trưng thu ựất), kể từ ngày ựược bồi thường ựầy ựủ trong vòng 1 năm ựến 5 năm, ựược làm ựơn mua lại ựất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ựầu sử dụng ựất theo kế hoạch trưng thu.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 37
2.4.1.3. Australia
Luật đất ựai của Australia quy ựịnh ựất ựai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật đất ựai bảo hộ tuyệt ựối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ựất ựai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tắch lũy ựất ựai. Luật cũng quy ựịnh Nhà nước có quyền trưng thu ựất tư nhân ựể sử dụng vào mục ựắch công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu ựó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường [28].
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu ựất, ựó là thu hồi ựất bắt buộc và thu hồi ựất tự nguyện.
Thu hồi ựất tự nguyện ựược tiến hành khi chủ ựất cần ựược thu hồi ựất. Trong thu hồi ựất tự nguyện không có quy ựịnh ựặc biệt nào ựược áp dụng mà việc thỏa thuận ựó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có ựất cần ựược thu hồi và người thu hồi ựất sẽ thỏa thuận giá bồi thường ựất trên tinh thần ựồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào ựược áp ựặt ựối với bên kia.
Thu ựất bắt buộc ựược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ựất cho các mục ựắch công cộng và các mục ựắch khác. Thông thường, nhà nước có ựược ựất ựai thông qua ựàm phán.
Trình tự thu ựất bắt buộc ựược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ựất một văn bản trong ựó nêu rõ mục tiêu thu hồi ựất vì các mục ựắch công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chắnh như cơ quan muốn thu hồi ựất, miêu tả chi tiết mảnh ựất, mục ựắch sử dụng ựất sau khi thu hồi và các giải thắch vì sao mảnh ựất ựó phù hợp với mục tiêu công cộng ựó. Chủ sở hữu mảnh ựất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chắnh và Quản lý xem xét lại vấn ựề thu hồi ựất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chắnh phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chắnh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 38 không thể xem xét tắnh ựúng ựắn về quyết ựịnh của Chắnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ựề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ựịnh thu hồi ựất và chủ sở hữu ựất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ựất ựó về quyết ựịnh thu hồi ựất của Chắnh phủ. Sau ựó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ựịnh thu hồi ựất và thông báo trên báo chắ. Chủ sở hữu ựất nhận ựược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu ựất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ựất ắt nhất là 6 tháng sau khi ựã có quyết ựịnh thu hồi ựất. Ngay sau khi có quyết ựịnh thu hồi ựất, chủ ựất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và