nhân.
Trong thời gian qua tín dụng qua ngân hàng là một kênh chính trong tín dụng bất động sản, và đã tăng nĩng trong những năm gần đây, đặc biệt là năm 2007. Tuy nhiên đến thời điểm này kênh tín dụng gần như bị đĩng lại, các chủ đầu tư, các nhà đầu tư và khách hàng gần như khơng tiếp cận được, vì nhiều nguyên nhân:
tăng liên tục, lợi nhuận cao và đã trở thành một thị trường hấp dẫn của tín dụng. Các ngân hàng thương mại khơng bỏ lỡ cơ hội tối đa hĩa lợi nhuận và tăng dư nợ đã ồ ạt cho vay với các chương trình cho vay dễ dàng, hấp dẫn và mang tính cạnh tranh cao. Việc cho vay quá mức đã dẫn đến việc mất cân đối giữa luồng vốn huy động và luồng vốn vay của ngân hàng và dẫn đến tình trạng mất ổn định tín dụng quá cao của các ngân hàng thương mại. Đấy là chưa tính đến các tỷ lệ cân đối giữa tài sản và vốn vay, tỷ lệ giữa lãi suất cho vay dài hạn và lãi suất huy động ngắn hạn. Một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính phân tích rằng trong số các ngân hàng tại TP.HCM, các ngân hàng quốc doanh lớn như Vietcombank, Incombank… thường cĩ tỷ lệ vốn vay/huy động rất thấp, và các ngân hàng này thường bảo đảm được tính thanh khoản cao và cĩ khả năng cho vay trong thị trường liên ngân hàng. Điều này chứng tỏ một số các ngân hàng nhỏ, mới thành lập… chắc chắn cĩ tỷ lệ cho vay trên vốn huy động rất lớn, cĩ thể từ 100 – 200%. Cịn tính rất đơn giản: huy động được 100 đồng, nhưng một số ngân hàng trong thời gian qua đã cho vay lên đến 150 đồng hoặc hơn, sử dụng đến cả nguồn vốn vay từ thị trường liên ngân hàng – vay nĩng giữa các ngân hàng (nguồn: Sài Gịn Tiếp Thị). Đây là chưa tính đến việc nguồn vốn được sử dụng vào các hoạt động tự doanh và đầu tư. Một báo cáo của ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tình hình hoạt động của các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong quý 1/2008 cho thấy tổng số vốn huy động của các ngân hàng là 518,5 nghìn tỉ đồng, và tổng vốn cho vay là 460 nghìn tỉ đồng. Vốn cho vay chiếm đến 88% tổng vốn huy động, một tỷ lệ rất cao, theo lý thuyết, các ngân hàng chỉ cho vay đến 75% của vốn huy động là tối đa.
Một nguyên nhân nữa là để làm đẹp bản cân đối tài sản, giảm tỷ lệ cho vay chứng khốn xuống 3% và nâng tổng dư nợ, cuối năm 2007 các ngân hàng thương mại đã liên tục vay vốn liên ngân hàng để cho khách hàng vay dài hạn hơn (do vốn huy động thấp và áp lực tăng trưởng trên vốn điều lệ cao). Cứ thế họ lấy khoản vay nọ gối khoản vay kia. Cộng thêm với việc nhiều ngân hàng lo dự trữ tiền đồng, đề phịng nhu cầu vốn của doanh nghiệp tăng vào thời điểm cận Tết Nguyên đán, nhu cầu tiền đồng trở nên căng thẳng. Các ngân hàng mới thành
lập, mới chuyển lên đơ thị chạy đơn đáo để cĩ tiền trả nợ các khoản vay ngắn hạn liên ngân hàng. Đến thời điểm này thì khơng cịn tiền để cho vay.
Thêm vào đĩ, để thực hiện chủ trương chĩng lạm phát của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà Nước đã lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng. Điều này làm cho các ngân hàng thương mại vốn đã căng thẳng nguồn cung tiền do cho vay quá mức huy động nay lại càng thêm căng thẳng, và nhiều ngân hàng khơng cịn tiền để cho vay, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Điều này thể hiện rõ trong cuộc chạy đua lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại trong thời gian vừa qua.
Tín dụng từ nguồn khách hàng và các nhà đầu tư trong thời gian qua cũng đã cĩ đĩng một vai trị lớn đối với thị trường bất động sản nhà đất, chung cư và căn hộ cao cấp. Trong các giai đoạn trước cứ cĩ dự án, xong giai đoạn đền bù giải tỏa, lập dự án thì các chủ đầu tư đã cĩ thể tiến hành huy động vốn từ khách hàng, chưa cần phải xây dựng xong cở sở hạ tầng thiết yếu. Nhưng đến thời điểm này, chỉ huy động được tiền vốn từ khách hàng khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, và phải xây xong phần mĩng đối các dự án chung cư, căn hộ cao cấp thì việc huy động vốn của các dự án vừa tiến hành đền bù giải tỏa xong là khơng thể thực hiện. Phần lớn các cơng ty đầu tư bất động sản ở Việt Nam là các cơng ty cĩ vốn nhỏ, chỉ đủ lực để thực hiện đền bù giải tỏa, xong giai đoạn này thì phải huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Đối với các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng thì lại gặp vấn đề khác: khách hàng khơng đủ tiền để gĩp tiếp những đợt sau. Trước đây, tham gia thị trường cĩ sự tham gia rất lớn của các nhà đầu tư với tư tưởng mua tại thời điểm giá thấp, đợi lên giá và bán kiếm chênh lệch, các nhà đầu tư cĩ khả năng gĩp 30%, số cịn lại vay từ ngân hàng. Nhưng khi thị trường bất động sản đĩng băng, giá giảm, các giao dịch mua bán thành cơng rất ít đồng thời kênh tín dụng từ ngân hàng khép lại với họ nên việc gĩp vốn theo tiến độ là rất khĩ khăn nên cĩ nhiều nhà đầu tư đã xã hàng với giá gốc kèm khuyến mãi để cắt lỗ nhưng vẫn rất khĩ thực hiện vì giá thành xây dựng bây giờ cũng đã rất cao do lạm phát.
Gĩp một phần vào đĩ là lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại là rất cao làm cho chi phí lãi vay là một khoản đáng kể đối với khách hàng khi quyết định mua bất động sản. Và một nguyên nhân khơng thể khơng kể đến là phân khúc thị trường của các chủ đầu tư chưa hợp lý, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5tỷ trở lên nhưng những khách hàng cĩ nhu cầu thực tế và cĩ khẳ năng mua những căn hộ trên khơng nhiều; trong khi đĩ nhu cầu về căn hộ cĩ giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất ít.
Trong khi đĩ, huy động tín dụng thơng qua phát hành trái phiếu là cịn khả mới mẽ đối với Việt Nam. Thị trường trái phiếu Việt Nam chưa thực sự phát triển, mới đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, các trái phiếu cĩ tính thanh khoản chưa cao, các nhà đầu tư chủ yếu mua và giữ trái phiếu đến khi đáo hạn. Để phát hành thành cơng thì các cơng ty phải cĩ uy tín, sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn, nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ. Điều kiện này khơng phải cơng ty nào cũng đáp ứng được. Và khi sản phẩm hội đủ những tiêu chuẩn trên thì chủ đầu tư lại thích huy động vốn trực tiếp từ người mua, dù cho là bán nhà đất theo hình thức trả gĩp và thu về các khoản thu lẻ tẻ nhưng họ lại khơng phải trải lãi cho khoản tiền này. Và để phát hành thành cơng trái phiếu, các chủ đầu tư cần cân nhắc tính tốn lãi suất phù hợp, trong điều kiện lạm phát gia tăng, giá cả vật liệu xây dựng tăng thì lãi suất cũng là một vấn đề cần quan tâm và cân nhắc. Bên cạnh đĩ, khi phát hành trái phiếu các chủ đầu tư cần bổ sung các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn. Vừa qua, Sacomreal đã phát hành thành cơng trái phiếu kèm quyền mua căn hộ, và chiết khấu khi mua căn hộ, tuy nhiên trong điều kiện bất động sản đĩng băng hiện nay, quyền mua căn hộ bằng khơng thì trái phiếu kèm quyền mua căn hộ khơng cịn hấp dẫn nữa. Hơn nữa, những điều kiện hiện nay về việc phát hành trái phiếu là những điều kiện khơng thể đáp ứng đối với những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự cĩ nhu cầu về vốn. Tuy nhiên, khi kênh tín dụng qua ngân hàng và khách hàng bị hẹp lại thì đây là một kênh tín dụng cần xem xét, cân nhắc và áp dụng để huy động vốn.
Qua đấy cho thấy sự liên thơng giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính hiện ở Việt Nam cũng đã xuất hiện sự liên thơng, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Cịn quá trình chứng khốn hĩa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa cĩ. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, thanh khoản ở Việt Nam chỉ bảo đảm được khi giá bất động sản tăng. Ngược lại, khi giảm thì hồn tồn khơng cĩ tính thanh khoản cao, do đĩ cũng khơng cĩ mức cân bằng giá mới. Cho nên, hiện tượng dễ thấy là giá dù giảm nhưng vẫn đứng ở mức cao và hầu như khơng cĩ giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao "kẹt giao dịch" đĩ tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới.