II. Những vấn đề chung về nhà ở và đầut xây dựng nhà ở
6. Các yếu tố ảnh hởng đến hoạt động đầut nhà ở
Đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn nh vấn đề về pháp lý và quản lý nhà nớc, quy hoạch và kiến trúc nhà ở, phát triển cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng, cơ chế tài chính tín dụng... Do đó nó đòi hỏi sự xem xét một cách đồng bộ và giải quyết linh hoạt các mối quan hệ này, có nh vậy mới góp phần thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu t phát triển nhà ở.
6.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến hoạt động đầu t phát triển nhà ở. nhà ở.
Cũng nh các hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà ở cũng chịu sự tác động của các nhân tố nh: lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinh doanh, độ trễ thời gian. Trong đó bao gồm cả nhân tố chủ quan và khách quan nhng những sự thay đổi của những nhân tố này đều có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến hoạt động đầu t.
- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy giảm của cầu đầu t. Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽ khuyến khích các nhà đầu t vay vốn từ ngân hàng để tiến hành đầu t do có tác dụng kích cầu đầu t. Ngợc lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn của nhà đầu t, từ đó làm giảm nhu cầu đầu t. Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến đầu t, hiện nay lãi suất là một công cụ kinh tế quan trọng của nhà nớc trong việc quản lý, điều tiết hoạt động đầu t.
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào ngành nào là co lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngành khác. Khi tỷ suất lợi nhuận bình quân của một ngành cao hơn ngành khác tức là đầu t vào ngành này mang lại lợi nhuận nhiều hơn. Điều này kích thích các nhà đầu trút vốn từ ngành khác để đầu t vào ngành đó, nhng đầu t vào một ngành nhấ định làm giảm hiệu quả biên của vốn đầu t tức là lợi nhuận do một đồng vốn đầu t tăng thêm ngày càng giảm làm cho tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành này giảm dần và đến một lúc nào đó lại thấp hơn một số ngành khác. Các nhà đầu t sẽ rút vôn đầu t từ ngành này để đầu t vào ngành khác. Đối với đầu t bằng vốn vay, thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn, nhà đầu t chỉ đia vay để đầu t vào một ngành khi tỷ suất lợi nhuận bình quân ngành này còn lớn hơn lãi suất vốn vay. Tuy nhiên trê thực tế chỉ tiêu này rất khó xác định.
- Thời gian thu hồi vốn đầu t: Là một nhân tố đặc trng của hoạt động đầu t. Đầu t hôm nay thì một thời gian nhất định kết quả đầu t mới phát huy tác dụng. Điều này giải thích tại sao trong một thời kỳ nhất định đầu t giảm sút so với kỳ trớc nhng kết quả thu đợc thì to lớn.Đây là một nhân tố ảnh h- ởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu t.
- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn đặc trng là đỉnh và đáy chu kỳ. Đỉnh của chu kỳ kinh doanh đợc xem nh thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phân lớn nhà đầu t đều lạc quan và
sẵn sàng bỏ vốn để đầu t, nhu cầu đầu t rất lớn. Khi nền kinh tế bớc vào thời kỳ suy thoái hay đáy của chu kỳ, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ, các nhà đầu t thận trọng và tìm cách bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu t ở mức thấp.
Những nhân tố này cần phẩi đợc xem xét, đánh giá trong những mối liên hệ phong phú, đa dạng của môi trờng đầu t. Từ đó giúp nhà đầu t có đợc hớng đi, những giải pháp đầu t thích hợp trong mỗi một giai đoạn cụ thể.
6.2. Những nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà ở Hà Nội.
Ngoài những sự ảnh hởng của những nhân tố cơ bản trên, đầu t phát triển nhà Hà Nội còn chịu sự tác động của các nhân tố cụ thể sau:
- Đầu t phát triển nhà là một ngành sản xuất cung ứng một loại hàng hoá đặc biệt, tuy nhiên để có thể sản xuất cung ứng hàng hoá này thì điều cơ bản quan trọng là phải có cầu hàng hoá đó. Có thể nhận định thị trờng nhà ở Hà Nội đang tồn d một lợng cầu rất lớn cha dợc thoả mãn, đặc biệt là nhà cho đối tợng có thu nhập thấp, có tới 60 - 70% dân số Hà Nội hiện không có đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình). Nhu cầu nhà ở sẽ càng tăng, cùng với mức tăng dân số (cả tự nhiên lẫn cơ học), tăng thu nhập của ngời dân (thu nhập GDP trên đầu ngời của thành phố hiện gấp khoảng 3 lần trung bình cả nớc) và đáp ứng yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị.
- Nếu chỉ tính nhu cầu nhà ở thì cha đủ, để đầu t phát triển nhà ở Hà Nội phải tính đến các yếu tố đầu vào của hoạt động này. Hiện nay trên địa bàn thủ đô đang tồn tại những yêu tố làm tăng nguồn cung nhà ở rất lớn, nh sự ứ đọng vốn huy động của các ngân hàng thơng mại (trên dới 50% vốn huy động đợc); sự gia tăng không ngừng lợng tiền gửi tiết kiệm của ngời dân (mặc dù lãi suất thấp và có xu hớng hạ); sự ứ đọng trên thị trờng nguyên vật liệu xây dựng; việc không sử dụng hết công suất máy móc thiết bị, tình trạng thất nghiệp cao (trên 7%). Các yếu tố này đang chờ đợi đợc kết hợp để tạo nên những khu nhà ở, khu đô thị mới văn minh, hiện đại.
- Đầu t phát triển nhà ở Hà Nội đợc hớng dẫn, hỗ trợ bởi những chính sách, cơ chế và chơng trình cụ thể của nhà nớc, dó là một điều kiện cơ bản để đầu t có thể thực hiện đợc. Nh bất kỳ hoạt động đầu t nào, đầu t phát triển nhà ở cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, hơn thế phát triển nhà ở còn là hoạt động mang tính xã hội cao và nhạy cảm, có liên quan đến quyền lợi của nhiều đối tợng, do đó cần phải có nhiều chính sách, cơ chế, văn bản hớng dẫn cụ thể hỗ trợ hoạt động này, giải quyết kịp thời những vớng mắc về cơ chế chính sách, từng bớc tạo môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở phát triển.
- Năng lực công nghệ thiết bị, trình độ nguồn nhân lực và năng lực quản lý hoạt động đầu t cũng ảnh hởng lớn tới đầu t phát triển nhà ở Hà Nội. Tham gia vào quá trình đầu t phát triển nhà ở và đô thị ở Hà Nội hiện nay coa nhiều công ty và tổng công ty lớn nh: Tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng (VINACONEX), Tổng công ty đầu t phát triển nhà ở và đô thị, Công ty đầu t và phát triển nhà số 6 Hà Nội, Tổng công ty xây dựng Sông Đà....đợc trang bị máy móc thiết bị xây dựng tơng đối đồng bộ, hiện đại. Hà Nội còn là nơi tập trung nguồn nhân lực có trình độ cao nhất trong cả nớc đã và đang tham gia tích cực vào quá trình đầu t phát triển nhà ở. Về quản lý hoạt động đầu t còn cha theo kịp với những diễn biến thực tế, những bất cập còn nảy sinh ở cả quản lý nhà nớc và năng lực quản lý của chủ đầu t, điều này cũng là một rào cản đối với sự phát triển nhà ở.
Trong môi trờng kinh tế mở hiện nay, khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng, quá trình đầu t xây dựng nhà ở hơn lúc nào hết sẽ chịu sự tác động mạnh mẽ của nhiều yếu tố đa dạng. Điều này đòi hỏi các cấp ngành, các dơn vị tham gia đầu t ở bất kỳ giai doạn nào của quá trình đầu t cũng phải luôn quan tâm theo dõi sự biến đổi của các yếu tố này từ đó đa ra đợc những giải pháp phát huy đợc những sự tác động tích cực và phòng tránh hạn chế đợc những tác động tiêu cực của câc nhân tố đên quá trình phát triển nhà ở nhằm nâng cao hiệu quả đầu t.
Chơng II
Thực trạng đầu t vào nhà ở tại Hà Nội.