Chứng khốn hĩa theo mơ hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư bất động sản, là mơ hình theo đĩ chứng khốn được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà khơng nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ bất động sản đĩ trong suốt quá trình sở hữu chứng khốn.
Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nĩ đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng khơng nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ bất động sản đĩ trong suốt quá trình sở hữu chứng khốn.
Cơ chế chuyển hĩa thành chứng khốn của hình thức này: là tồn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ cĩ giá trị như nhau sau phát hành ra cơng chúng. Quá trình phát hành này khơng cần thơng qua các định chế tài chính trung gian. Hay nĩi một cách khác, một doanh nghiệp cĩ nguồn thu trong tương lai cĩ thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thơng qua việc phát hành chứng khốn.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khốn sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm khơng giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khốn bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đĩ tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng nĩ.
Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thơng tin liên quan đến dự án phải được cơng bố một cách cơng khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đĩ cĩ thơng tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài
chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro cĩ thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đĩ. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hồn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngồi ra, việc cơng khai thơng tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản.
Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, tồn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người cĩ nhu cầu thực sự, do đĩ sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Cịn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hồn thành
Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù khơng cĩ khả năng sở hữu hồn tồn một bất động sản, vẫn cĩ thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đĩ việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ cĩ thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các cơng ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngồi, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
So với hình thức trái phiếu cơng trình thì chứng chỉ bất động sản an tồn hơn vì nhà đầu tư cĩ thể kiểm sốt được việc sử dụng vốn đúng mục đích thơng qua sự kiểm sốt và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu
Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng cĩ một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc cơng bố thơng tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý.
Để cho mơ hình chứng chỉ bất động sản cĩ thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh để tạo ra mơi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khốn Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngồi ra, cịn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành cơng cụ huy động vốn cĩ sức hút với các nhà đầu tư chứng khốn.
3.3.4 Phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư.
Để bảo vể quyền lợi của người mua, Nhà Nước đã đưa ra một số tiêu chuẩn mà các chủ đầu tư phải tuân theo trước khi huy động vốn từ khách hàng. Như đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hồn thiện phần mĩng trước khi huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên điều khoản này là ngặt nghèo đối với các cơng ty cĩ vốn nhỏ, chỉ đủ để thực hiện giai đoạn đền bù giải tỏa, cịn đến giai đoạn thi cơng họ phải huy động vốn vay.
Để cĩ thể vừa bảo vệ người mua cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn thì Nhà Nước cĩ thể nghiên cứu và áp dụng mơ hình của Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong mĩng. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore cĩ quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua cĩ hiệu lực trong vịng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngồi việc được chủ đầu tư cung cấp thơng tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua cịn được quyền cân nhắc trong vịng 3 tuần xem cĩ nên mua hay khơng và tất nhiên khơng phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa cĩ hiệu lực. Hiện nay, ở VN chưa cĩ quyền này.
Một biện pháp khác cĩ thể các doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định của Nhà Nước và cũng để đảm bảo cho người mua khơng gặp rủi ro mà
doanh nghiệp vẫn huy động được vốn khi chưa xây dựng xong phần mĩng thì các doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đĩ, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua khơng sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn cĩ vốn thực hiện dự án.
Mặt khác, đối với các dự án đã đáp ứng được các tiêu chí của luật pháp nhưng đặt trong bối cảnh Chính Phủ thực thi các biện pháp chĩng lạm phát, lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao, van tín dụng ngân hàng bị khĩa thì kênh tín dụng này cũng gặp vấn đề lớn: khách hàng khơng cĩ khả năng đĩng tiếp các lần huy động tiếp theo của chủ đầu tư. Qua một số báo cáo khảo sát của một số tổ chức, khi thị trường bất động sản đĩng băng thì phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều nhất. Vì hiện nay, các chủ đầu tư đầu tư ồ ạt vào các dự án được coi là "cao cấp" đã gây ra những khĩ khăn trong việc tiêu thụ, hàng hĩa thừa khá nhiều, trong khi những người thực sự cĩ nhu cầu lại vẫn thiếu nhà. Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, những sản phẩm cĩ mức giá vừa phải đang cĩ nhu cầu rất cao sẽ dễ huy động, nhất là với những cơng ty cịn nhỏ hoặc chưa nhiều kinh nghiệm mà sức mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu một quỹ đất dồi dào.
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước
Hiện các kênh tín dụng qua ngân hàng và tư khách hàng đang bị tắc nghẽn, do vậy Nhà Nước cần cĩ những nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phí ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở, hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở... Các hành lang pháp lý này cần cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại. Bên cạnh đĩ, cần phải nghiên cứu và ban hành các hành lang pháp lý để một số thị trường hổ trợ thị trường truyền thống ra đời và hoạt động như thị trường thế chấp
cầm cố thứ cấp, hay như các cơng ty ủy thác đầu tư bất động sản …
Mặt khác, Nhà Nước cần rà sốt, chỉnh sửa và bổ sung để cĩ một hành làng pháp lý về bất động sản và tín dụng bất động sản đồng nhất hơn, tránh sự đá nhau giữa các luật với nhau. Như: Luật Đất đai 2003 và Bộ Luật dân sự quy định, đối với hộ gia đình và cá nhân ở trong nước sử dụng đất khơng phải là đất thuê, được Nhà nước giao đất khơng thu tiền, cịn đất được Nhà nước giao cĩ thu tiền thì được sử dụng để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn kinh doanh. Nhưng Luật Đất đai 2003 cũng quy định, các ngân hàng khơng được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, cĩ trường hợp, một ngân hàng cho một chủ thể thế chấp bất động sản nhưng lại khơng hề biết rằng bất động sản đĩ đã bị thế chấp tại một tổ chức khác. Đến lúc đáo hạn, chủ thể khơng trả được nợ nhưng ngân hàng lại khơng thể phát mãi vì khơng giữ cơ sở pháp lý quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồn thiện và phát triển thị trường thế chấp - cầm cố, trong đĩ cĩ việc xem xét cho phép hình thành thị trường thứ cấp. Ngồi ra, Chính Phủ cũng nên xem xét việc cho phép thế chấp - cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngồi là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngồi là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay.
3.3.6 Các giải pháp khác
Ngồi các biện pháp đề khai thơng nguồn vốn ở trên thì chúng ta cĩ thể nghiên cứu và đưa vào áp dụng một số mơ hình cũng như một số sản phẩm:
Cần xây dựng hệ thống chính sách và định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
+ Một là, cung cấp cơng cụ tài chính cĩ lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phịng rủi ro lãi suất tăng;
mua tài sản khi lãi suất giảm..
Nghiên cứu áp dụng mơ hình Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT). REIT là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình cơng ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thơng qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân cĩ thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau:
- Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT cĩ lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và khơng giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuơn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm tốn, các phương tiện truyền thơng chuyên về kinh doanh và tài chính.
- Lợi ích đối với nền kinh tế:
+ Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư cĩ khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những cơng ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ cĩ thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai cĩ thể tham gia vào thị trường bất động sản.
+ Tạo ra các điều kiện an tồn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an tồn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hồn thiện sau đĩ đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường khơng được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ
một phần hoặc tồn bộ đối với các cơng ty trực thuộc REIT.
+ Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT cĩ thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khơng cĩ đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khĩ khăn trong việc xử lý …, sau đĩ REIT cĩ thể thuê một cơng ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được.
+ Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên mơn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội
Kết luận phần 3
Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Các giải pháp được đưa ra đối với ngân hàng,