Trong nền kinh tế thị trường, vai trò của đất đai được xác định lại cho phù hợp với giá trị vốn có của nó. Đất đai được xác định là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Muốn quản lý đất đai có hiệu quả trong nền kinh tế thị trường thì Nhà nước phải thay đổi phương thức quản lý. Nhà nước không chỉ sử dụng các biện pháp hành chính mà còn sử dụng ngày càng nhiều các biện pháp kinh tế để quản lý đất đai. Nhìn nhận đất đai dưới khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn nhân lực để phát triển đất nước thì tất yếu phải đặt ra vấn đề tài chính về đất đai và giá đất.
Có rất nhiều tiêu chí để xác định giá đất như căn cứ vào diện tích, loại hạng đất, mục đích sử dụng, vị trí địa lý của khu đất. Nhà nước xác định giá đất để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng khi giao đất, tính tiền cho thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Theo Điều 12- Luật đất đai 1993 thì Chính phủ qui định khung giá các loại đất theo từng vùng và theo từng thời gian. Tuy nhiên, qui định về giá đất của Luật đất đai 1993 mới dừng lại ở mức độ khái quát, chưa đề cập hết các mục đích sử dụng như thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, kê biên bất động sản. Chưa qui định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xác định giá các loại đất. Hơn nữa, giá đất do nhà nước qui định chậm được sửa đổi bổ sung nên không phù hợp với thực tế. Điều này gây khó khăn cho các địa phương khi triển khai thực hiện và phát sinh nhiều khiếu kiện của công dân, đặc biệt là bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Để đảm bảo sự thống nhất quản lý nhà nước về giá đất, đồng thời tạo cho các địa phương chủ động trong quá trình xác định, điều chỉnh giá đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 đã xác định một cơ chế định giá đất phù hợp hơn. Theo đó, căn cứ vào qui định của Chính phủ về khung giá, nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân các tỉnh qui định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Khi xác định khung giá đất cần quan tâm đúng mức đến mối quan hệ giữa khung giá đất do nhà nước xác định với biến động giá cả đất trên thị trường. Bởi lẽ, khi có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do nhà nước xác định với giá đất trên thị trường mà không có sự điều chỉnh kịp thời thì áp dụng giá đất do nhà nước xác định để xử lý các quan hệ đất đai đặc biệt là xác định tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Luật đất đai 2003 đã tiếp cận được quan điểm về phân cấp quản lý đất đai trong việc quy định về giá đất. Giá đất là một vấn đề vô cùng phức tạp, nó vừa mang tính tương đối (không xác định được giá trị thực của đất đai) vừa mang tính tuyệt đối (đất đai là vô giá). Giá đất được quyết định bởi rất nhiều yếu tố vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính phi vật chất như vị trí địa lý, hình thể, diện tích, khả năng sinh lợi, phong tục tập quán và sở thích của người sử dụng. Hơn nữa, giá đất còn hàm chứa những yếu tố “ảo” không phản ánh đúng quy luật cung cầu của thị trường, đặc biệt là trong điều kiện hiện nay khi nước ta chưa hình thành thị trường bất động sản chính thức. Do vậy, việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc; phù hợp với thực tế, luôn có sự điều chỉnh cho phù hợp với quan hệ cung cầu trên thị trường và phải do cơ quan có đủ trình độ chuyên môn xác định. Vì vậy, việc xác định giá đất không chỉ thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Thực tế đã chứng minh giá đất do Chính phủ xác định không được điều chỉnh kịp thời với những biến động của thị trường đã không đem lại hiệu quả mong muốn. Chính vì vậy, việc phân định thẩm quyền định giá đất cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh của luật đất đai 2003 là hoàn toàn hợp lý. Bởi nó vừa đảm bảo cho các địa phương chủ động trong việc định giá đất và kịp thời điều
chỉnh giá đất khi có những biến động lớn trên thị trường vừa đảm bảo được sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Theo đó:
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể tại địa phương mình trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định (Điều 56 - Luật đất đai 2003).
Như vậy, việc phân định thẩm quyền trong việc định giá đất đã được xác định rõ trong luật đất đai 2003. Cụ thể, Chính phủ không trực tiếp định giá đất mà chỉ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Còn việc định giá đất cụ thể cho phù hợp với tình hình của từng địa phương thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.