2.1 Đăng ký đất đai và bất động sản tr−ớc khi có Luật đất đai (năm 1988)
Tr−ớc năm 1980, Nhà n−ớc công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần gồm: Nhà n−ớc, tập thể và t− nhân. Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách ruộng đất (năm 1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đã bị tịch thu và chia cho nông dân không có hoặc thiếu ruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân đã đóng góp ruộng đất của mình (ở nhiều địa ph−ơng kể cả đất v−ờn) vào hợp tác xã; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đã có rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất n−ớc bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đã không đ−ợc cập nhật, chỉnh lý nên không còn sử dụng đ−ợc nữa. Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để
nhà n−ớc có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây d−ng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: th−ớc vải, th−ớc thép, th−ớc dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ. Thông tin đất đai xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loại đất và tên ng−ời sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất nh− các chế độ tr−ớc vẫn làm.
Năm 1980 Nhà n−ớc ban hành Quyết định 201-CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng c−ờng công tác quản lý ruộng đất trong cả n−ớc. Thủ t−ớng chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê duộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả n−ớc việc đăng ký đất đai mới đ−ợc bắt đầu đ−ợc thực hiện trở lại ở Việt Nam.
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai đ−ợc thực hiện thống nhất cả n−ớc theo một trình tự thủ tục chặt chẽ,
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruông đất, sổ mục kê đất là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đ−ờng ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nh−ỡng, hạng đất, tình hình thuỷ lợi; các tài liệu này đ−ợc lập thành 2 bộ l−u giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruông đất và sổ mục kê đất phải đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.
2.2 Đăng ký đất đai và bất động sản từ khi có Luật đất đai 1988 đến nay
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988): việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính đ−ợc ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà n−ớc về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập đ−ợc hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân c− nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng; Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông t− 302- ĐKTK ngày 28/10/1989 h−ớng dẫn thực hiện quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Từ sau Luật đất đai năm 1993: Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành hệ
thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Nh− vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả n−ớc cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai.
Năm 1998 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông t− số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính h−ớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông t− này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông t− 302-ĐKTK ngày 28/10/1989.
Năm 2001 Tổng cục Địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đất theo Thông t− số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông t− này đã quy định rõ những thủ tục công việc có tính bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không h−ớng dẫn cách làm (nh− Thông t− 346/1998/TT-TCĐC) để các địa ph−ơng tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mình có thể vận dụng cho phù hợp; đặc biệt Thông t− này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến
động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận ở các địa ph−ơng.
Năm 1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một số điểm mới: ng−ời sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Năm 1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà n−ớc; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà n−ớc, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực l−ợng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký đ−ợc thực hiện tại cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng và đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà n−ớc theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999.
Nh− vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đã đ−ợc triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối t−ợng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.