- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản.
2. Các quyền về bất động sản
2.1. Quyền sở hữu 2. 1.1 Định nghĩa
Quyền sở hữu là quyền đ−ợc ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể đ−ợc tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu. Trong đó:
- Quyền chiếm hữu là quyền đ−ợc pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền đ−ợc pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền định đoạt là quyền đ−ợc pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
2.1.2 Các hình thức sở hữu về bất động sản Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản: - Sở hữu Nhà n−ớc (chủ sở hữu là Nhà n−ớc);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
2.1.3 Quyền của chủ sở hữu bất động sản
Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ng−ời khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nh−ợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
2.1.4 Xác lập quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản đ−ợc xác lập khi một pháp nhân tạo đ−ợc một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nh−ợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
2.1.5 Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
2.2. Quyền cầm cố 2.2.1 Định nghĩa
Quyền cầm cố là quyền của ng−ời nhận cầm cố đối với bất động sản của ng−ời đi cầm cố sẽ đ−ợc đảm bảo để ng−ời nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác.
- Chủ của bất động sản có thể là ng−ời cầm cố; Cả ng−ời đi vay và bên thứ ba cũng có thể là ng−ời cầm cố. Ng−ời cầm cố chỉ có thể là ng−ời có quyền mang đi cầm cố.
- Ng−ời nhận cầm cố là ng−ời có quyền về tài sản của ng−ời đi cầm cố theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
2.2.2 Quy định về việc cầm cố
a. Đối t−ợng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong tr−ờng hợp này yêu cầu của ng−ời nhận cầm cố thứ hai sẽ đ−ợc thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của ng−ời cầm cố thứ nhất.
b. Hợp đồng cầm cố phải đ−ợc làm thành văn bản có ghi rõ tên các bên, địa chỉ cố định, đối t−ợng cầm cố, trách nhiệm đ−ợc đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
c. Đăng ký nhà n−ớc về cầm cố đ−ợc thực hiện tại cơ quan nhà n−ớc về đăng ký bất động sản.
d. Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của ng−ời giữ giấy đăng ký, có đơn của ng−ời nhận cầm cố và ng−ời cầm cố, theo phán quyết của toà án.
2.3. Quyền thế chấp 2.3.1 Định nghĩa
Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất động sản) thuộc sở hữu của ng−ời cầm cố hoặc bên thứ ba;
2.3.2 Hơp đồng thế chấp
- Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối t−ợng thế chấp, trách nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và ng−ời nợ nếu ng−òi thế chấp không phải là ng−ời nợ.
- Hợp đồng đ−ợc lập thành văn bản và có chữ ký của các bên, đ−ợc công chứng và phải đăng ký;
2.3.2 Các quy định về việc thế chấp
- Các công trình có trên đất mang thế chấp hoặc đang đ−ợc xây dựng không đ−ợc coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi ng−ời thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối t−ợng của thế chấp có thể thành đối t−ợng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp đ−ợc phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp tr−ớc đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thì yêu cầu của ng−ời thế chấp đầu tiên phải đ−ợc đáp ứng tr−ớc;
- Ng−ời mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà ng−ời thế chấp có đ−ợc. Vì vậy ng−ời mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - ng−ời chủ sở hữu của công trình có tr−ớc khi thế chấp và bán bất động sản đó;
- Ng−òi thế chấp có quyền xây dựng các công trình trên thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của ng−ời nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trình xây dựng gây ra hoặc có thể gây ra thiệt hại cho thửa đất, thì ng−ời nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trình đ−ợc xây dựng trên thửa đất thế chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà n−ớc, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch (Servitude) không đ−ợc coi là đối t−ợng thực hiện thế chấp.
2. 4. Quyền thông hành địa dịch (Servitude) 2. 4.1 Định nghĩa
Chủ sở hữu một thửa đất đ−ợc quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó nh− đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đ−ờng điện, n−ớc, khí, điện thoại... Quyền đó gọi là quyền thông hành địa dịch (THĐD).
2. 4.2 Các quy định về quyền thông hành địa dịch
- Quyền THĐD có thể đ−ợc xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự nguyện đ−ợc xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa ng−ời có yêu cầu THĐD và ng−ời chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;
- Quyền THĐD bắt buộc đ−ợc thiết lập bởi toà án khi ng−ời có yêu cầu THĐD chứng minh đ−ợc không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;
- Quyền THĐD phải đăng ký nhà n−ớc theo thủ tục pháp luật quy định và đ−ợc giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD đ−ợc bán cho ng−ời khác;
- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu ng−ời h−ởng quyền THĐD đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên th−ả đất của mình.
II. Phạm vi điều tiết (Các quy định liên quan đến bất động sản và các giao dịch bất động sản)