hội chủ nghĩa Việt Nam
1.5.4.1 Giai ựoạn trước năm 1993
Trước năm 1980
điểm khác biệt của giai ựoạn này là Nhà nước vẫn công nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu ựất ựai như quốc doanh, tập thể, cá nhânẦ Sau cách mạng tháng 8, chắnh quyền cách mạng ựã tịch thu ruộng ựất của ựịa chủ chia cho người nghèo, nên mọi gia ựình nông dân ựều có quyền sở hữu ruộng ựất. Tuy nhiên trong giai ựoạn 1957 - 1960, ựại ựa số nông dân hưởng ứng phong trào hợp tác hóa, vì vậy sau năm 1960 90% diện tắch ựất canh tác ựã chuyển sang hình thức sở hữu tập thể.
Hệ thống tài liệu ựất ựai thiết lập trong giai ựoạn này chủ yếu là bản ựồ giải thửa và sổ mục kê kiêm thống kê ựất ựai. Nội dung sổ sách bản ựồ chủ yếu phản ánh quỹ ựất theo từng loại ựất, chủ sử dụng ựất tuy có ựược thể hiện nhưng không phân tắch và nêu các căn cứ pháp lý nên mới chỉ mang tắnh phản ánh hiện trạng.
Ngày 28/01/1975, liên Bộ ủy ban nông nghiệp và Bộ xây dựng ựã ban hành thông tư hướng dẫn thi hành Chỉ thị 231-TTg về ựợt tổng kiểm tra việc quản lý và sử dụng ruộng ựất, cùng với các Chỉ thị 208, 209 của ban Bắ thư Trung ương đảng, Chỉ thị 231-
47
TTg ựã xác ựịnh "Công tác quản lý ruộng ựất nhằm bảo vệ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quyền sở hữu xã hội chủ nghĩa, bảo vệ ựộ màu mỡ của ruộng ựất, ựồng thời bảo vệ những yêu cầu phát triển của các ngành, là một nhiệm vụ rất cấp bách và quan trọng".
đối với công tác quản lý hồ sơ ựịa chắnh cũng xem xét lại chức năng quản lý và cấp ựất của các cơ quan có thẩm quyền, hoàn thiện những tài liệu, bản ựồ, sổ sách ựể ghi chép lại những biến ựộng về sử dụng ựất. Các biện pháp ựược sử dụng nhiều:
- Bản tự kê khai của người sử dụng ựất; - Xem xét các loại hồ sơ, giấy tờ, bản ựồ;
- Kết hợp với kiểm tra ngoài thực ựịa dựa trên kết quả ựo ựạc và bản ựồ.
Ngày 25/9/1976, Phủ Thủ tướng ựã ra quyết ựịnh của Hội ựồng Chắnh Phủ số 188- CP về chắnh sách xóa bỏ triệt ựể tàn tắch chiếm hữu ruộng ựất và các hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền Nam Việt Nam.
Ngay sau khi miền Nam ựược giải phóng, Nhà nước ựã ra chắnh sách thu hồi toàn bộ những ruộng ựất thuộc sở hữu Quốc gia và ựem chia cấp hết cho nông dân. Trong giai ựoạn này chắnh quyền không cần cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng ựất cho người ựược chia ựất. Người ựược chia chỉ ựược quyền sử dụng, nếu không có nhu cầu nữa thì phải trả lại ruộng ựất cho chắnh quyền xã mà không ựược sang tên và bán cho người khác.
Trong gian ựoạn này, hồ sơ quản lý ruộng ựất thực chất chỉ là những sổ sách ghi chép việc phân chia ruộng ựất cho các xã, biến ựộng sử dụng ựất chỉ là sự phân chia lại giữa những người có nhu cầu và không có nhu cầu thông qua chắnh quyền xã. Tương tự, ựối với ựất ở khu dân cư nông thôn và ựất ở ựô thị chỉ tồn tại dưới hình thức ựược giao nhà ựể sử dụng hoặc thuê nhà của nhà nước.
Ngày 11/5/1978, Liên bộ Nông nghiệp và Lâm nghiệp ựã ra thông tư hướng dẫn việc giao ựất, giao rừng ựể hợp tác xã phát triển nông nghiệp và lâm nghiệp. đơn vị ựược Nhà nước giao ựất, giao rừng là hợp tác xã có ựầy ựủ các ựiều kiện như sau:
- Có ựầy ựủ tư cách pháp nhân;
- Có quy hoạch sản xuất cụ thể và phương hướng sản xuất rõ ràng; - Có tổ chức và phân công lao ựộng ựể làm nông nghiệp, lâm nghiệp; - Tự nguyện làm ựơn xin nhận ựất, nhận rừng.
Bảng 1.4: Tiêu chuẩn cụ thể về ựất và rừng giao cho hợp tác xã
STT Loại ựất, loại rừng Diện tắch/lao ựộng (ha)
48
2 đất ựể trồng cây công nghiệp 1-2
3 đất ựồng cỏ tự nhiên ựể chăn nuôi 3
4 đất trồng rừng 2-4
5 Rừng trồng 4
6 Rừng non, rừng tu bổ 4
7 Rừng tre, nứa ựể khai thác 3
8 Rừng gỗ ựể khai thác 4
9 đất làm nhà ở 0,02-0,03
10 đất ựể làm kinh tế phụ 0,05-0,07
Về thẩm quyền giao ựất ựược quy ựịnh như sau: ỘChỉ có Ủy ban nhân dân huyện mới có thẩm quyền ký quyết ựịnh giao ựất, giao rừng cho hợp tác xã kinh doanh theo quy ựịnh của Chắnh PhủỢ. Hợp tác xã phải làm ựơn xin cấp ựất và sau 15 ngày Ủy ban nhân dân huyện xem xét, kiểm tra và ký quyết ựịnh bàn giao ựất, rừng cho hợp tác xã trên sổ sách, giấy tờ, bản ựồ và trên thực ựịa có xác ựịnh ranh giới rõ ràng và cắm biển mốc. Khi giao nhận phải có biên bản bàn giao, tổ chức hội ựồng bàn giao gồm ựại diện Ủy ban nhân dân huyện, Ủy ban nhân dân xã sở tại và các ban ngành có liên quan. Hội ựồng này có trách nhiệm kiểm kê, ựánh giá tài sản và lập biên bản giao nhận.
Sau này quá trình quản lý và sử dụng ựất ựã có nhiều thay ựổi, tuy vậy những giấy tờ lưu trữ ựược nó sẽ là nguồn tài liệu gốc cho quá trình lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giai ựoạn từ năm 1980 ựến trước khi Luật đất ựai năm 1993 có hiệu lực
Thực hiện Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chắnh phủ, Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã có Quyết ựịnh số 55/đKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy ựịnh về thủ tục ựăng ký thống kê ruộng ựất. Theo quyết ựịnh này ở mỗi xã hoàn thành phải thiết lập ựược một hệ thống gồm: 7 mẫu biểu phục vụ ựo ựạc, 18 mẫu biểu phục vụ ựăng ký thống kê.
Trong hệ thống tài liệu trên xét về giá trị pháp lý và tắnh kỹ thuật có thể ựược phân ra như sau:
- Các mẫu biểu thể hiện tắnh pháp lý cao phục vụ quản lý lâu dài. - Các mẫu biểu có thể hiện tắnh pháp lý nhưng mang giá trị thời ựiểm. - Các mẫu mang tắnh kỹ thuật và thủ tục thực hiện.
Giai ựoạn này, do tình hình tổ chức ngành quản lý ựất ựai ở các cấp huyện, xã luôn luôn không ổn ựịnh, chất lượng và số lượng cán bộ của ngành bị giảm hẳn không ựủ ựiều kiện ựể thực hiện việc hoàn thiện nâng cao chất lượng và chỉnh lý biến ựộng hồ sơ
49
ựã lập. Sau khi Luật đất ựai 1987 ra ựời, hệ thống chắnh sách ựất ựai có nhiều thay ựổi tạo ra những mối quan hệ mới trong quan hệ sử dụng ựất và ựã làm cho mặt bằng ruộng ựất bị thay ựổi cơ bản, hồ sơ ruộng ựất bị mất ựi khả năng phản ánh hiện trạng sử dụng ựất. Vì vậy, ựể góp phần hoàn thành và nâng cao chất lượng tài liệu ựăng ký ựất ựai ựã lập, củng cố lại bộ máy cán bộ ựịa chắnh xã, ựể người sử dụng ựất yên tâm phấn khởi trong quá trình thực hiện Luật đất ựai. Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã ra Quyết ựịnh 201/đKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Tuy nhiên ựể phù hợp với tình hình mới Thông tư 302-đKTK hướng dẫn thực hiện Quyết ựịnh 201 của Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã quy ựịnh thiết lập lại hoặc bổ sung thêm các biểu mẫu.
1.5.4.2. Quản lý hồ sơ ựịa chắnh sau Luật đất ựai năm 1993 ựến nay
Luật đất ựai 1993 công bố ngày 14/7/1993; hàng loạt chủ trương chắnh sách mới về ựất ựai ựã trở thành hiện thực bằng pháp luật. Người nông dân ựược Nhà nước trực tiếp giao ruộng ựất ựể sử dụng ổn ựịnh lâu dài và thực hiện nghĩa vụ trực tiếp với Nhà nước; Người sử dụng ựất ựược mở rộng các quyền thừa kế, chuyển ựổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ựất và ựược tạo ựiều kiện thuận lợi nhất ựể phát huy hiệu quả sử dụng ựất tạo ra nhiều sản phẩm hàng hoá. Trong bối cảnh này cùng với những tồn tại về chất lượng tài liệu và những biến ựộng tình hình ựất ựai, hệ thống mẫu biểu sổ sách tài liệu về ựất ựai do Tổng cục Quản lý ruộng ựất ban hành từ tháng 11/1981 ựến nay ựã bộc lộ nhiều ựiểm yếu so với yêu cầu quản lý mới như sau:
- Hệ thống mẫu biểu ban hành quá nhiều chủng loại (39 biểu mẫu các loại); nhiều biểu mẫu trùng lặp nhau về nội dung dẫn ựến thao tác chuyên môn phải sao ựi sao lại nhiều lần các kết quả ựiều tra; các biểu mẫu ựược ban hành theo 2 quyết ựịnh ở hai thời ựiểm khác nhau với một số nội dung trình tự thực hiện khác nhau dẫn ựến sự lúng túng trong quá trình thực hiện ở cơ sở.
- Hệ thống các văn bản ban hành mẫu biểu nói trên không khẳng ựịnh rõ tài liệu mẫu biểu nào là cơ bản, thể hiện tắnh pháp lý cao, sử dụng cho việc quản lý ựất ựai thường xuyên; Tài liệu nào chỉ có tắnh pháp lý của thời ựiểm thực hiện, tài liệu nào thể hiện tắnh kỹ thuật ựơn thuần phục vụ quá trình thực hiện.
- Hệ thống tài liệu ruộng ựất ựặt ra yêu cầu ựăng ký và quản lý quá chi tiết về loại ựất, ựiều này vừa tăng thêm khối lượng và sự phức tạp của việc chỉnh lý hồ sơ (do biến ựộng nhiều), vừa không phù hợp với chắnh sách mới và thực tế nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp cần tạo ựiều kiện ựể người sản xuất ựược quyền lựa chọn cây trồng thắch hợp.
- Quá trình lập hồ sơ ựăng ký còn mang nặng tắnh tổng hợp, sao chép kết quả ựiều tra, chưa làm nổi bật ựược công tác ựăng ký ựất ựai một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về ựất ựai nhằm thiết lập cơ sở ựể thực hiện quản lý ựất ựai lâu dài.
50
Qua thực tiễn nghiên cứu các mô hình thử nghiệm trong nước, kết hợp với các chương trình nghiên cứu hợp tác với nước ngoài, Tổng cục địa chắnh với chức năng, nhiệm vụ của mình ựã ban hành hệ thống hồ sơ ựịa chắnh áp dụng thống nhất trong toàn ngành từ Trung ương ựến địa phương. Hoạt ựộng của ngành địa chắnh ựã dần ựi vào nề nếp, hệ thống hồ sơ ựịa chắnh cũng ựã ựược nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện nhằm cung cấp ựủ thông tin về ựất ựai, về cơ sở pháp lý của việc sử dụng ựất một cách nhanh chóng, chắnh xác ựể Nhà nước thực hiện bảo vệ chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng ựất nhằm sử dụng ựất ựai một cách ựầy ựủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhất; bảo vệ môi trường, sinh thái.
Theo Quyết ựịnh số 499/Qđ/đC ngày 27/07/1995 của Tổng cục trưởng Tổng cục địa chắnh ban hành ỘQuy ựịnh mẫu sổ ựịa chắnh, sổ mục kê ựất, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và sổ theo dõi biến ựộng ựất ựaiỢ và Thông tư hướng dẫn số 346/1998/TT-TCđC ngày16/03/1998, Thông tư 1990/2001/TT-TCđC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chắnh ỘHướng dẫn ựăng ký ựất ựai, lập hồ sơ ựịa chắnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựấtỢ; Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004, Thông tư 09/2007/TTBTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ỘVề việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ựịa chắnhỢ; hệ thống hồ sơ ựịa chắnh gồm các loại tài liệu sau:
Hồ sơ ựịa chắnh phục vụ thường xuyên trong quản lý:
- Bản ựồ ựịa chắnh;
- Sổ ựịa chắnh;
- Sổ mục kê ựất;
- Sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai;
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất;
- Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở;
- Biểu thống kê diện tắch ựất ựai.
Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.
51
Chương 2
đĂNG KÝ đẤT đAI BAN đẦU VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG đẤT
2.1. Khái niệm về ựăng ký quyền sử dụng ựất 2.1.1. Khái niệm về ựăng ký (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Là việc ghi vào sổ sách của ựơn vị tổ chức việc ựăng ký ựể chắnh thức ựược công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào ựó theo mục ựắch ựăng ký ựặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ ựăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào sổ sách của ựơn vị tổ chức ựăng ký và cấp giấy chứng nhận cho ựối tượng thực hiện việc ựăng ký.
Về cơ bản các loại hình ựăng ký ựều có những ựặc ựiểm chung sau:
Mọi loại hình ựăng ký ựều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất ựịnh (còn gọi là thủ tục ựăng ký); và phải phù hợp với quy ựịnh của pháp luật của Nhà nước;
Việc ựăng ký chỉ ựược coi là hoàn thành khi ựã ựược ghi vào sổ của ựơn vị tổ chức thực hiện ựăng ký. Trong phần lớn các trường hợp kết quả ựăng ký có liên quan ựến các giao dịch xã hội của ựối tượng ựăng ký thì ựối tượng ựăng ký ựược cấp giấy tờ có giá trị pháp lý về việc ựăng ký ựó (Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận ựăng ký kết hôn, giấy phép kinh doanhẦ);
Việc ựăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo ựảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình ựăng ký có một số ựiểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những công việc ựăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như ựăng ký hộ tich) hoặc với một nhóm người (ựăng ký nghĩa vụ quân sự, ựăng ký phương tiện, ựăng ký pháp nhân ựối với tổ chức); song cũng có công việc ựăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu cầu (ựăng ký lao ựộng, ựi lại, du lịch, ựăng ký bảo hiểm nhân thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện ựăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trường hợp ựăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc hiện tượng xã hội cho mục ựắch trước hết là phục vụ vì lợi ắch chung của nhà nước và xã hội thì việc ựăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; dạng hình ựăng ký này gồm có: ựăng ký hộ tich, ựăng ký nghĩa vụ quân sự, ựăng ký pháp nhân, ựăng ký kinh doanh,Ầ
Trường hợp ựăng ký ựăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của Nhà nước ựể phục vụ lợi ắch chung của xã hội, vừa ựể bảo ựảm lợi ắch cho ựối tượng thực hiện ựăng ký thì việc ựăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của nhà nước (thường là ựơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình ựăng ký này có: ựăng
52
ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), ựăng ký bản quyền, ựăng ký bảo hiểm xã hội,Ầ
Trường hợp ựăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ắch cho ựối tượng thực hiện ựăng ký thì việc ựăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân ựứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy ựịnh của pháp luật nhà nước; các dạng hình ựăng ký này có: ựăng ký lao ựộng, ựi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ...
2.1.2. Khái niệm về ựăng ký quyền sử dụng ựất
2.1.2.1. Khái niệm
đăng ký quyền sử dụng ựất là một thủ tục hành chắnh xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng ựất (ựược Nhà nước giao quyền sử dụng) nhằm thiết lập hồ sơ ựịa chắnh ựầy ựủ ựể quản lý thống nhất ựối với