II. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
d. Thực trạng việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
Theo số liệu tiếp nhận hồ sơ tại Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội về việc xác nhận và đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà nội từ năm 1999 đến nay có 5 trờng hợp.
Theo số liệu thống kê tại 221 xã, phờng, thị trấn tại Hà Nội thì hàng năm từ năm 1994 đến nay chính quyền địa phơng cấp phờng giải quyết khoảng 100 trờng hợp xác nhận việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để họ thế chấp
vay vốn của các tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng. So hồ sơ để xác nhận không theo quy định của nghị đinh số 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ.
Theo kết quả khảo sát trên địa bàn 7 quận nội thành và một số huyện ngoại thành và tại một số cơ sở tín dụng, ngân hàng thì từ năm 2000 trở về trớc số lợng các cuộc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất hàng năm là khoảng gần 200 trờng hợp đối với tổ chức; khoảng gần 400 trờng hợp đối với hộ gia đình, cá nhân. Từ đầu năm 2000 đến nay các tổ chức tín dụng, tổ chức ngân hàng hạn chế việc cho vay vốn bằng hình thức thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với lý do là:
+ Các tổ chức hộ gia đình, cá nhân cha đủ các điều kiện để ký hợp đồng thế chấp đặc biệt là cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, khi bên thế chấp không có khả năng trả nợ vốn vay hoặc xóa thế chấp thì thủ tục phát mại, chuyển nhợng quyền sử dụng đất rất khó khăn và phức tạp.
Từ các số liệu thống kê và kết quả khảo sát cho thấy việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội tuy mới hình thành và phát triển, mặc dù Nhà nớc đã có quy định khung pháp lý để thực hiện song việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không tuân theo quy định của pháp luật. Thực tế đã xảy ra nhiều hậu quả, rủi ro cho các tổ chức tín dụng, tổ chức ngân hàng. Theo số liệu của ngân hàng Nhà nớc Thành phố Hà Nội hiện nay trên địa bàn Thành phố, các tổ chức tín dụng, tổ chức ngan hàng còn tồn đọng trên 1.200 tỷ đồng nợ khó đòi, thậm chí không còn khả năng trả của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã vay bằng hình thức thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Từ thực trạng trên cho thấy ở Hà Nội, từ năm 1993 đến năm 1995 dới tác động của quy luật thị trờng, Luật đất đai năm 1993 và nhất là của bộ Luật Dân sự thì quan hệ giao dịch dân sự giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau thông qua các hình thức chuyển nhợng, chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã diễn ra thờng xuyên phổ biến. Mặc dù Nhà nớc đã có những quy định khá đầy dủ tạo thành hành lang pháp lý cho những giao dịch dân sự này vận động và phát triển. Song thực tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội những quan
hệ giao dịch dân sự đó đợc tiến hành phổ biến dới hình thức trao tay, không hợp pháp. Đây là điều hết sức bức xúc, là nổi lo của chính quyền các cấp. Vì thế, để khắc phục triệt để tình trạng này cần có sự nghiên cứu, đúc rút ra những nguyên nhân, tồn tại, từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục có hiệu quả.
6. Công tác thanh tra xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo:
Trong năm 2000 đã tiếp nhận đợc 315 đơn th khiếu nại tố cáo, trong đó: tố cáo là 98 đơn, khiếu nại là 217 đơn, đã xử lý giải quyết 315 đơn th, đạt 100%; đã tiếp nhận 2.854 công dân, trong đó lãnh đạo trực tiếp tiếp 517 công dân, các phòng ban của Sở tiếp 2.337 công dân; phối hợp với các ngành Thành phố và UBND các quận, huyện tổ chức các cuộc kiểm tra, thanh tra về: Quỹ nhà, đất trống, quỹ nhà chuyên dùng, một số tổ chức sử dụng đất tại quận Tây Hồ, quận Đống Đa, huyện Thanh Trì; xử lý hành chính về vi phạm quản lý sử dụng đất 34.955.000 đồng; đặc biệt giải quyết dứt điểm một số vụ kiện phức tạp; tổ chức thanh tra, kiểm tra 16 tổ chức, cá nhân sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất công và kiến nghị UBND Thành phố thu hồi 178.632 m2 đất; đã trình UBND Thành phố Quyết định thu hồi 20.031 m2 đất.
Năm 2001 Sở đã chỉ đạo thanh tra việc quản lý sử dụng đất, đã tiến hành tiếp dân với tổng số là 2.854 trờng hợp; toàn ngành đã kiểm tra xử lý, giải quyết đợc 484 vụ khiếu nại, tố cáo; trong đó có một số vụ điển hình nh: việc sử dụng đất tại khu Tam giác điện tử quận than Xuân, thanh tra khiếu nại việc xây dựng tại khu đất 138 ngõ Văn Chơng, 250 Khâm Thiên, thanh tra, kiêm tra việc sử dụng đất, lấn chiếm hồ Ba Gian, thanh tra kiểm tra việc quản lý sử dụng đất quanh hồ Thành Công, công ty Hà Lâm Thanh Trì.
Thực hiện tốt trách nhiệm đợc giao là Tổ trởng Tổ công tác liên ngành Thành phố kiểm tra đôn đốc, giải quyết khiếu nại tố cáo phức tạp kéo dài tại huyện Thanh Trì,Từ Liêm, Đông Anh, Gia Lâm với tinh thần sâu sát của Sở, năm chắc tình hình, kiên quyết giải quyết dứt điểm phối hợp với quận huyện đã trình Thành phố và giúp quận huyện tháo gỡ đợc nhiều vụ trọng điểm kéo dài, thí dụ: Vụ đất nhà Ông Vũ Xuân Đốc và Ông Trịnh Cao Thợng tại xã Yên Sở, thu hồi đất của bến xe tải Bắc Nam, công ty dịch vụ nông nghiệp Thanh Trì; phối hợp với UBND huyện Từ Liêm giải quyết việc sử dụng đất tại khu đất 3 ha
Thành phố tại huyện Đông Anh, Gia Lâm và quận Đống Đa, Ba Đình. Đã phối hợp tốt với đoàn kiểm tra của Viện kiểm sát nhân dân tối cao về việc kiểm tra sau 5 năm thực hiện kháng nghị 712 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
Về việc giải quyết khiếu nại của công dân tại dự án cải tạo hồ Ba mẫu, Sở đã phối hợp với UBND quận Đống Đa, UBND hai phờng Phơng Liên và Trung Phụng đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất, kiểm kê, kiểm tra tình trạng sử dụng đất hợp pháp, lấn chiếm chuyển nhợng trao tay của các đối tợng sử dụng đất trong chỉ giới cải tạo hồ Ba mẫu.
Kết quả thực hiện của Tổ công tác liên ngành Thành phố kiểm tra, đôn đốc giải quyết khiếu nại tố cáo tồn đọng tại các huyện Thanh Trì, Từ Liêm do giám đốc Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội là tổ tởng; đã đôn đốc và hớng dẫn UBND huyện Thanh trì và huyện Từ Liêm giải quyết, đề nghị UBND Thành phố phê duyệt chính sách đền bù, hỗ trợ bổ sung cho các hộ dân xã Thịnh Liệt khi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án thoát nớc Thành phố và xử lý thu hồi 37.031 m2 đất của công ty dịch vụ nông nghiệp Thanh Trì và ban quản lý bến xe tải Thanh Trì, giao cho UBND xã Yên Sở và HTX nông nghiệp Sở Thợng quản lý, sử dụng theo dự án đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đã đôn đốc UBND huyện Từ Liêm tập trung giải quyết dứt điểm các vụ khiếu nại phức tạp điển hình nh: vụ nhân dân xã Xuân Phơng tố cáo cán bộ xã vad công ty Rau vi phạm Luật đất đai, vụ các hộ dân Thôn Hoàng Liên tố cáo cán bộ xã Liên Mạc có hành vi vi phạm, xác nhận sai loại đất trong qúa trình lập hồ sơ xin thuê đất của công ty vận tải thuỷ vật liệu xây dựng và một số vụ khác.
Công tác thanh tra và xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại tố cáo đã có nhiều chuyển biến, giải quyết tập trung có hiệu quả, xử lý đợc một số điểm nóng, khống chế đợc các vụ mới phát sinh.
Đáp ứng với điều đó đã có sự phối hợp với UBND các quận, huyện hoàn thành công tác tập huấn Chỉ thị 15/CT - UB ngày 14/4/2001 và kế hoạch số 19/KH - UB ngày 8/5/2001 của UBND Thành phố về tăng cờng quản lý Nhà n- ớc về đất đai, sử dụng đất đai có hiệu quả; kiên quyết xử lý thu hồi các trờng hợp vi phạm Luật đất đai trên địa bàn Thành phố.
Hoàn thành tốt kiểm tra theo Chỉ thị 15/CT - UB của các quận huyện đã phát hiện 1.412 trờng hợp vi phạm về quản lý sử dụng đất, với diện tích là 472,8 ha đất và 1.774 trờng hợp hộ gia đình cá nhân lấn chiếm đất công với diện tích 21,88 ha; trong đó có 235 tổ chức để đất hoang hóa hoặc cha sử dụng với diện tích 129,8 ha chiếm 27,45% diện tích đất vi phạm.
Đã lập hồ sơ thu hồi đất, trình UBND Thành phố Quyết định thu hồi đất của 12 đơn vị có vi phạm với diện tích đất 28,5 ha; UBND Thành phố đã ký 10 Quyết định thu hồi đất, hiện nay các quận huyện đang triển khai thực hiện Quyết định.
* Nguyên nhân của những khiếu nại, tố cáo đất đai.
•Do quản lý đất đai bị buông lỏng dẫn đến vi phạm pháp luật đất đai gây tranh chấp khiếu nại.
Công tác quản lý đất đai trong thời gian qua do bị buông lỏng, nên nhiều trờng hợp chuyển nhợng đất đai trong dân không thông qua chính quyền, do đó khi phát sinh khiếu nại rất khó giải quyết. Bên cạnh đó việc quản lý đất đai ở một số vùng, đơn vị không chặt chẽ, để dân chiếm quỹ đất công trong thời gian dài hoặc cho thuê mua bán trái phép dẫn đến phức tạp khi có nhu cầu sử dụng.
Trớc đây nhất là đất nông nghiệp chúng ta qúa buông lỏng quản lý ở khắc các huyện ngoại thành, đất vùng này xen đất vùng kia, ranh giới không rõ ràng, nên tình trạng lấn chiếm, mua bán, chuyển nhợng đất đai không đợc ai kiểm duyệt. Lúc bấy giờ việc giao đất lại rất tuỳ tiện, lại có một thời kỳ chúng ta đổi đất lấy công trình. Vì thế mà tình trạng buông lỏng quản lý đất đai đã phát sinh nhiều hiện tợng tiêu cực, ảnh hởng đến tiến trình phát triển kinh tế xã hội, gấy nhiều tranh chấp, lấn chiếm đất đai. Dẫn đến rất khó lập sổ quản lý khi mà cha giải quyết đợc tình trạng khiếu nại.
•Do hệ thống các văn bản pháp luật ban hành nhiều nhng cha đồng bộ, nhận thức về pháp luật của một số bộ phận nhân dân còn hạn chế.
Hiện nay hệ thống pháp luật của chúng ta nói chung là cha hoàn chỉnh, việc ban hành chính sách pháp luật cha đồng bộ, cha kịp thời, cha sát với thực
thể hiện sự thống nhất nhng có những văn bản cùng quy định một vấn đề thể hiện sự thiếu nhất quán, thậm chí có khi còn trái ngợc nhau. Tình trạng đó gây khó khăn rất lớn trong quản lý đất đai. Những đến việc áp dụng luật trong quản lý đất đai càng khó khăn gấp bội.
Hơn nữa sự am hiểu pháp luật của ngời dân, ngời sử dụng đất còn rất yếu. Vì vậy khi thực hiện các thủ tục họ không cung cấp đủ cho cơ quan quản lý những tài liệu, căn cứ có liên quan. Ngoài ra nhiều sự việc đã có quyết đinh giải quyết đúng pháp luật nhng ngời dân, ngời sử dụng đất cha đồng ý và vẫn tiếp tục khiếu nại lên cấp trên (tình trạng này thờng xảy ra khi ngời sử dụng đất lấn chiếm đất đai lâu ngay rôi Nhà nớc giải tỏa thu hồi để làm công trình và giải quyết đền bù thì ngời sử dụng không chấp nhận sự thất thiệt nếu Nhà nớc căn cứ đúng theo pháp luật mà đền bù)...
•Tổ chức thực hiện cha nghiêm túc các công cụ pháp luật và công tác hoà giải cơ sở cha đợc chú trọng.
Đất đai là vô cùng quý giá nhng công tác quản lý Nhà nớc về đất đai ở cơ sở cha thực sự nghiêm minh, ở nhiều nơi ngời dân vẫn tiếp tục vi phạm trắng trợn pháp luật (nh vừa rôi ven các tuyến đờng vành đai ở Hà Nội một số ngời dân đã tự ý chuyển một diện tích lớn nông nghiệp sang diện tích đất chuyên dùng, mặc dù Thành phố đã có công văn không cho phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng, nhng ngời dân đã lợi dụng sự buông lỏng và đêm khuyu tiến hành đổ đất sang lấp mặt bằng), còn chính quyền xử lý các trờng hợp đó thiếu cơng quyết dẫn đến ngời dân coi thờng bất chấp pháp luật.
Về việc thu thập hồ sơ tài liệu để gải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai cũng cha đúng thủ tục, trình tự quy đinh của pháp luật khiếu nại tố cáo, còn sơ sài thiếu căn cứ pháp luật để giải quyết nhiều trờng hợp, văn bản giải quyết không rõ ràng. Đây là nguyên nhân dẫn đến không thống nhất quan điểm xử lý giữa các cấp. Điều này gây ra tình trạng các quy định có hiệu lực thi hành chậm và không đầy đủ gấy thắc mắc trong nhân dân cũng dẫn đến khiếu nại.
•Đội ngũ cán bộ địa chính nói chung và cán bộ thanh tra giải quyết khiếu nại, tố cáo nói riêng còn yếu và thiếu, trình độ chuyên môn còn nhiều bất cập, đặc biệt là cấp cơ sở.
Thực tế cho thấy thực hiện cải cách thủ tục hành chính và giải quyết các khiếu nại tranh chấp đất đai, vai trò của cán bộ địa chính, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp cơ sở, điều này cũng đã đợc khẳng định quy những văn bản pháp luật đất đai ngày càng quy định nhiều trách nhiệm cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Tuy nhiên hiện nay trình độ chuyên môn của các cán bộ địa chính còn ở mức thấp, cán bộ ở Sở, Phòng địa chính có trình độ đại học rất ít, nhất là đại học chuyên ngành địa chính, cán bộ địa chính xã lại cha đợc đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ hoặc có bồi dỡng nhng cha hiệu quả. Nhng cũng xét về khách quan thì ngành địa chính đợc tổ chức lại cha đợc lâu hay còn nói là so khai nên cũng không tránh khỏi những khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại và quản lý đất đai.
Qua đó ta thấy đợc rằng muốn quản lý tốt đất đai, giảm đến mức tối đa tình trạng khiếu nại, tố cáo thì ta phải quán triệt các nguyên nhân ở trên. Và kiến nghị với Chính phủ đa ra những chính sách, phơng án giải quyết sao cho hợp tình, hợp lý và phù hợp với thực tiễn sự phát triển kinh tế xã hội của Thành phố, thì việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ trở nên dễ dàng và đem lại hiệu quả hơn.
III. Nguyên nhân, tồn tại và những kết luận rút ra.
1. Những tồn tại khuyết điểm và nguyên nhân:
Bên cạnh những kết quả đạt đợc và những hớng đi đem lại hiệu quả nh- ng không tránh khỏi những nguyên nhân tồn tại, những khuyết điểm trong công tác quản lý đất đai và nhà ở cần đợc khắc phục:
Về công tác xây dựng văn bản quản lý, công tác tham mu tuy làm đợc nhiều, nhng chất lợng xây dựng văn bản còn hạn chế về nội dung và cha thật sự kịp thời với tình hình thực tế. Một số nội dung quản lý Nhà nớc còn tản mạn ở nhiều văn bản pháp quy dẫn đến quá trình tổ chức thực hiện gặp nhiều khó khăn phức tạp, thậm chí có một vài chế tài còn chồng chéo giữa các văn bản.
Công tác thựa hiện cải cách hành chính và quy chế dân chủ tuy đã có chuyển biến, nhng cha xuyên suốt và đồng đều, ở một số cơ sở vẫn còn để d luận về thủ tục phiền hà.
Công tác kiểm tra, đôn đốc còn có lúc cha thờng xuyên, liên tục, cha