III Nợ khác 330 1 Chi phí phải trả
4 Các kiến nghị.
4.1.2 Kiến nghị về hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố thế
chấp (chủ yếu đối với tài sản thế chấp).
*Đơn giản hố thủ tục cơng chứng.
Nghị định của chính phủ về thủ tục cơng chứng quy định Bộ tư pháp cĩ trách nhiệm hướng dẫn các mẫu giấy tờ để cơng chứng đến nay vẫn chưa cĩ mẫu hợp đồng thế chấp. Các NHTM quốc doanh, cổ phần … đều cĩ mẫu riêng nhưng khơng được phịng cơng chứng chấp nhận.
*Quy định rõ ràng hơn vềđiều kiện TSTC.
+ Theo Luật dân sự thì TSTC bao giờ cũng là bất động sản, tài sản cầm cố là
động sản nhưng ngân hàng nhận thế chấp cảđộng sản và bất động sản. Vậy luật nên điều chỉnh như thế nào để phù hợp với thực tế.
+ Theo quy định TSTC phải cĩ chứng từ sở hữu gốc để giao nộp ngân hàng nhưng trên thực tế hơn 80% tài sản của các pháp nhân khu vực KTNQD và 100% KTQD khơng cĩ giấy chứng nhận sở hữu dẫn đến cĩ sự bất bình đẳng về đảm bảo tiền vay giữa 2 thành phần kinh tế này. Nhà nước cần cĩ nhiều quy chế
mới về quyền sở hữu tài sản đặc biệt với các doanh nghiệp Nhà nước.
+ Điều kiện về TSTC đặc biệt phức tạp với thế chấp bằng quyền sử dụng
đất. Nguyên do là hệ thống pháp luật, sự quản lý đất đai cịn lỏng lẻo.
- Giấy tờ và hồ sơ nhà cĩ nhiều loại: Cĩ nhiều trường hợp cĩ đủ quyền hợp pháp nhưng khơng đủ giấy tờ hợp lệ, khơng xác định được giấy tờ cĩ hợp lệ hay khơng. Nhà nước cần thống nhất hố các giấy tờ này.
- Với loại nhà do Nhà nước quản lý giao quyền sử dụng (Doanh nghiệp và hộ cá thể) - họ khơng cĩ quyền sở hữu - liệu phải thế chấp như thế nào. Nhà nước cĩ thể chuyển từ sử dụng sang sở hữu hồn thiện về mặt giấy tờ giúp các thành phần kinh tếđảm bảo thủ tục vay vốn.
- Với các hộ nơng dân cần vay vốn mà thiếu giấy chứng nhân quyền sở hữu Nhà nước cĩ thể quy định cho phép sử dụng giấy tờ kê khai về quyền sử dụng
đất để thế chấp.
*Thay đổi thủ tục đăng ký sở hữu TSTC nhằm đơn giản hố
+Quy đinh về thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng
đất cho người mua TSTC một cách thuận lợi, nhất là quy định các loại giấy tờ
cụ thể chứng minh về việc mua TSTC,CC để làm cơ sở cho cơ quan cĩ thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhất là trong trường hợp TCTD được bán tài sản chứ khơng phải là chủ sở hữu tài sản.
+ Quy định về trách nhiệm thực hiện đăng ký các giao dịch đảm bảo đối với từng cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền. Các cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký, nộp lưu vào hệ thống lưu giữ quốc gia về các giao dịch bảo đảm đã đăng ký làm cơ sởđể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, tránh tình trạng tài liệu sở hữu giả, nhiều tài liệu sở hữu hay khơng cĩ chứng nhận sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chưa thực hiện đầy đủ nên gây khĩ khăn trong việc phát mại TSTC. Đề nghị các cơ quan chức năng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất để khi thế chấp đảm bảo yêu cầu pháp lý.
*Chính phủ cần đưa ra các giải pháp vềđịnh giá TSTC sao cho hợp lý cả
ngân hàng và cả về phía người vay:
+ Đưa ra một khung giá "mở" tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá TSTC khơng đi quá xa so với quy định của Nhà nước những cũng khơng bị cốđịnh vào khung giá đĩ, tránh tình trạng giá theo khung giá của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường đặc biệt là đối với thị trường bất động sản. Đồng thời Nhà nước cần thơng báo rộng rãi trên các phương tiện thơng tin đại chúng về các chỉ tiêu chung để tránh hiểu lầm giữa các ngân hàng
và khách hàng, tránh tình trạng một tài sản được đánh giá khác nhau ở các ngân hàng do khơng cĩ một chuẩn mức giá trị tài sản.
+ Quy định chặt chẽ vê cơng tác hạch tốn kế tốn của doanh nghiệp để
tránh cho việc đánh giá tài sản theo sổ sách kế tốn khơng đúng, các con số
thường khác xa so với thực tế.
+ Từng bước để thành lập một tổ chuyên mơn vềđịnh giá TSTC.
*Quy định lại mức cho vay cho phù hợp với các loại tài sản đem thế chấp.
Mức cho vay tối đa khơng quá 70% là chưa hợp lý vì cĩ những tài sản như
chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, sổ tiết kiệm cĩ thể cho vay đến 100% nhưng vẫn
đảm bảo an tồn, nhưng cĩ những tài sản như bất động sản hay động sản giá cả
lên xuống bất thường cĩ khi tụt xuống chỉ cịn 1/2 giá trị ban đầu nên việc cho vay 70% là quá mạo hiểm. Vậy nên Chính phủ cần quy định mức cho vay tối đa với từng loại tài sản cụ thể hoặc khơng quy định mà để cho ngân hàng tự quyết
định bởi nĩ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
*Cần đưa ra chính sách về xử lý TSTC để hạn chế khĩ khăn của ngân hàng khi phát mại tài sản:
a,Cần cĩ hướng dẫn cụ thể cho những vấn đề phát sinh khi phát mại TSTC qua tồ án
+ Tồ án nhân dân tối cao cần cĩ hướng dẫn cụ thểđể việc cơng nhận, xử lý tài sản đồng sở hữu trong quá trình xử lý TSTC, tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp TSTC và xử lý TSTC để thu nợ.
+ Đề nghị UBND và tồ án nhân dân các cấp căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp.
+ Tiền thi hành án nên nộp ngay vào ngân hàng để khấu trừ số nợ vay ngân hàng sẽ cĩ trách nhiệm báo cáo quá trình nộp tiền thi hành án đến khi dứt điểm cho phịng thi hành án.
+ Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp hoặc quy định sau một thời gian nhất định mà TSTC,CC khơng xử lý
được để thu nợ thì TCTD cĩ quyền khởi kiện ra tồ án cĩ thẩm quyền để xử lý và cĩ biện pháp cưỡng chế thi hành án đã cĩ hiệu lực, trách nhiệm phối hợp của các cơ quan cơng an, tồ án nhân dân, viện kiểm sát nhân dân, cơ quan địa chính, tài chính, tư pháp, cơ quan thi hành án, ngân hàng Nhà nước. Trường hợp bên vay cĩ liên quan đến vụ án hình sự thì cơ quan pháp luật cần tạo điều kiện cho ngân hàng tiến hành phát mại TSTC để thu hồi nợ.
b, Thiết lập cơ chế cho vay cĩ bảo đảm bằng TSTC, trong đĩ gồm các nội dung cơ bản như:
+ Quyết định nhiều hình thức xử lý TSTC để các bên cĩ thể thoả thuận lựa chọn khi ký hợp đồng như: Bên thế chấp tự bán tài sản hoặc cả 2 bên cùng bán tài sản, hoặc giao cho TCTD bán tài sản, hoặc uỷ quyền cho người thứ 3 bán tài sản, gán nợ bằng TSTC, hoặc thoả thuận bằng các phương án khác.
+ Nâng cao quyền hạn, tính tự chủ của TCTD được quyền chủ động bán TSTC trong trường hợp TSTC khơng được xử lý theo hướng tích cực.
+ Đề ra nhiều phương thức bán tài sản để các bên vận dụng một cách linh hoạt, phù hợp với từng nơi và điều kiện của các bên.
c, Cần xử lý TSTC do vướng mắc các thủ tục pháp lý thủ tục hành chính một cách nhanh chĩng.
+ Tồ án nên tổ chức xét xử theo thủ tục khẩn cấp và khơng đình hỗn phiên xử dù cĩ liên quan đến vụ án khác vì đây là những vụ kiện mĩn nợ ngân hàng
được quyền ưu tiên thanh tốn.
+ Phần bản án đã được thi hành khơng nên cĩ hiệu lực hồi tố vì khơng đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng.
+ Cần cĩ điều luật quy định việc xét xử vắng mặt vì nếu khơng rất khĩ xác
+ Thành lập lực lượng cảnh sát tư pháp để cưỡng chế việc thi hành án nếu con nợ khơng giao nhà cho người mua tại trung tâm đấu giá.
+ Sau khi được xác nhận cĩ cơng chứng trong thủ tục thế chấp thì hầu như
các tài sản hợp lệ nên chỉ cần ngân hàng xuất trình đủ giấy tờ hồ sơ vay, hồ sơ
thế chấp thì ngân hàng cĩ quyền phát mại.
+ Đối với tài sản ngân hàng đã nhận gán nợ mà khơng tranh chấp nhưng hồ
sơ pháp lý chưa đầy đủđề nghị chính phủ chỉđạo UBND tỉnh, thành phố và các cơ quan chức năng hợp thức hố về mặt pháp lý, hồn chỉnh hồ sơđể ngân hàng cĩ quyền bán, chuyển nhượng, khai thác nhằm thu hồi vốn của mình.
d, Thay đổi cách tính lãi suất trong thời gian chờ xét xử TSTC.
Thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc hạn trả nợ, ngân hàng sẽ áp dụng chính sách lãi suất quá hạn đối với khoản tiền cho vay nhưng từ khi ngân hàng bắt đầu phát mại tài sản cho đến khi hồn thành thì khơng cĩ quy định nào về
việc tính lãi. Các TSTC cĩ giá trị lớn thời gian phát mại dài. Trong khoảng thời gian này vốn của ngân hàng bị chiếm dụng mà lãi khơng được tính. Nếu chẳng cĩ quy định cụ thể vềđiều này, chẳng hạn khống chế về thời gian phát mại với ngân hàng, sau đĩ ngân hàng phải chịu thời gian kéo dài sau đĩ.
e, Trường hợp bên vay bị phá sản Nhà nước cần quy định rõ thủ tục xử lý TSTC.
Ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn việc thực hiện xử lý TSTC của doanh nghiệp thua lỗ, phá sản, giải thể một cách cụ thểđảm bảo cơng bằng giữa các bên. Bởi vì hiện nay số tiền thu được do đấu thầu thanh lý tài sản của tổ
chức kinh tế được giành để thanh tốn nợ thuế, tiền lương lao động trước rồi mới thanh tốn nợ cho ngân hàng. Nếu phần cịn lại khơng đủ để thanh tốn nợ
cho ngân hàng thì quả là bất hợp lý vì TSTC là tài sản mà tổ chức kinh tếđã thế
chấp cho ngân hàng để được vay vốn. Hơn nữa trong hợp đồng thế chấp vay tiền
f, Đưa ra trật tự giải quyết tài sản khi bên vay dùng một tài sản để thế chấp cho nhiều TCTD khác nhau.
Cần nghiên cứu bỏ quy định một khách hàng vay vốn nhiều TCTD thành quy định nhiều ngân hàng cho vay theo hướng đồng tài trợ và một ngân hàng sẽ đứng ra làm đầu mối. Cịn nếu khơng bỏ thì cần sửa đổi, bổ sung cơ chế và chấn chỉnh lại hoạt động của trung tâm thơng tin tín dụng, từ khâu cập nhật số liệu, cung cấp số liệu đảm bảo kịp thời, chính xác và tin cậy.
g, Giảm thuế hoặc bãi bỏ thuế khi phát mại tài sản.
h, Thành lập Cơng ty mua bán TSTC mục tiêu hoạt động khơng vì lợi nhuận nhưng hoạt động theo cơ chế thị trường. Nhà nước cấp một phần vốn tự cĩ, đại bộ phận vốn được huy động dưới các hình thức như phát hành trái phiếu dưới sự
bảo hộ của Chính phủ.
- Tiếp nhận hồ sơ tín dụng khĩ địi và tiến hành phân tích khả năng thu hồi từng khoản vay.
- Được ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính, Bộ tư pháp làm tư vấn, nhằm tránh cho chính phủ và ngân hàng Nhà nước trực tiếp đem tiền tạo ra sựỷ lại vì lý đĩ là một nét xấu trong quản lý kinh doanh. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chỉ can thiệp trong những trường hợp bất khả kháng.
i, Đưa ra các phương pháp, tiêu chuẩn để xác định tổn thất của ngân hàng trong vụ án hình sự (như vụ Tamexco, Epco, Minh Phụng …)
j, Ngăn chặn nạn giấy tờ sở hữu giả về tài sản.
k, Cĩ chếđộ về giải quyết các chi phí mới phát sinh trong quá trình cho vay thế chấp.
Nếu chi phí tăng, hoặc phải chi thêm chi phí quản lý dẫn đến số mĩn vay phải giảm, lợi nhuận đương nhiên giảm và ngân hàng đã bỏ lỡ cơ hội cĩ thể thu lợi nhuận. Ngân hàng khơng trực tiếp chịu tác động của việc tăng chi phí nhưng lại bị ảnh hưởng một cách gián tiếp.
Ngồi ra việc thế chấp đối với dây chuyền sản xuất thường xuyên phải đánh giá lại đểđề phịng những hao mịn nhất là những hao mịn hữu hình xảy ra hoặc việc sử dụng khơng đúng hợp đồng của người thế chấp kiểm tra sẽ gây khĩ khăn cho khách hàng trong quá trình sản xuất đồng thời buộc ngân hàng mất một khoản chi phí đáng kể (cĩ khi phải thuê chuyên gia …)
Vậy để giải quyết tốt đẹp khĩ khăn cho cả ngân hàng và khách hàng, đồng thời giữ mối quan hệ tốt giữa hai bên, nên cĩ một cơ quan thứ ba đứng ra làm trung gian quản lý TSTC vay vốn ngân hàng. Quá trình này thực hiện một cách chuyên mơn hố sẽ làm giảm gánh nặng chi phí xuống và khoản chi phí đĩ do ngân hàng và khách hàng cùng trả cho cơ quan trung gian đĩ.