. Mua thụng tin từ cỏc tổ chức nghiờn cứu khai thỏc thụng tin thị
4.4.3.1 Hoàn thiện phỏp luật và chiến lược thị trường kinh doanh nhà ở
Nhỡn một cỏch tổng thể, từ khung phỏp lý đến cỏc cụng cụ quản lý quy hoạch, đăng ký, cấp quyền sử dụng đất, chế tài, xử lý… thời gian qua đều tỏ ra bị động trước sự phỏt triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản.
Để tạo được hành lang phỏp lý hoàn hảo cho hoạt động cho thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng như thành phố Hà Nội núi riờng, cần phải khẩn trương xõy dựng và ban hành hệ thống cỏc Luật văn bản, chiến lược dưới luật. Như Luật đất đai, Luật xõy dựng, Bộ luật dõn sự và Luật kinh doanh bất động sản. Cỏc Bộ Luật này cần phải được nghiờn cứu thật sõu sắc, khoa học phự hợp với tỡnh hỡnh thực tiễn sự phỏt triển của đất nước, phự hợp với lũng dõn. Giữa cỏc Luật với nhau phải cú sự thống nhất, khụng mõu thuẫn nghịch lý với nhau.
Luật đất đai phải thể hiện rừ:
+ Tớnh nghiờm minh, chặt chẽ của cỏc Cơ quan thay mặt Nhà nước trong quản lý đất đai, thực hiện đỳng tinh thần đất đai là sở hữu toàn dõn, Nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý.
+ Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải phải phự hợp với việc phỏt triển kinh tế - xó hội, cú hiệu quả và phải được cụng khai dõn chủ. Việc lập quy hoạch cần phải được giao cho một cơ quan chuyờn trỏch, cơ quan này cần phải được nõng cao hiệu lực hoạt động nghiờn cứu tới tận cỏc địa phương: Phường (xó), Quận (Huyện). Quy hoạch được lập rồi phải
cỏc tổ chức và cỏ nhõn đang đầu tư trờn đất.
+ Việc giao đất, cho thuờ đất cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn thực hiện dự ỏn đầu tư đó được cỏc cơ quan thẩm quyền phờ duyệt phải được cụ thể hoỏ một cỏch rừ ràng, thủ tục đơn giản, trỏnh rườm rà và gõy phiền nhiễu khú khăn cho chủ đầu tư và đặc biệt khụng được làm cho thời gian chuẩn bị đầu tư của dự ỏn kộo dài gõy thiệt hại cho việc đầu tư.
+ Để tạo điều kiện thuận lợi cho cụng tỏc giải phúng mặt bằng cũng như ổn định giỏ cả bất động sản trờn thị trường, Luật cần phải xõy dựng cụ thể làm sao điều tiết được giỏ đất hợp lý, làm sao cho lợi ớch thu được từ việc thu hồi và chuyển đổi mục đớch sử dụng số diện tớch đú cần được phõn bổ hài hoà cho cả ba bờn: Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp Nhà nước được sử dụng đất để kinh doanh. Sự hài hoà ở đõy khụng cú nghĩa là chia đều, những cũng khụng thể quỏ chờnh lệch nhau. Sự hoà hoà lợi ớch này bảo đảm quan hệ bền vững giữa ba bờn trong thị trường quyền sử dụng đất của nước ta. Kết quả của sự hài hoà này là người bị thu hồi đất khụng thấy bị thua thiệt, Doanh nghiệp sử dụng đất để kinh doanh khụng phải trả giỏ quỏ cao, Nhà nước khụng bị thất thu trong việc thu hồi đất và chuyển đổi mục đớch sử dụng đất này.
+ Chiến lược giỏ tài chớnh về đất và giỏ đất cũn giỳp Nhà nước cú cơ sở để hợp lý cỏc khoản thu cho ngõn sỏch từ cho thuờ đất, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trờn thị trường bất động sản, tiền phạt do xử lý vi phạm Luật đất đai… Và ỏp dụng để đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất.
+ Luật đất đai cần phõn tớch rừ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn kinh doanh, thừa kế. Thẩm quyền của cỏc cơ quan chuyển quyền khi xỏc nhận cỏc quyền trờn của người sử dụng đất, cũng như tớnh hợp lý nhanh chúng khi phải làm thủ tục phỏp lý cho chỳng. Cú như vậy mới tạo được thuận lợi cho thị trường bất động sản chớnh tắc hoạt động cú hiệu quả và Nhà nước cú thể quản lý tốt thị trường cũng như tạo được một khoản thu khổng lồ từ thị trường bất động sản.
+ Để thu hỳt vốn đầu tư từ nước ngoài và hấp dẫn đầu tư, Luật cũng cần phải cụ thể hoỏ việc sử dụng đất, thuờ đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức cỏ nhõn người nước ngoài khi cú nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam.
Bộ luật dõn sự cũng cần phải điều chỉnh lại cho phự hợp với Luật đất đai khi quy định về hỡnh thức hợp đồng mua bỏn nhà ở tại điều 443, tặng, cho bất động sản tại điều 463 và hỡnh thức hợp đồng thuờ nhà ở tại điều 489 là những việc mua, bỏn nhà ở; tặng, cho nhà ở, cho thuờ nhà ở đều “phải được lập thành văn bản và phải cú chứng nhận của Cụng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền. Trong khi đú Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tại cỏc điều 123, 124, 125, 126, 127, quy định việc chuyển nhượng, đổi, cho thuờ phải tuõn thủ theo trỡnh tự thủ tục nhất định được quy định trong Luật là cỏc văn bản hợp đồng núi trờn được nộp trực tiếp tại UBND cấp Xó hoặc tại Cơ quan quản lý đất đai cú thẩm quyền mà khụng cần chứng nhận, chứng thực của cơ quan Cụng chứng hoặc UBND cấp cú thẩm quyền.
Luật đất đai xõy dựng cũng cần phải được xõy dựng cụ thể và đưa vào cuộc sống nhằm ngăn chặn việc xõy dựng trỏi phộp trờn đất cụng, đất canh tỏc, đất quy hoạch với mục đớch khỏc tạo ra hàng hoỏ nhà ở trờn thị trường phải là hàng hoỏ được thừa nhận, hợp phỏp. Như vậy, Nhà nước mới dễ dàng quản lý được thị trường này.
Theo quan điểm của chỳng tụi, Nhà nước cũng cần phải xõy dựng một Bộ luật mới - Luật kinh doanh bất động sản. Hơn 15 năm đổi mới, nền kinh tế đất nước vận hành theo cơ chế thị trường, nhiều khuụn khổ phỏp lý dần được hoàn thiện tạo cơ sở cho sự ra đời và phỏt triển của nhiều loại thị trường. Thị trường bất động sản cũng phỏt triển và ngày càng hoạt động mạnh mẽ. Tuy nhiờn nú lại chưa được thừa nhận chớnh thức như là một bộ phận của nền kinh tế quốc doanh, mặc dự vai trũ của nú đối với nền kinh tế là vụ cựng quan trọng (theo tớnh toỏn của cỏc chuyờn gia, ở cỏc nước đang phỏt triển như nước ta, bất động sản chiếm khoảng 75% của cải vật chất). Thực tế thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua diễn biến rất phức
tạp, bờn cạnh những mặt tớch cực cũn tồn tại nhiều điểm khiếm khuyết. Bờn cạnh những tồn tại do tớnh phức tạp của thị trường cũn cú những khiếm khuyết bắt nguồn từ cơ chế chiến lược và hệ thống Văn bản Phỏp luật về thị trường bất động sản vừa thiếu vừa chồng chộo và khụng đồng bộ. Chớnh điều đú làm thị trường bất động sản vượt ra tầm kiểm soỏt của Nhà nước gõy ảnh hưởng lớn đến sự phỏt triển đụ thị và nụng thụn theo quy hoạch, thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước và ảnh hưởng khụng nhỏ đến tõm lý người dõn.
Nhà nước cần tập trung nghiờn cứu ban hành một Bộ luật và một hệ thống văn bản chiến lược dưới luật đủ để quản lý, kiểm soỏt được thị trường bất động sản. Đối với hệ thống bộ mỏy quản lý Nhà nước liờn quan đến thị trường bất động sản cần phải cú sự tập trung thống nhất. Bởi hiện nay cú nhiều cơ quan quản lý Nhà nước đang giỏn tiếp chỉ đạo hoạt động của thị trường bất động sản, nhưng mỗi cơ quan một mảng và khụng cú cơ quan nào chịu trỏch nhiệm chớnh.
Chỳng tụi thiết nghĩ nếu Luật kinh doanh bất động sản ra đời sẽ giỳp Nhà nước quản lý tốt hơn thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường này cũng sẽ đi theo chiều hướng tớch cực của nú, giỳp Nhà nước tăng thu ngõn sỏch từ chớnh đất đai mà vốn dĩ là của Nhà nước, đất đai được sử dụng cú hiệu quả hơn và một vấn đề quan trọng nữa là nú cú ý nghĩa về mặt chớnh trị xó hội rất lớn.