của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ cĩ các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh tốn lần đầu cao, khoản tín dụng cĩ thời hạn ngắn.
Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ cịn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh tốn với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sĩng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
suất biến động, ngắn hạn và khơng khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hồn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC cĩ thể được giao dịch. HOLC khơng phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính khơng cịn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hồn thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
- Fannie Mae: Ra đời 1938. Nĩ hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đĩ). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đĩ) với xây dựng mới và 90% với nhà đang cĩ.
Tới năm 1980 thì chứng khốn hĩa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thơng này khá tồn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/Tổng thu
nhập hộ gia đình 20% 46% 73%
Nợ mua BĐS/Tổng tài
sản hộ gia đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005)
tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mơ rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đĩ chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường khơng được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hĩa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường cĩ mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại cịn tăng cao hơn. Trong vịng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và cĩ nơi thì tăng gấp ba.
Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều cơng ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay khơng cần tiền đặt cọc, cũng khơng cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng khơng đạt chuẩn cĩ thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả gĩp một cách thoải mái. Từ đấy cĩ rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề cĩ lý lịch vay mượn, hoặc cĩ lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc khơng đủ khả năng trả gĩp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng cĩ thể
2
Nguồn: Vương Quân Hồng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thơng giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ.
tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngơi nhà lớn với những khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các cơng ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính lại mĩn nợ ấy thì cĩ thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá bất động sản sụt giảm thì người cho vay khơng thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để địi lại khoản nợ. Người đi vay khơng trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đơng cĩ thu nhập thấp, khả năng chi trả là khơng cao.
Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay cĩ hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khốn hĩa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã cĩ thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các cơng ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ …. Theo đĩ lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thơng với thị trường tiền tệ.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế tồn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khốn bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa bất động sản bị mất khả năng thanh tốn. Ngành xây dựng Mỹ gĩp 15% GDP cĩ thể bị cắt giảm xuống cịn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu cơng việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, khơng chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng
mua bán và sát nhập các ngân hàng các cơng ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hĩa.
Tháng 9.2007, theo cơng bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành cơng trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống cịn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay nay, các định chế tài chính tồn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ cĩ thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc.
Những cơng ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt tập đồn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khĩ khăn. Tập đồn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3
Từ đầu năm tới nay, đã cĩ tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã cĩ 5 ngân hàng phá sản.
Khơng chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng cịn lan khắp thế giới. Nĩ đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ euro.
Các định chế tài chính nước ngồi đang cĩ mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khốn được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các
nhà đầu tư nước ngồi. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank vừa cho biết cĩ thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08.
Tại Norway, 8 thành phố đã cơng bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khốn bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hĩa vào tháng 2 vừa qua. (Nguồn: VnEconomy)
Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề. Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh tốn từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo tới đây. Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì khơng thể trả nổi mức lãi hàng tháng. Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động cĩ tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn. Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi.