28/08/2007 của Tổng Giám Đốc (đồng) B Giá trị xây dựng
1 Tổng diện tích sử dụng (m2) 128,4
2 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2,500,000
3 Nguyên giá xây dựng (đồng) 321,000,000
4 Tỷ lệ khấu hao (%) 40
5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) 192,600,000
C Tổng giá trị nhà đất 2,466,000,000
G Mức cho vay tối đa (tại Hà Nội)
1 Giá trị quyền sử dụng đất vị trí 3 (70%) (đồng) 1,726,200,000 2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) 154,080,000 3 Tổng giá trị nhà & đất (đồng) 1,880,000,000
(bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm sáu mươi triệu đồng chẵn)
Ý kiến của phòng định giá tài sản: chuyên viên khách hàng chịu trách
nhiệm về tính pháp lí đối với các thông tin đã cung cấp;
Trong trường hợp định giá nhà và đất thì ngoài việc xác định giá trị đất còn xác định giá trị công trình xây dựng gắn trên đất. Bất động sản trên có chiều rộng ngõ 2.3m theo quy định của ngân hàng thì nằm ở vị trí 3. Căn cứ theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của UBND Tp Hà Nội về khung giá các loại đất theo nghị định 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Tp Hà Nội thì giá tính 11,800,000.00/m2, hệ số áp dụng k=4 vì vậy giá trị theo khung có hệ số 47,200,000 đồng
Căn cứ theo quy định số 04319/QĐ-TGĐ ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng Giám Đốc, Ngân hàng TMCP Kỹ thương quy định về Ban hành phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng đối với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 0037/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2005 thì đơn giá xây dựng sẽ là 2,500,000 đồng/m2, tính khấu hao theo năm còn 40% như vậy giá trị xây dựng còn lại sẽ là 192,600,000 đồng. Tổng giá trị nhà và đất là 2,466,000,000 đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo mức an toàn khi cho vay ngân hàng quy định ngân hàng cho vay ở mức 70 % so với giá trị đã định
giá. Tùy từng ngân hàng, như ở ngân hàng VPbank mức cho vay này còn dừng lại ở mức 60%, vì thế để đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng như ngân hàng mức cho vay luôn được xem xét kĩ càng. Cuối cùng mức cho vay tối đa là 1,880,000,000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm sáu mươi triệu đồng chẵn).
Qua các phần nêu trên ta có thể thấy công tác tiếp nhận và định giá bất động sản thế chấp ở Ngân hàng Techcombank được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết, giá trị của bất động sản thế chấp được đánh giá sát với giá thị trường. Trong quá trình định giá, chuyên viên định giá cũng đặc biệt lưu ý đến những lợi ích mở rộng của bất động sản để xây dựng mức giá phù hợp đảm bảo lợi ích của khách hàng, cũng như là chú ý đến khả năng phát mại của bất động sản để đảm bảo an toàn cho khoản vay. Đó là một số yếu tố cơ bản tạo nên thành công trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng Techcombank trong những năm vừa qua.
3 Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp là nhà ở
3.1 Quản lý bất động sản thế chấp là nhà ở
Sau khi đã thực hiện giải ngân cho khách hàng, cán bộ tín dụng phải thực hiện công tác kiểm tra sau khi cho vay để đề phòng trường hợp khách hàng có thể chuyển nhượng bất động sản hoặc đem bất động sản thế chấp tại một ngân hàng khác để vay vốn. Bên cạnh việc nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thì việc quản lý bất động sản thế chấp trong thời gian cho vay là một việc hết sức quan trọng, thông qua việc quản lý chặt chẽ, ngân hàng sẽ nắm rõ được tình hình của bất động sản thế chấp, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của bất động sản, tránh trường hợp khách hàng chuyển nhượng, cho tặng bất động sản trong thời gian thế chấp. Việc kiểm tra sau khi cho vay bao gồm các công việc cụ thể sau:
- Kiểm tra tình hình sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm của khách hàng
- Kiểm tra tình hình lãi- lỗ, khả năng thanh toán nợ
- Kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay: Kiểm tra tất cả các hoá đơn, chứng từ để khẳng định khách hàng sử dụng vốn vay có đúng mục đích không.
- Xem xét việc khai thác, sử dụng bất động sản thế chấp có làm giảm chất lượng, giá trị của bất động sản hay không? Định giá lại giá trị bất động sản theo thời giá và hiện trạng.
Việc kiểm tra phải được thực hiện định kỳ và kiểm tra đột xuất. Mỗi lần tiến hành kiểm tra, cán bộ tín dụng phải lập biên bản hay báo cáo về việc kiểm tra và đề xuất ý kiến xử lý trình ban lãnh đạo.
3.2 Xử lý bất động sản thế chấp
* Các trường hợp xử lý bất động sản thế chấp:
- Khách hàng không thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay
- Khách hàng phải trả nợ trước thời hạn do vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật
- Khách hàng là doanh nghiệp bị giải thể, không trả được nợ, không chủ động xử lý bất động sản thế chấp.
- Khách hàng là doanh nghiệp bị chia tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi hình thức sở hữu nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ và quy định của pháp luật
- Khách hàng vay được bên thứ ba bảo lãnh tài sản nhưng bên thứ ba không thực hiện đúng cam kết. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Bất động sản thế chấp sẽ được xử lý theo hình thức đã thoả thuận
trong hợp đồng thế chấp. Căn cứ vào Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và theo quyết định của Tổng giám đốc ngân hàng Techcombank thì có các hình thức xử lý sau:
- Bán, chuyển nhượng bất động sản thế chấp để thu hồi nợ: bên được bán tài sản có thể là khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bán, Techcombank bán, hai bên phối hợp cùng bán, uỷ quyền cho bên thứ ba bán. Bên được bán tài sản có thể trực tiếp bán cho người mua, uỷ quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán tài sản bảo đảm tiền vay. Khách hàng hoặc bên bảo lãnh chịu toàn bộ chi phí để xử lý bất động sản thế chấp.
Việc bán, chuyển nhượng bất động sản thế chấp để thu hồi nợ phải đảm bảo:
+ Thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. + Tổ chức đấu giá công khai.
Số Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để trả theo thứ tự như sau:
+ Trả các chi phí có liên quan đến điều tra, kiện tụng…
+ Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi( phí phải trả cho công ty dịch vụ bán đấu giá).
+ Trả nợ gốc cho ngân hàng. + Trả lãi vay.
+ Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản. Nếu người sở hữu không còn thì chuyển cho người thừa kế.
Việc phát mãi tài sản thế chấp được gọi là thành công phải thoả mãn 2 điều kiện sau đây:
+ Giá trúng giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do Hội đồng quy định.
+ Người trúng đấu giá đã thực hiện việc thanh toán để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Trong trường hợp tiền phát mãi tài sản thế chấp không đủ để trả nợ cho ngân hàng thì bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho ngân hàng trong một thời hạn nhất định mà toà án quy định.
Techcombank nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
* Tồn tại nói chung trong xử lý bất động sản thế chấp:
- Việc xử lý thông qua tòa án hầu như rất ít, thường là gia hạn, tăng lãi suất đối với những khoản vay khó đòi.
* Tình hình xử lý bất động sản thế chấp nhà ở tại Techcombank