Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý để giải quyết đầy đủ mọi quan hệ về đất đai.
Pháp luật quy định cụ thể những đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước. Sự tuân thủ những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất, vừa đảm bảo các quyết định quản lý trong quá trình quản lý đất đai. Đồng thời sẽ tạo ra sự thông thoáng tích cực đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về mặt pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai - công nhận và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Với ý nghĩa đó, luật đất đai 2003 quan niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người đó”.
Theo luật đất đai 1993 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Trong trường hợp Chính phủ giao đất thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của luật đất đai 1993 thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Tiếp đó nhằm cụ thể hoá thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai 2001 đã quy định các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện như sau:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ giao đất.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố, thị xã thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Quy định trên của luật đất đai 2001 đã được thi hành trong thực tế nhưng nó không còn phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính về đất đai và phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương trách nhiệm và quyền hạn quản lý đất đai. Do đó, luật đất đai 2003 ra đời đã quán triệt sâu sắc định hướng này và có các quy định sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Quy định này cho thấy tính cụ thể và rõ ràng trong việc xác định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tượng được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Bên cạnh việc quy định cụ thể và rõ ràng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, luật đất đai 2003 còn đề cập đến việc uỷ quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề uỷ quyền trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đề cập đến khi xây dựng luật đất đai 1993. Tuy nhiên, do quan điểm cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng để thể hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - nên phải do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện (cơ quan được Nhà nước trao quyền để định đoạt đất đai) thực hiện nên không thể đặt ra vấn đề uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song thực tiễn cho thấy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện rất chậm và còn nhiều thủ tục hành chính phiền hà gây trở ngại nên chưa đáp ứng được yêu cầu của quản lý đất đai và đòi hỏi của thực tiễn nếu không cải cách mạnh mẽ các thủ tục hành chính và không thực hiện việc uỷ quyền trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, uỷ quyền trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ
nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Bởi lẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp để Nhà nước bảo hộ quyền của người sử dụng đất chứ không làm thay đổi hay chấm dứt tư cách của người sử dụng đất. Do đó, căn cứ trên quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan chuyên môn chỉ tiến hành các thủ tục để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất.
