- Sắt Xi măng
4.1.3 Thực trạng chiến lược giỏ sản phẩm nhà ở của Cụng ty
Việc định giỏ bỏn sản phẩm nhà ở, đất ở cũng như cỏc sản phẩm và dịch vụ khỏc thuộc về bất động sản của Cụng ty Cổ phần đầu tư An Lạc được thụng qua chủ yếu sơ bộ những phõn tớch giỏ cả bất động sản trờn thị trường và khu vực cú sản phẩm bỏn của Cụng ty. Những số liệu chi phớ kiểm toỏn do phũng tài vụ cung cấp cho lónh đạo Cụng ty để tớnh toỏn định giỏ.
Sản phẩm đất ở tại dự ỏn Đại Kim - Định Cụng sau khi nghiờn cứu giỏ thị trường và giỏ tại khu vực được tớnh theo vàng và quy ra giỏ trị tiền mặt. Khu vực làng Tỏm và địa phận Thịnh Liệt cú địa điểm đẹp hơn dự ỏn (sau khi cú đường Giải Phúng chạy qua). Giỏ trị đất bỡnh quõn theo vàng ước tớnh 7chỉ vàng ta/m2 và quy ra VNĐ là xấp xỉ 3 triệu/m2 đất ở.
Định giỏ bỏn đối với sản phẩm nhà ở, đất ở tại dự ỏn phải được trỡnh UBND thành phố chấp thuận thụng qua việc phờ chuẩn bỏo cỏo đầu tư của dự ỏn. Trong bỏo cỏo đầu tư người ta đó phải tớnh toỏn chi tiết mọi chi phớ đầu tư để xỏc định giỏ thành của từng sản phẩm.
Việc xỏc định nội dung cỏc chi phớ trong bỏo cỏo cũng phải căn cứ vào cỏc chiến lược của Nhà nước cũng như của Thành phố về định mức chi phớ thiết kế, định mức giỏ vật liệu xõy dựng, định mức cho cụng tỏc tư vấn, chiến lược đền bự và hỗ trợ khi thu hồi đất phục vụ cho dự ỏn, chiến lược về thuế.
tổng mức đầu tư cho toàn bộ hạ tầng, kỹ thuật của dự ỏn. Tiếp đú là cụng việc tớnh diện tớch đất được sử dụng cho cỏc cụng trỡnh nhà ở và mục đớch khỏc nhằm kinh doanh (khụng kể cỏc hệ thống giao thụng, vỉa hố, cụng viờn, hồ ao và những cụng trỡnh nhằm mục đớch phục vụ cụng cộng cho dự ỏn) đó được cỏc cơ quan cú thẩm quyền quy hoạch và phờ duyệt, từ việc phõn tớch cỏc số liệu trờn người ta tớnh ra giỏ thành cho một m2 đất được phộp xõy dựng.
Khi cú được số liệu giỏ thành Cụng ty tiếp tục xem xột nghiờn cứu cỏc số liệu khỏc như: Giỏ cả bất động sản thị trường quanh khu vực tại thời điểm nghiờn cứu và cỏc khoản thuế phải nộp khỏc của Cụng ty.
Từ đú Cụng ty định giỏ bỏn những sản phẩm đất ở đầu tiờn theo nguyờn tắc cao hơn chi phớ đầu vào và thấp hơn thị trường. Vỡ Cụng ty đó quờn khụng tớnh toỏn đến yếu tố phỏt triển quy hoạch của khu vực là động lực hấp dẫn nhất đối với người tiờu dựng quan tõm đến bất động sản nờn đó khụng cộng vào giỏ thành yếu tố này. Khi Cụng ty phỏt giỏ khởi điểm 3.800.000đ/m2 vào thời kỳ 2000 thỡ ngay lập tức con số nộp đơn mua tại dự ỏn vượt gấp đụi số lụ đất mà Cụng ty đang sở hữu 1500 đơn/800 lụ đất. Nhận ngay ra sai lầm trờn sau khi đó giải quyết được một phần lụ đất, Cụng ty lập tức dừng việc tiờu thụ và tăng giỏ lờn gấp đụi. Việc tăng giỏ này kết quả là vẫn khụng làm giảm tốc độ tiờu thụ sản phẩm của Cụng ty.
ở đõy ta cú thể nhận thấy việc định giỏ của Cụng ty khụng thụng qua việc nghiờn cứu phõn tớch thị trường và ỏp dụng cỏc cụng nghệ chiến lược định giỏ bỏn ban đầu, mà chỉ đơn thuần định giỏ bằng phương phỏp cộng thờm vào chi phớ và định giỏ đảm bảo để mức giỏ được xỏc định thấp hơn so với giỏ thị trường.
Dĩ nhiờn, Cụng ty cũng biết tận dụng cơ hội nõng giỏ tức thỡ khi nhận thấy cầu cao hơn cung. Nhưng điều đỏng núi ở đõy là Cụng ty đó khụng tổ chức những bộ phận chiến lược hoặc thụng qua cỏc tổ chức chiến lược chuyờn nghiệp để cú được cỏc số liệu dễ hiểu chi tiết kịp thời về thị trường, sản phẩm, cạnh tranh do vậy mức giỏ bỏn của Cụng ty cũng kộm linh hoạt và nhiều trường hợp bị thua thiệt do việc định giỏ sản phẩm thấp
hơn nhiều so với thị trường người tiờu dựng cú thể chấp nhận. Bởi chỉ sau hơn một năm, giỏ thị trường mua bỏn lại những sản phẩm do chớnh Cụng ty bỏn cao hơn giỏ bỏn ban đầu của nú hàng chục lần. Tất nhiờn chỳng ta cũng cú thể hiểu được ở giai đoạn đầu Cụng ty đang rất cần phải huy động vốn nờn cú đụi chỳt núng vội.
Sau này đối với vỏc dự ỏn khỏc, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư việc định giỏ bỏn của Cụng ty đó được chỳ trọng hơn đến cỏc yếu tố cạnh tranh,vị trớ địa lý và sự chấp thuận cú thể của người tiờu dựng.
Trước đõy trong bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đối với dự ỏn Đại Kim - Định Cụng, Cụng ty dự kiến giỏ nhà căn hộ cao tầng vào thời điểm 2000 ở mức 5,5 triệu đồng/m2 sàn. Nhưng trờn thực tế để xõy dựng một chung cư từ 12 đến 15 tầng được ỏp dụng thi cụng bằng cỏc cụng nghệ tiờn tiến như khoan múng cọc nhồi, sõu bờ tụng ứng lực trước căng sau... như vậy để cú được 1 sản phẩm nhà ở chung cư cú chất lượng cao và trang thiết bị hiện đại cho cụng trỡnh như thang mỏy, trạm phỏt điện, hệ thống PCCC giỏ thành của nú chắc chắn sẽ cao hơn 3triệu đồng/m2.
Thụng thường hiện nay khi tớnh giỏ cho sản phẩm nhà chung cư, Cụng ty phải nghiờn cứu thờm yếu tố định giỏ cho từng tầng. Đối với người Việt Nam khụng giống quan niệm của người nước ngoài, nhà mà ở càng thấp càng tốt. Vỡ vậy cú thể định giỏ bắt đầu từ tầng cao nhất và cũng bắt đầu từ giỏ thành được phõn tớch mang so sỏnh với giỏ của cỏc đối thủ cạnh tranh cú cựng cỏc chỉ số tương ứng như: Vị trớ địa lý tương đương, chất luợng sơ bộ tương đương, độ cao tầng tương đương... mà người tiờu dựng đó chấp nhận. Từ đú cú thể định giỏ ngang bằng hoặc thấp hơn... Tiếp đú là việc định giỏ bỏn cho cỏc tầng thấp hơn. Khi Cụng ty dựng phương phỏp hệ số K để định giỏ căn hộ ở cỏc tầng của chung cư thỡ hệ số này cú giỏ trị xấp sỉ 0,5.
Ngoài việc định giỏ bỏn sản phẩm với mục đớch kinh doanh, Cụng ty cũn phải cú trỏch nhiệm nghiờn cứu tạo ra dự ỏn những sản phẩm vừa mang ý nghĩa chớnh trị và cũng là để khai thỏc lượng khỏch hàng tiềm năng
cú thu nhập thấp, nhà để bỏn cho cỏc đối tượng tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xõy dựng cỏc cụng trỡnh mang tớnh lợi ớch cụng cộng, xó hội khỏc. Việc định giỏ thành cho cỏc sản phẩm nhà ở loại này phụ thuộc rất lớn vào cỏc quyết định khung giỏ của Nhà nước, cụ thể như sau:
* Đối với cỏc đối tượng người cú thu nhập thấp, Nhà nước định hướng giỏ bỏn tối thiểu cho 1m2 sàn từ 1,8 triệu đến 2 triệu đồng/m2 (chưa kể tiền đất, chi phớ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội). Thậm chớ người cú thu nhập thấp cũn được chế độ trả chậm, trả gúp trong nhiều năm.
* Đối tượng trong diện tỏi định cư thỡ tại quyết định số 15/2003/QĐ- UB ngày 17/1/2003 của UBND thành phố Hà Nội quy định cỏc mức giỏ bỏn căn hộ cho từng khu vực và từng tầng cao của cụng trỡnh. Theo quyết định này, đối tượng mua nhà tỏi định cư chỉ phải trả tiền phần xõy dựng cụng trỡnh mà khụng phải trả phần đầu tư cho hạ tầng cơ sở. Chủ đầu tư cỏc dự ỏn cú nhu cầu sử dụng nhà tỏi định cư cú trỏch nhiệm chi ra tiền đất và tiền đầu tư hạ tầng. Cỏc chủ đầu tư khi tham gia đầu tư cỏc loại dự ỏn trờn sẽ được Nhà nước hỗ trợ ưu đói về vốn, về thuế và một số hỗ trợ khỏc.