- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản.
4. Đăng ký pháp lý
4.1. Đăng ký văn tự giao dịch 4.1.1. Khái niệm
Giao dịch đất đai (land conveyancing): là ph−ơng thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai đ−ợc chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nh−ợng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về đất rất đa dạng trong khuôn khổ các ph−ơng thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement ), thuê nh−ợng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lãi (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán đất đai.
Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó th−ờng là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nh−ợng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc h−ởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã đ−ợc thực hiện, nh−ng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền đ−ợc các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và ph−ơng thức thanh toán, ph−ơng thức bàn giao tài sản đ−ợc thoả thuận thống nhất... các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thể không có ng−ời làm chứng, có thể có ng−ời làm chứng, có thể do ng−ời đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự:Là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán đất đai và bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối t−ợng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể đ−ợc sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
4.1.2. Tính chất
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch (deed), dù đ−ợc đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với đất đai. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ng−ợc thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
4.1.3. Phạm vi áp dụng
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch th−ờng đ−ợc đ−a vào sử dụng ở các n−ớc theo xu h−ớng Luật La Mã và Luật Đức (the Roman Law and German law) nh− Pháp, ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các n−ớc khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh h−ởng của các quốc gia trên nh− các n−ớc Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số n−ớc châu Phi và châu á.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch đ−ợc áp dụng ở nhiều n−ớc trên thế giới nh−ng mức độ thành công và mức độ đ−ợc xã hội chấp nhận rất khác nhau. ở Anh, ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đã đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nên cho ngừng hoạt động”. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã đ−ợc cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nh−ng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.
4.2 Đăng ký quyền (Registration of title) 4.2.1. Khái niệm
Trong lĩnh vực đăng ký đất đai/ bất động sản, quyền đ−ợc hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà ng−ời đ−ợc giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan đ−ợc đảm bảo thực hiện và h−ởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch đ−ợc đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối t−ợng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa đất đai/ bất động sản và ng−ời có chủ quyền đối với đất đai/ bất động sản đó. Quan hệ pháp lý đ−ợc đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của ng−ời đ−ợc giao quyền. Giao dịch đất đai/ bất động sản khi đ−ợc thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó.
So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (legal fact) còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
4.2.2. Nguyên tắc
- Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ánh trung thực tình trạng pháp lý.
- Nguyên tắc khép khép kín (the curtain principle): Những quyền đã đ−ợc đăng ký thì tất cả các chứng cứ pháp lý khác, kể cả các chứng cứ đã có tr−ớc khi đăng ký đ−ợc thực hiện sẽ không còn hiệu lực thực hiện.
- Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ đ−ợc nhà n−ớc bồi th−ờng.
III Đăng ký bất động sản các n−ớc