- Đăng ký thống kê đất đai Thanh tra
1. Các giai đoạn phát triển thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam
1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980
Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị tr−ờng bất động sản vẫn diễn ra; Tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động, các giao dịch thuê m−ớn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu nh− ít xuất hiện. Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị tr−ờng bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công th−ơng nghiệp t− bản t− doanh; về mức độ ở hai miền có khác nhau song thị tr−ờng bất động sản vẫn ch−a hình thành và phát triển.
Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở n−ớc ta thuộc sở hữu t− nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà n−ớc và hoạt động giao dịch mua bán, thuê m−ớn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình th−ờng. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công th−ơng nghiệp t− bản t− doanh ở miền Bắc, đất đai - bất động sản đã đ−ợc phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nh−ợng thuê m−ớn, cầm cố đất đai - bất động sản vẫn diễn ra, nh−ng không phổ biến. Cách thức và thủ tục chuyển nh−ợng, mua bán, thuê m−ớn....đ−ợc thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này mặc dù nhà n−ớc ch−a có văn bản Pháp luật về giao dịch bất động sản, nh−ng Nhà n−ớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê m−ớn bất động sản, vẫn thu lệ phí tr−ớc bạ (thuế tr−ớc bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị tr−ờng bất động sản trong giai đoạn này là một thị tr−ờng tự phát ở một số vùng, một số địa ph−ơng theo yêu cầu của thực tế; ch−a có khung Pháp luật cho thị tr−ờng bất động sản; ch−a xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị tr−ờng bất động sản.
1.2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà n−ớc không ban hành hệ thống các văn bản Pháp luật cho thị tr−ờng bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không đ−ợc thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đ−ợc giao cho khu vực kinh tế Nhà n−ớc và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê m−ớn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không đ−ợc thừa nhận. Tuy nhiên; cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế - xã hội của đất n−ớc, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, th−ơng mại, dịch vụ ... thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai đ−ợc đặt ra. Hiện t−ợng mua, bán đất đai, mua bán bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991-1993, với hình thức mua nhà ở, đ−ợc tiếp tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì Điều 17 Luật đất đai 1988 đã cho phép "Ng−ời đ−ợc thừa kế nhà ở hoặc ng−ời ch−a có nhà ở khi đ−ợc ng−ời khác chuyển nh−ợng nhà ở, sau khi đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì đ−ợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó". Thực chất quan hệ mua bán nhà ở là hiện t−ợng mua bán đất đai ngầm không đ−ợc Pháp luật quy định. Hiện t−ợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo quy định của Pháp luật. Hiện t−ợng giao đất, cho đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực ven
đ−ờng giao thông, các trung tâm công nghiệp, th−ơng mại và dịch vụ v.v... và các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển ...
Đặc điểm cơ bản của thị tr−ờng bất động sản trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành thị tr−ờng ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp đ−ợc phát triển đến sôi động, không đ−ợc Pháp luật qui định ảnh h−ởng đến đời sống kinh tế xã hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và Điều 5 Luật đất đai 1987 qui định: "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô d−ới mọi hình thức".
Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nh−ng suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị tr−ờng ngầm đất đai - thị tr−ờng bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng. ở thời kỳ này, mặc dù vẫn ch−a có yếu tố Pháp luật cho thị tr−ờng đất đai - Thị tr−ờng bất động sản, song các giao dịch mua bán, cùng với nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng diễn ra d−ới nhiều hình thức khác nhau, các giao dịch thuê m−ớn, thế chấp góp vốn .. đã xuất hiện.
Từ sau pháp lệnh nhà ở và nhất là sau Luật đất đai 1993, thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta đã đ−ợc khơi dậy - hình thành và từng b−ớc phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất n−ớc, thị tr−ờng bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của cả một quá trình xây dựng lâu dài để có đ−ợc một thị tr−ờng bất động sản hôm nay, cho dù đó là một thị tr−ờng bất động sản ch−a thật hoàn hảo - một thị tr−ờng đ−ợc chia làm hai phần rõ rệt ; thị tr−ờng không chính thức (thị tr−ờng nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà n−ớc) và thị tr−ờng hoạt động mà Nhà n−ớc kiểm soát đ−ợc (thị tr−ờng chính thức). Thị tr−ờng bất động sản không chính thức vẫn tồn tại ở một phạm vi rộng và có ảnh h−ởng nhiều đến đời sống kinh tế - xã hội, có nơi có lúc đã có tác động tiêu cực, là vấn đề cần đ−ợc quan tâm.