Tín dụng BĐS là một bộ phận quan trọng trong thị trường tà chính tiền tệ. Tuy nhiên các tháng cuối năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 các ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản với các điều kiện cho vay hết sức cạnh tranh đã cĩ những tác động khơng tốt đến thị trường tài chính tiền tệ. Thị trường tiền tệ bắt đầu đình đốn, mất ổn định.
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bùng nổ tín dụng, cho vay quá mức của các ngân hàng thương mại đã dẫn đến khu vực ngân hàng lâm vào tình trạng thiếu vốn khả dụng VND nghiêm trọng. Theo báo chí tình trạng vốn khả dụng trên thị trường liên ngân hàng "căng như dây đàn", lãi suất qua đêm trên thị trường liên ngân hàng đã lên trên 30%/năm (cuối tháng 1 đầu tháng 2/2008) là mức kỷ lục của lịch sử tiền tệ Việt Nam (trong khi 21/11/2007 đạt mức 17%). Thiếu vốn khả dụng, nhiều ngân hàng dường như đã ngừng cho vay hay từ chối cho. Và để bổ sung cho nguồn vốn cho hoạt động các ngân hàng đã tiến hành huy động tiền gởi, các ngân hàng bắt đầu một cuộc đua mới cuộc đua về lãi suất huy động, và cĩ lúc đã cĩ ngân hàng thương mại huy động vốn với lãi suất 21% năm, bằng với lãi suất cho vay. Từ đĩ mặt bằng lãi suất cao mới cĩ thể nĩi là đã được thiết lập đang là tín hiệu tiếp theo về sự khĩ khăn đối với các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng. Mặt khác, để bù đắp cho chi phí huy động vốn, đồng thời lợi
dụng những sự rắc rối trong các cách tính lãi suất mà khơng phải ai cũng cĩ thể hiểu được nên một số ngân hàng đã đưa ra các phương thức cho vay với lãi suất trên danh nghĩa vào khoảng 19 - 21%/năm, nhưng lãi suất thực mà người vay phải trả cao nhiều lần con số này. Với phương thức kinh doanh như vậy, xem ra tơn chỉ “đơi bên cùng cĩ lợi” trong phát triển bền vững của các ngân hàng chưa được tuân thủ vì khi khách hàng biết mình bị lừa thì việc quay lưng với ngân hàng là điều hồn tồn cĩ thể xảy ra.
Vì cho vay quá mức và dùng các nguồn vốn huy động ngắn hạn thậm chí là vốn thơng qua thị trường tiền gởi liên ngân hàng để cho tài trợ cho các khoản vay BĐS dài hạn nên dẫn đến nhiều ngân hàng mất cân đối trong nguồn vốn huy động và cho vay. Nhiều ngân hàng mất khả năng thanh tốn, khơng cịn khả năng cho vay nên việc cho vay sản xuất cũng bị đình trệ và rất khĩ khăn, vốn phục vụ cho sản xuất bị hạn chế lại, rõ nhất là cĩ những thời điểm các ngân hàng khơng cịn tiền để cho bà con miền tây vay vốn nuơi cá. Sự thiếu tiền của các ngân hàng thương mại thể hiện thơng qua cuộc chay đua lãi suất huy động tiền gởi mấy tháng vừa qua. Cũng vì cho vay một cách dễ dàng, khơng địi hỏi nhiều điều kiện nên khi thị trường bất động sản bị đĩng băng các khoản nợ xấu bắt đầu xuất hiện. Thị trường tài chính ngân hàng mang một màu sắc u ám và xấu đi thấy rõ.
Khơng chỉ dừng lại ở VNĐ mà cịn lây lan sang cả ngoại tệ. Trong tháng 10/2007, khu vực ngân hàng Việt Nam chứng kiến một thị trường ngoại hối rất kỳ lạ. Thực tế cĩ thời điểm trong năm 2007, ngân hàng trung ương khơng mua, ngân hàng thương mại niêm yết tỷ giá mua bằng tỷ giá bán (!). Và rất bất thường, vào tháng 6/2008 cĩ thời điểm tỷ giá USD tăng lên gần 20.000 VND/USD, sau đĩ lại đi xuống. Tính ổn định của thị trường ngoại tệ khơng cịn nữa.
Khơng ngoại lệ, thị trường chứng khốn cũng đi xuống, khi thị trường BĐS đĩng băng, thì các chỉ số chứng khốn rớt liên tục, cĩ lúc VN-Index giảm xuống cịn 364,71 điểm (ngày 20/06/2008). Quy mơ giao dịch về số lượng và giá trị giảm rất nhiều.
Nhìn chung, việc bùng nổ tín dụng là một trong những nguyên nhân chính gây nên bất ổn thị trường tài chính tiền tệ.
Kết luận phần 2
Thời gian qua thị trường BĐS Việt Nam đã cĩ những bước phát triển đáng ghi nhận, tuy nhiên cịn nhiều vấn đề cịn phải giải quyết như nạn đầu cơ, như đáp ứng nhu cầu về vốn …
Tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, người mua … vẫn cịn hạn chế nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên chưa thể tự tạo được những sản phẩm hồn chỉnh, dồi dào để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mặt khác, Việt Nam chưa cĩ cơ chế tài chính phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Thị trường bất động sản cần phải liên thơng với thị trường vốn, thị trường tín dụng bất động sản trong khi đĩ van tín dụng qua các kênh truyền thống như là qua ngân hàng, qua khách hàng đang bị khĩa lai. Nguồn cung tiền cho vay của hệ thống ngân hàng đang rất yếu, nên nhiều ngân hàng hạn chế cho vay thậm chí khơng tiếp tục cho vay. Trong khi đĩ huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu cịn gặp nhiều khĩ khăn và chưa thực sự là phương án mà các doanh nghiệp áp dụng. Vì vậy, cần cĩ những biện pháp, những cơng cụ để khai thơng thị trường tín dụng và cĩ thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Cần tạo sự liên thơng giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính.
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu
cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Một câu hỏi đặt ra: Nhu cầu về bất động sản về tín dụng bất động sản trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để khơi thơng các nguồn tín dụng nhằm đáp ứng đủ vốn cho thị trường BĐS? Chúng ta lần lượt xem xét các yếu tố: