- Khả năng kiểm tra an toàn dữ liệu yếu
Kinh doanh bất động sản
I. Phân tích thị tr−ờng bất động sản và lập kế hoạch đầu t− 1. Phân tích và dự báo thị tr−ờng bất động sản
1.1. Phân tích thị tr−ờng bất động sản
Phân tích thị tr−ờng bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản, với mục đích là:
* Tìm hiểu ảnh h−ởng của nhân tố kinh tế - xã hội vĩ mô đối với thị tr−ờng bất động sản để nắm chắc cơ hội và ph−ơng h−ớng đầu t−
* Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị tr−ờng bất động sản để định vị thị tr−ờng cho các hạng mục đầu t− (đối t−ợng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê .v.v... )
* Tìm hiểu yêu cầu của ng−ời sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình.
Nội dung phân tích h−ớng vào các nhân tố tổng quát và các nhân tố có liên quan đến mục đích đầu t− cụ thể:
1.1.1. Phân tích các nhân tố tổng quát
Tr−ớc tiên phải xem xét các đặc điểm của tình hình kinh tế cả n−ớc và của địa ph−ơng định đầu t−, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở vào giai đoạn tăng tr−ởng hay suy thoái, tốc độ tăng tr−ởng bình quân GDP/đầu ng−ời, số l−ợng và kết cấu dân số, thu nhập và nguồn thu nhập của dân c−, sự ổn định chính trị - xã hội, tình hình đầu t−, trình độ quản lý của chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các mặt chính sách của Nhà n−ớc và địa ph−ơng, ngoài ra còn phải khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị tr−ờng lao động, thị tr−ờng vật liệu xây dựng .v.v...
Tiếp đó là phân tích tình hình thị tr−ờng bất động sản, nh− quan hệ cung cầu, tình hình khai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu t− các loại bất động sản, tình hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội .v.v...), tình hình ng−ời mua : yêu cầu của họ đối với công năng các bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ lệ mua để kinh doanh và để tự dùng .v.v....
1.1.2. Phân tích các nhân tố có liên quan đến hạng mục bất động sản cụ thể dự định phát triển
Sau khi làm rõ bối cảnh chung, ng−ời đầu t− cần tập trung phân tích loại hình đầu t− và địa điểm cụ thể định h−ớng tới. Chẳng hạn nếu định đầu t− phát triển nhà ở thì còn phải phân tích thêm các tổ chức giao dịch môi giới, tổ chức quản lý nhà, tình hình phát triển và cung cầu nhà ở quanh địa điểm định chọn, mức độ, giá cả, thái độ của con ng−ời đối với nhà hiện có và nguyện vọng của họ đối với nhà t−ơng lai .v.v...
Nói tóm lại, các thông tin về thị tr−ờng bất động sản bao gồm ba loại: một là các thông
tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô, hai là các thông tin về quá trình vận hành của thị tr−ờng bất
động sản tại chỗ và ba là các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu t−.
Các số liệu thu thập đ−ợc đến từ hai nguồn: Số liệu của bản thân doanh nghiệp trong
quá trình kinh doanh bất động sản nh− báo cáo tài chính và các biểu bảng thống kê kế toán, báo cáo của bộ phận tiêu thụ và sổ ghi chép ý kiến khách hàng và số liệu bên ngoài gồm số liệu đã qua xử lý nh− các số liệu thống kê của chính phủ, của chính quyền địa ph−ơng, của các tổ cức t− vấn, báo cáo tổng kết năm của doanh nghiệp .v.v... và số liệu do các nhân viên điều tra thị tr−ờng thu thập qua tiếp xúc với các chuyên gia, qua phát phiếu điều tra, phỏng vấn điện thoại, tham quan hiện tr−ờng .v.v...
1.2. Dự báo thị tr−ờng bất động sản
Dựa trên kết quả phân tích thị tr−ờng để dự báo t−ơng lai và xu thế biến động của thị tr−ờng, l−ợng cầu, l−ợng cung và giá cả, giá thuê. Có hai ph−ơng pháp dự báo :
- Dự báo định tính, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của ng−ời phân tích. Khi thiếu số liệu phân tích thì ph−ơng pháp dự báo định tính trở nên quan trọng, nhất là dự báo trung hạn;
- Dự báo định l−ợng, sử dụng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm tr−ớc, qua đó mà mô tả xu thế phát triển trong t−ơng lai, chẳng hạn của l−ợng cầu nhà ở phổ thông, giá cả hoặc giá thuê nhà văn phòng .v.v... Ph−ơng pháp dự báo định l−ợng th−ờng đ−ợc dùng để dự báo ngắn hạn hoặc trung hạn.