chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank
* Kiến nghị:
Như ta đã xem xét công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, đóng vai trò quan trọng đối với xã hội nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Dưới đây có thể đề cập đến một số kiến nghị để hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng cho không chỉ Techcombank mà điều này cũng có thể tìm được ở các ngân hàng nói chung. Trong vấn đề này, vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
Tóm lại thì mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động thẩm định BĐS nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên:
- Tăng cường quản lý nhà nước về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau:
+ Quan tâm đến công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. Theo quy định mới nhất, người làm công tác định giá phải có chứng chỉ
hành nghề định giá, đây có thể coi là một bước tiến trong việc chính thức hóa hoạt động định giá, đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp
+ Đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp bằng cách nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá, tạo nên một hệ thống cơ sở dữ liệu khoa học
+ Đây có thể coi là hoạt động mới mẻ ở nước ta trong khi các nước khác đã có bề dày hoạt động vì thế tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá để có thể có được những kinh nghiệm cần thiết.
+ Cần thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị.
- Là mô hình tổ chức thẩm định giá.
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng.
Khi nhu cầu thị trường về thẩm định giá của Việt Nam phát triển thì nên cho phép các doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhưng phải có đầy đủ các điều kiện sau:
+ Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường BĐS, pháp luật. Những người trực tiếp thực hiện công tác thẩm định thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ thẩm định viên về giá.
+ Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trường.
+ Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Việc đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá.
Đây là lĩnh vực mới mẻ cho nên nhân lực trong lĩnh vực này vẫn còn hạn chế, vì thế cần quan tâm đến vấn đề đào tạo nhân lực. Những cán bộ thẩm định giá là những người phải có chuẩn mực đạo đức, và được đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ. Chương trình đào tạo có thể được thực hiện trong nước hoặc ở nước ngoài, mở các cuộc hội thảo khoa học về những nghiệp vụ thẩm định giá. Việc đưa ra quy định bắt buộc định giá viên phải có chứng chỉ hành nghề đó là một bước tiến trong việc nâng cao trình độ của nguồn nhân lực.
,- Tạo một mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý
- Các giao dịch về BĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện ngày càng tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho quá trģnh định giá BĐS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai.
- Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS. Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế.
* Giải pháp ngân hàng Techcombank
- Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá ở Techcombank hiện nay, cần phải quan tâm đến vấn đề nhân lực, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Giá trị của bất động sản luôn biến đổi có thể tính từng phút trong những thời điểm thị trường đang sốt giá vì thế
người định giá luôn phải có một cái nhìn tổng quan về thị trường, dự báo được những biến động trong tương lai.
Giữa tín dụng và bất động sản thế chấp có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Giá thị trường của bất động sản thế chấp là một đại lượng biến đổi, phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Một nền kinh tế mạnh sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao,về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay. Khi nền kinh tế suy thoái thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân. Đối với những khoản cho vay có bảo đảm bằng bất động sản vào thời điểm nền kinh tế phát triển, bất động sản được định giá theo giá thị trường thời kỳ này thì tại thời điểm phát mại để thu hồi nợ,nếu nền kinh tế suy thoái thì ngân hàng sẽ bị thua lỗ. Vì vậy việc xác định thời hạn cho vay phải được cân nhắc cho hợp lý. Thời hạn cho vay tối ưu cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp trong trường hợp phải xử lý không được quá thấp gây thiệt hại cho ngân hàng. Điều này đòi hỏi có sự phối hợp chặt chẽ giữa chuyên viên định giá bất động sản thế chấp và cán bộ tín dụng. Tóm lại, để tránh rủi ro cho ngân hàng thì khi đưa ta quyết định về giá trị bất động sản thế chấp, chuyên viên định giá cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp
- Bên cạnh việc các chuyên viên định giá phải được đào tạo vững vàng về nghiệp vụ, Techcombank cũng cần xúc tiến cho các chuyên viên định giá theo học khoá đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá bất động sản thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.
- Khi định giá bất động sản thế chấp thì giá trị công trình xây dựng trên đất cũng cần phải được quan tâm hơn. Việc quy định thời gian khấu hao từ 10-15 năm như hiện nay là chưa hợp lý. Để xác định được tỷ lệ hao mòn cần phải căn cứ vào thời gian mà công trình đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công trình theo thiết kế. Để an toàn hơn, Techcombank có thể cộng thêm số năm mà công trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mòn.
- Techcombank nên xây dựng hệ thống dữ liệu cơ sở phục vụ cho hoạt động định giá nói chung và bất động sản nói riêng. Dựa vào hệ thống này, chuyên viên định giá có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá bất động sản trong tương lai, đồng thời có thể lấy thông tin nhanh, chính xác hơn và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên mạng internet như hiện nay.
- Trong thời gian thế chấp, công tác quản lý bất động sản thế chấp cần tiến hành chặt chẽ. Cần quy định rõ ràng thời hạn mà cán bộ tín dụng phải kiểm tra định kỳ hay kiểm tra đột xuất. Việc kiểm tra này có vai trò rất quan trọng, nó cho thấy được tình hình sử dụng bất động sản của khách hàng có làm ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản hay không, khách hàng có chuyển nhượng bất động sản cho người khác dưới hình thức giấy tờ viết tay hay không, từ đó Ngân hàng sẽ có biện pháp giải quyết kịp thời và phù hợp. Đối với những bất động sản mà Ngân hàng phải xử lý để thu hồi nợ nhưng chưa thể xử lý được thì Ngân hàng phải xiết chặt công tác quản lý, khai thác bất động sản đó. Để công tác quản lý bất động sản thế chấp được hiệu quả, em đề nghị Techcombank nên tăng cường số lượng cán bộ tín dụng, bởi hiện nay trung bình một cán bộ tín dụng tại Techcombank phải quản lý gần 20 hồ sơ cho vay và mỗi tháng số lượng hồ sơ cho vay lại tăng lên như vậy dẫn đến tình trạng quản lý, kiểm tra sơ sài không chặt chẽ.
- Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với các Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàng thuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi.
- Cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà bởi vì để có thể vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh hay tiều dùng…phía ngân hàng yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm hoặc đảm bảo bằng thế chấp hay cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần khách hàng khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và để có thể thế chấp bất động sản, phần nhiều là các thế chấp về nhà ở bắt buộc họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thể thế chấp để vay vốn được. Hiện nay vẫn còn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội cũng như trên cả nước, chưa được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
Sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này như sở đã uỷ quyền cho cấp
quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Việc làm này sẽ đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho các ngân hàng cho vay vốn, mở rộng quy mô tín dụng.
- Để công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng thu được hiệu quả cao thì pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động này cần phải có sự thống nhất, đồng bộ. Các bộ luật chồng chéo, thiếu thống nhất làm kéo dài thủ tục làm chậm tiến độ vay vốn của các cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh cũng gây khó khăn cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng.
- Quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản do thị trường bất động sản nước ta còn non trẻ, thường xuyên có những biến động không lành mạnh do sự chi phối của các nhà đầu cơ,chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản hầu như chưa chính thức do giấy tờ thủ tục phức tạp,các văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, còn nhiều kẽ hở. Ngoài ra, công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể mà thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Chúng ta có thể xem xét khía cạnh quản lí ở một số điểm như sau:
+Các giao dịch trên thị trường bất động sản của nước ta hầu hết là các giao dịch ngầm vì thế để khắc phục tình trạng chuyển nhượng ngầm của thị trường bất động sản như giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, đơn giản hoá thủ tục chuyển nhượng... Tương đương với việc chuyển nhượng ngầm là hình thức mua bán bằng cách viết giấy tờ trao tay ở nước ta còn rất phổ biến. Tiến hành hoạt động giao dịch thông qua hình thức này người chuyển nhượng có thể tránh được một khoản thuế không nhỏ lại không mất thời gian, thủ tục phiền hà. Tuy nhiên, đối với các Ngân hàng thì đây lại là một thách thức lớn bởi sau khi đem thế chấp bất động sản để vay vốn, người thế chấp lại có thể chuyển nhượng bất động sản dưới hình
thức “giấy tờ viết tay”, điều này gây rắc rối cho các Ngân hàng khi phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ.
+ Tăng cường và công khai minh bạch, hạn chế những tệ nạn trong công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản, tạo