Ngồi các biện pháp đề khai thơng nguồn vốn ở trên thì chúng ta cĩ thể nghiên cứu và đưa vào áp dụng một số mơ hình cũng như một số sản phẩm:
Cần xây dựng hệ thống chính sách và định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
+ Một là, cung cấp cơng cụ tài chính cĩ lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phịng rủi ro lãi suất tăng;
mua tài sản khi lãi suất giảm..
Nghiên cứu áp dụng mơ hình Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT). REIT là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình cơng ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thơng qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân cĩ thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau:
- Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT cĩ lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và khơng giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuơn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm tốn, các phương tiện truyền thơng chuyên về kinh doanh và tài chính.
- Lợi ích đối với nền kinh tế:
+ Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư cĩ khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những cơng ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ cĩ thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai cĩ thể tham gia vào thị trường bất động sản.
+ Tạo ra các điều kiện an tồn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an tồn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hồn thiện sau đĩ đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường khơng được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ
một phần hoặc tồn bộ đối với các cơng ty trực thuộc REIT.
+ Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT cĩ thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khơng cĩ đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khĩ khăn trong việc xử lý …, sau đĩ REIT cĩ thể thuê một cơng ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được.
+ Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên mơn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội
Kết luận phần 3
Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Các giải pháp được đưa ra đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng, với khách hàng, các chủ đầu tư, Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục những hạn chế và đồng thời khơi thơng các nguồn tín dụng như: các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thế chấp để nâng cao tính thanh khoản các khoản cho vay của các tổ chức tín dụng. Ở mức cao hơn nửa là tiến hành các biện chứng khốn hĩa bất động sản như: chứng khốn hĩa các khoản cho vay cầm cố thế chấp, phát hành trái phiếu cơng trình và phát hành chứng chỉ bất động sản một mặt để giải quyết nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính thanh khoản của các khoản tín dụng, đồng thời mỡ rộng nguồn tài trợ cho vay từ rất nhiều đối tượng khác trong nên kinh tế.
Các giải pháp được đưa ra như trên hy vọng sẽ gĩp phần hồn thiện hơn hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản và thị trường BĐS.
KẾT LUẬN
Việt Nam đã gia nhập WTO, nền kinh tế nĩi chung và thị trường bất động sản nĩi riêng cĩ rất nhiều cơ hội để phát triển. Để thị trường bất động sản cĩ thế phát triển bền vững, minh bạch, cĩ tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần cĩ các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đĩ hổ trợ tín dụng cĩ vai trị rất quan trọng. Và để duy trì cho thị trường tín dụng luơn được thơng suốt, phát triển bền vững thì trước hết chúng ta cần hồn thiện hành lang pháp lý làm cơ sở để cho thị trường này hoạt động. Bên cạnh đĩ, chúng ta cần cĩ các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản hiện giờ như cho phép hình thành thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, thơng qua nguyên tắc hoạt động của thị trường này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và cĩ thể duy trì một lượng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Và phát triển hơn nữa là chứng khốn hĩa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trường tín dụng bất động sản đã được mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thơng qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các cơng ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tượng cĩ nhu cầu vế vốn. Một số mơ hình chứng khốn hĩa bất động sản khác cũng nên nghiên cứu và ứng dụng trong thời điểm này như phát hành trái phiếu cơng trình, hay phát hành chứng chỉ bất động sản. Các mơ hình này nếu hoạt động tốt cũng cung cấp cho thị trường bất động sản một lượng vốn khơng nhỏ và mang tính thanh khoản cao….
Ngồi những giải pháp mang tính vĩ mơ, thì nội tại mỗi tổ chức tín dụng phải cĩ những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn các khoản tín dụng của mình. Các chủ đầu tư thì phải cĩ những biện pháp để cĩ thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình. …
Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng một cách ổn định, bền vững, và cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt thì những giải pháp được đề nghị trong đề tài này sẽ gĩp một phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung ấy.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Cơng ty chứng khốn BảoViệt (2008), báo cáo ngành bất động sản. 2. Trần Thanh Bình,“Khi thị trường địa ốc “đĩng băng””, báo Thanh niên
3. Cơng ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà ở - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phịng – Cao ốc văn phịng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007-triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tâ; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008.
4. PGS.PTS Vũ Văn Hĩa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ,- Trường Đại học Tài chính – Kế tốn Hà Nội.
5. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6. Luật Đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam
7. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam
8. Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 9. Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007
Các trang web
1. Bộ kế hoạch và đầu tư http://www.mpi.gov.vn
2. Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn
3. Sở giao dịch chứng khốn TP.HCM http://www.hsx.vn
4. Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net
5. Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn
6. Saga Việt Nam http://.www.saga.vn
7. Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn
8. Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn
9. Báo thanh niên http://.thanhnien.com.vn
10. Báo Sài Gịn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn
Tiếng Anh
1. Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008