Trong quá trình sử dụng ựất, do tác ựộng của con người và thiên nhiên làm cho ựất ựai bị biến ựộng so với trạng thái ựã ựăng ký.
Về phắa con người có hai chủ thể là người sử dụng ựất và Nhà nước
Người sử dụng ựất thực hiện quyền sử dụng ựất của mình theo quy ựịnh của pháp luật như chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp,...
Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng ựất, thay ựổi mục ựắch sử dụng ựất gây ra những biến ựộng về ựất ựai.
Những tác ựộng ựó làm cho ựất ựai biến ựộng về hình dạng, kắch thước thửa ựất; về hình thái sử dụng như cho thuê, thế chấp, thời hạn sử dụng, thay ựổi mục ựắch sử dụng.
Về phắa thiên nhiên
Tác ựộng của thiên tai như lũ lụt gây xói mòn làm thay ựổi trạng thái của ựất, dẫn ựến thay ựổi mục ựắch sử dụng, thay ựổi trạng thái tự nhiên của thửa ựất so với lần ựăng ký trước.
Theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai hiện hành, sau khi ựăng ký ựất ựai, lập hồ sơ ựịa chắnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ban ựầu, trong quá trình sử dụng ựất, người sử dụng ựất có trách nhiệm ựến Uỷ ban nhân dân cấp xã - nơi có ựất hoặc cơ quan ựịa chắnh có thẩm quyền ựể khai báo và ựăng ký biến ựộng ựất ựai khi ựã ựược cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện các hành vi làm thay ựổi ựất ựai, hoặc do tác ựộng của thiên tai.
83 3.1.2. Các hình thức biến ựộng ựất ựai
Thay ựổi mục ựắch sử dụng ựất ựã ghi trên giấy chứng nhận
Chuyển từ ựất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục ựắch chuyên dùng, bỏ hoang hoá, hoặc ngược lại;
Chuyển từ ựất trồng lúa nước sang trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm), thành ao ựầm hay thùng vũng ựể nuôi trồng thủy sản; chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thủy sản, từ rừng sang nương rẫy trồng cây ngắn ngày,... hoặc ngược lại.
Những thay ựổi này do người sử dụng ựất gây nên hoặc do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng ựất.
Thay ựổi hình thể thửa ựất
Chia một thửa thành nhiều thửa hoặc ngược lại hợp nhiều thửa thành một thửa nhằm ựáp ứng những yêu cầu khác nhau của người sử dụng ựất, chuyển ựổi ựất ựai...
Vắ dụ: Chuyển ựổi ựất sản xuất nông nghiệp "dồn ựiền, ựổi ruộng" (ựang diễn ra chủ yếu ở những nơi trước ựây có phong trào hợp tác xã), chia tách thửa do người sử dụng ựất thực hiện quyền thừa kế, chuyển nhượng...; phân chia tài sản gắn liền với quyền sử dụng ựất; do tác ựộng của thiên tai
Sự thay ựổi về hình thể thửa ựất dẫn ựến thay ựổi về số hiệu thửa của thửa ựất ựã ựăng ký, hoặc diện tắch của thửa ựất ựó; ựôi khi dẫn ựến thay ựổi cả số lượng thửa ựất.
Thay ựổi này làm phát sinh nhu cầu phải chỉnh lý (cập nhật) các thông tin ựã có trên bản ựồ ựịa chắnh.
Thay ựổi quyền sử dụng ựất
Trong các trường hợp chuyển ựổi, chuyển nhượng, thừa kế, chia tách, cho tặng quyền sử dụng ựất, phân chia tài sản gắn liền với quyền sử dụng ựất; Nhà nước giao, cho thuê thêm ựất mới hoặc thu hồi ựất ựang sử dụng; người sử dụng ựất không còn nhu cầu sử dụng và tự nguyện trả về cho Nhà nước,...
Hình thái này ựôi khi gây biến ựộng cả về hình thể thửa ựất lẫn quyền sử dụng ựất.
Dùng quyền sử dụng ựất ựể thế chấp vay tiền tại ngân hàng
Hình thái này không làm thay ựổi hình thể của thửa và những thông tin cơ bản trong hệ thống hồ sơ. Do vậy, việc chỉnh lý biến ựộng hồ sơ chỉ thực hiện chủ yếu ở nội dung Ộtình trạng thế chấpỢ.
Thay ựổi thời hạn sử dụng ựất
Hầu hết các loại ựất nông nghiệp thời hạn sử dụng ựất là có hạn, ựất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế cũng là ựất thuê có thời hạn. Khi hết thời hạn sử dụng hoặc
84
thời gian thuê, người sử dụng ựất phải làm thủ thục xin gia hạn sử dụng ựồng thời cơ quan quản lý nhà nước về ựất ựai phải thực hiện chỉnh lý biến ựộng.
Cho thuê lại ựất
Hình thức này chỉ thực hiện ựối với các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh nhà ở, ựầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng.
Ngoài những hình thái ựã nêu trên, hệ thống hồ sơ còn phải ựược chỉnh lý khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất do bị mất hoặc rách nát, thay ựổi hệ thống hồ sơ ựịa chắnh... Việc ựăng ký biến ựộng ựất ựai chỉ ựược thực hiện sau khi các hành vi làm biến ựộng nói trên ựã ựược Uỷ ban nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện theo ựúng các quy ựịnh hiện hành.
Trừ trường hợp biến ựộng do thiên tai. Tuỳ theo từng loại hình biến ựộng mà công tác chỉnh lý biến ựộng phải thực hiện chỉnh lý từ bản ựồ ựịa chắnh ựến toàn bộ các nội dung có liên quan trong hệ thống hồ sơ ựã thiết lập.
3.2. Trình tự, thủ tục ựăng ký biến ựộng ựất ựai
3.2.1. Trình tự thủ tục chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân ựình, cá nhân
3.2.1.1. Trường hợp chuyển ựổi theo chủ trương Ộdồn ựiền ựổi thửaỢ
1. Các hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất tự thoả thuận việc chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã các giấy tờ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại
các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất ựai (nếu có);
- Văn bản thoả thuận chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp của các hộ hoặc
nhóm hộ liên quan;
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập và gửi phương án chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp chung toàn xã, phường, thị trấn ựến Phòng Tài nguyên và Môi trường; nội dung chủ yếu của phương án gồm:
- Tổng diện tắch ựất chuyển ựổi, diện tắch từng loại ựất hiện trạng sẽ chuyển ựổi;
- Tổng số hộ gia ựình, cá nhân thực hiện chuyển ựổi;
- Phương án quy hoạch, cải tạo lại ựồng ruộng (nếu có) thể hiện các nội dung:
+Việc xây dựng mới hoặc cải tạo hệ thống giao thông, thủy lợi (nếu có);
+Việc chuyển ựổi cơ cấu các loại ựất nông nghiệp;
- Những thoả thuận của các hộ gia ựình về phương thức chuyển ựổi;
85
- Danh sách các hộ chuyển ựổi ựất nông nghiệp kèm theo phương án gồm: họ và
tên hai vợ chồng chủ hộ, ựịa chỉ ựăng ký thường trú; diện tắch, loại ựất, xứ ựồng của từng thửa ựất trước và sau khi chuyển ựổi;
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
- Thẩm tra phương án chuyển ựổi;
- Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt phương án chuyển ựổi;
- Tổ chức, chỉ ựạo Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện phân ựịnh ranh giới, mốc giới
thửa ựất của từng hộ trên thực ựịa theo phương án chuyển ựổi ựã ựược phê duyệt;
- Gửi thông báo ựến Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường ựể ựo ựạc, chỉnh lý bản ựồ ựịa chắnh; hoặc chỉ ựạo Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc ựo ựạc chỉnh lý bản ựồ, sơ ựồ hiện có hoặc trắch ựo ựịa chắnh thửa ựất ựối với nơi chưa có bản ựồ;
- Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựối
với các thửa ựất chuyển ựổi;
- Gửi bản chắnh giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho Ủy ban nhân dân cấp xã
ựể giao cho người sử dụng ựất;
- Gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất kèm theo toàn bộ hồ sơ chuyển
ựổi ựất cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc ựể lưu;
- Gửi Thông báo cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường ựể chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh gốc.
3.2.1.2. Chuyển ựổi quyền sử dụng giữa hai hộ gia ựình, cá nhân
1. Các bên có nhu cầu chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nộp 01 bộ hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ựất; hồ sơ gồm có:
- Hợp ựồng chuyển ựổi quyền sử dụng ựất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại
các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất ựai (nếu có).
2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
- Chứng thực hợp ựồng chuyển ựổi;
- Gửi hồ sơ cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường;
3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựất cấp huyện có trách nhiệm:
86
- Chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thuộc thẩm quyền.
Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì gửi hồ sơ kèm theo trắch lục bản ựồ ựịa chắnh hay trắch ựo ựịa chắnh thửa ựất ựối với nơi chưa có bản ựồ ựịa chắnh, trắch sao hồ sơ ựịa chắnh cho Phòng Tài nguyên và Môi trường ựể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; gửi số liệu ựịa chắnh ựến cơ quan thuế ựể xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh;
- Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc hồ sơ chuyển ựổi ựối với trường
hợp không ựủ ựiều kiện cho người sử dụng ựất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã ựể trao cho người sử dụng ựất;
- Gửi Thông báo cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường ựể chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh gốc.
Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
- Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất;
- Gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (thông qua Văn phòng ựăng ký quyền sử
dụng ựất) và hồ sơ của những trường hợp không ựủ ựiều kiện cho Ủy ban nhân dân xã ựể giao cho người sử dụng ựất;
- Gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất kèm theo hồ sơ chuyển ựổi
quyền sử dụng ựất ựủ ựiều kiện ựã giải quyết cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc ựể lưu;
- Gửi thông báo về việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp cho Văn phòng ựăng ký
quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường ựể cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh gốc.
3.2.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
1. Người nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan nhà nước theo quy ựịnh, hồ sơ gồm có:
- Hợp ựồng chuyển nhượng quyền sử dụng ựất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại
các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất ựai (nếu có).
2. Trường hợp nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
- Chứng thực hợp ựồng chuyển nhượng;
- Gửi hồ sơ cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng Tài nguyên và
87
3. Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựất có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ (tắnh ựầy ựủ, rõ ràng, chắnh xác của hồ sơ và ựiều kiện chuyển
nhượng nếu có);
- Chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất;
Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì gửi hồ sơ kèm theo trắch lục bản ựồ ựịa chắnh hay trắch ựo ựịa chắnh thửa ựất ựối với nơi chưa có bản ựồ ựịa chắnh, trắch sao hồ sơ ựịa chắnh cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường ựể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất;
- Gửi số liệu ựịa chắnh ựến cơ quan thuế ựể xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh;
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựược thông báo nghĩa vụ tài chắnh do cơ quan thuế gửi ựến, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất phải thông báo cho người sử dụng ựất hoặc gửi Ủy ban nhân dân (đối với hộ gia ựình, cá nhân tại xã, thị trấn) ựể thông báo cho người sử dụng ựất thực hiện nghĩa vụ tài chắnh;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chắnh Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất ựã hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh và trả hồ sơ chuyển nhượng không ựủ ựiều kiện cho người sử dụng ựất;
đối với Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện phải gửi thông báo cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường ựể chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh gốc.
Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
- Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nếu ựược uỷ quyền;
- Gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc hồ sơ ựăng ký ựối với trường hợp
không ựủ ựiều kiện về Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã (thông qua Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) ựể trao cho người sử dụng ựất;
- Gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất kèm theo hồ sơ chuyển ựổi
quyền sử dụng ựất ựủ ựiều kiện ựã giải quyết cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc ựể lưu;
- đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng
ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường ựể cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh gốc.
88
3.2.3. Thủ tục ựăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất
1. Người cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Hợp ựồng thuê, thuê lại quyền sử dụng ựất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại
các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất ựai (nếu có).
2. Trường hợp nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
- Chứng thực hợp ựồng thuê, thuê lại quyền sử dụng ựất;
- Gửi hồ sơ cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường;
3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựất có trách nhiệm:
- Kiểm tra hồ sơ (tắnh ựầy ựủ, rõ ràng, chắnh xác của hồ sơ);
- đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất vào hồ sơ ựịa chắnh;
- Chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và trao cho người sử dụng ựất hoặc
gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã ựể trao cho người sử dụng ựất;
- Trường hợp người sử dụng ựất nộp giấy tờ quy ựịnh tại điều 50 của Luật đất ựai
thì thực hiện:
+ Trắch lục bản ựồ ựịa chắnh hoặc trắch ựo ựịa chắnh thửa ựất ựối với nơi chưa có