Nội
2.4.1. Tình hình chung
Tr−ớc yêu cầu xây dựng Thủ đô, trong thời kỳ CNH – HĐH, khối l−ợng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác xác định giá đất để bồi th−ờng của Thành phố Hà Nội là một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Theo thống kê, năm 2003, Hà Nội có khoảng 400 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn nh− quốc lộ 5 kéo dài, đ−ờng vành đai 2, khu đô thị Nam Thăng Long ... Đến hết tháng 8 năm 2005 trên địa bàn Thành phố đang triển khai khoảng 383 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.453 ha liên quan đến 56.834 hộ gia đình, trong đó 324 dự án phải xây dựng chính sách bồi th−ờng, hỗ trợ TĐC và tổ chức GPMB với 1.761 ha khoảng 32.574 hộ. Đây thực sự là khối l−ợng công việc không nhỏ mà Thành phố Hà Nội đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời.
Tuy nhiên để hoàn thành việc xác định giá đất phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc dễ dàng. Bởi nhiều khu vực diến biến về giá rất phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà n−ớc. Nhiều tuyến phố mới đ−ợc triển khai công tác bồi th−ờng nh−ng gặp rất nhiều khó khăn nh− đ−ờng Kim Liên - Ô Chợ Dừa, đ−ờng Láng Hạ - Thanh Xuân. Nguyên nhân chính là do có nhiều khiếu kiện với nội dung giá đất bồi th−ờng ch−a sát với giá chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng.
Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất và quy định bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất không còn phù hợp với thực tế, ph−ơng pháp và cách thức tiến hành áp giá bồi th−ờng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội còn bất cập, ch−a sát thực tế thị tr−ờng dẫn đến
phải thay đổi giá bồi th−ờng nhiều lần trong thời gian ngắn nh− dự án đ−ờng Vật lý - đê b−ởi, Nút Ng1 T− Sở... gây chậm trễ khi triển khai, dự án và tâm lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những ng−ời do bị di dời.
Theo số liệu thống kê, tính đến thời điểm hiện nay, các dự án mới đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất tái định c−. Trong năm 2005 nhu cầu cần 7.000 căn hộ và lô đất nh−ng thực tế khả năng mới đáp ứng đ−ợc 4.500 căn hộ, lô đất. Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định c− vẫn ch−a đ−ợc giải quyết. Dự kiến còn mất cân đối . Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị đ−ợc quỹ nhà, quỹ đất tái định c− cho dự án của mình. Nhiều dự án phải gi1n tiến độ do không có nhà, đất đai tái định c− nh− dự án thoát n−ớc giai đoạn I, các dự án do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ đầu t−... Công tác bồi th−ờng, hỗ trợ và tái định c− khi Nhà n−ớc thu hồi đất để phát triển kinh tế x1 hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm qua đang đ−ợc thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với ph−ơng châm quyết liệt hơn. Nhờ nh− vậy công tác bồi th−ờng, hỗ trợ và tái định c− đ1 góp phần quan trọng vào qúa trình công nghiệp hoá hiện đại hoá thủ đô Hà Nội.
2.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại Hà Nội
Theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về ph−ơng pháp xác định đất và khung giá các loại đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đ−ợc áp dụng cho nhiều mục đích:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các tr−ờng hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các tr−ờng hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà n−ớc khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí tr−ớc bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
g) Tính tiền bồi th−ờng đối với ng−ời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà n−ớc theo quy định của pháp luật.
Những đối t−ợng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Tr−ờng hợp bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ng−ợc lại, các tr−ờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà n−ớc luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ng−ợc nhau về giá các loại đất nh− hiện nay.
Giá đất tính bồi th−ờng là vấn đề đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn x1 hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đ−ợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, x1 hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân c− cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc tr−ng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân c− khá cao, ngành nghề dân c− phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, th−ơng mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và Giá đất tính bồi th−ờng cũng có đặc tr−ng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân c− là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông
nghiệp. Do đó, GPMB và Giá đất tính bồi th−ờng cũng đ−ợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-x1 hội đối với mọi ng−ời dân. ở khu vực nông thôn, dân c− chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là t− liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân c− vùng này là giữ đ−ợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đ−ợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nh−ng họ vẫn không cho thuê. Tr−ớc tình hình đó đ1 dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân c− tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân c− sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không đ−ợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi th−ờng.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ng−ời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra th−ờng xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định c− cũng nh− chất l−ợng khu tái định c− thấp ch−a đảm bảo đ−ợc yêu cầu.
+ Dân c− một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đ−ờng giao thông của khu dân c− làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
+ Do chính sách pháp luật ch−a phù hợp .
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB đ−ợc thực hiện khác nhau cũng nh− giá đất để tính bồi th−ờng của mỗi dự án cũng có những đặc điểm, điều kiện và hoàn cảnh khác nhau.