- Bảng tra cứu (Search Sheet)
4. Mục tiêu và trình tự định giá
Khi định giá bất động sản, ng−ời đầu t− phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách l−ợc định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị tr−ờng. Chẳng hạn, khi ng−ời đầu t− xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nh−ng nếu xây dựng nhà ở chung c− với căn hộ bán trả góp cho ng−ời thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.
Ng−ời đầu t− bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị tr−ờng ảm đạm, cung v−ợt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy ng−ời đầu t− có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để hấp dẫn ng−ời mua;
- Để kiếm lợi nhuận tối −u tr−ớc mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng của đối thủ cạnh tranh và thậm chí v−ợt quá sự khống chế của pháp luật;
- Để kiếm doanh thu tối đa tr−ớc mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu t− tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao đ−ợc thực lực và uy tín của doanh nghiệp.
- Để đạt l−ợng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị tr−ờng bất động sản tại khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
- Để kiếm lợi nhuận thị tr−ờng tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa tr−ớc mắt ở chỗ lúc đầu có thể bán giá t−ơng đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nh−ng vẫn duy trì đ−ợc trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm đ−ợc lợi nhuận thị tr−ờng tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình t−ợng th−ơng hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất l−ợng và hình thức của công trình, bán nhà với giá t−ơng đối cao nh−ng chiếm giữ thị phần t−ơng đối lớn, đ−ợc tôn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định h−ớng của chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà n−ớc hoặc doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho ng−ời thu nhập thấp và các đối t−ợng chính sách khác, kiếm ít lãi nh−ng nâng cao đ−ợc mức sống nhân dân, đ−ợc chính quyền tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi
* Định giá là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7 b−ớc nh− sau :
B−ớc 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
B−ớc 2: Điều tra thị tr−ờng, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh ;
B−ớc 3: Ước l−ợng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị tr−ờng xây dựng;
B−ớc 4: Lựa chọn ph−ơng pháp định giá; B−ớc 5: Xác định giá chuẩn ;
B−ớc 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, h−ớng nhà khác nhau .v.v...
B−ớc 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị tr−ờng và yêu cầu của sách l−ợc tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
II. Các ph−ơng pháp định giá bất động sản