+ Giải phỏp phỏt triển và thương mại hoỏ sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới :
- Đề xuất qui trỡnh cỏc giai đoạn phỏt triển và thương mại hoỏ sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới của Cụng ty qua hỡnh sau:
Sơ đồ 4.4. Qui trỡnh cỏc giai đoạn phỏt triển và thương mại hoỏ sản phẩm nhà ở mới
+ Đề xuất phỏt triển cỏc dịch vụ sau bỏn sản phẩm nhà ở mới:
Sản phẩm nhà ở mới cần phải phỏt triển cỏc dịch vụ sau bỏn như: Dịch vụ Mụi trường, an ninh, điện, nước sinh hoạt, trụng giữ xe, bảo dưỡng, bảo hành sủa chữa thiết bị nhà cửa và cỏc dịch vụ khỏc cú liờn quan đến sản phẩm nhà ở cũng như nhu cầu sinh hoạt của dõn cư.
4.3.2.3 Hoàn thiện chớnh sỏch giỏ nhà ở Cụng ty Cổ phần đầu tư An Lạc
Đối với chiến lược giỏ cú thể ỏp dụng nhiều phương phỏp để tiến hành định giỏ sản phẩm bất động sản
Những phương phỏp chủ yếu để tiến hành định giỏ bao gồm: Phương Nghiờn cứu sản phẩm nhà ở mới
Thẩm định sản phẩm - thị trường nhà ở mới
Triển khai xõy dựng, phỏt triển sản phẩm nhà ở mới
phỏp so sỏnh trực tiếp; phương phỏp chi phớ; phương phỏp thặng dự; phương phỏp thu nhập (gồm phương phỏp thu nhập truyền thụng và cỏc kỹ thuật luồng tiền chiết khấu); Phương phỏp lợi nhuận.
Việc xỏc định phương phỏp thớch hợp nhất phụ thuộc vào cỏc yếu tố sau:
- Thuộc tớnh của tài sản
- Sự tin cậy và khả năng sủ dụng của cỏc tài liệu thị trường - Mục đớch và mục tiờu của việc định giỏ
+ Phương phỏp so sỏnh trực tiếp: Là phương phỏp hầu như khụng gặp khú khăn về kỹ thuật
- Thể hiện sự đỏnh giỏ về giỏ trị của thị trường, vỡ vậy nú là cơ sở vững chắc để cỏc chủ sở hữu và cỏc cơ quan thừa nhận.
- Đũi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc định giỏ một cỏch phự hợp.
- Phương phỏp so sỏnh khụng cú cụng thức hay mụ hỡnh cố định, mà nú dựa vào sự hiện diện của cỏc giao dịch thị trường để cung cấp một dấu hiệu của giỏ trị.
Cỏc dữ liệu cú khả năng tin cậy được sử dụng trong phõn tớch là cơ sở của định giỏ. Phõn tớch nhận được dựa trờn nguyờn tắc so sỏnh cỏc thụng tin tản mạn; từ cỏc giao dịch trước mà cú thể được ỏp dụng cho việc định giỏ mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằng cỏc dữ liệu lịch sử là phự hợp với tỡnh huống hiện tại (vớ dụ: Điều chỉnh đối với sự ảnh hưởng của lạm phỏt). Phõn tớch sẽ tập trung vào hai nhúm nhõn tố: Nhõn tố thị trường và nhõn tố giỏ cả)
+ Định giỏ theo phương phỏp so sỏnh trực tiếp cần theo cỏc bước sau đõy:
- Tỡm kiếm những tài sản được bỏn trong thời gian ngắn mà cú thể so sỏnh với tài sản là đối tượng định giỏ về cỏc mặt: Kiểu cỏch, điều kiện, vị
- Tiến hành điều tra khu vực của tài sản là đối tượng định giỏ và cỏc tài sản cú khả năng so sỏnh, để xỏc định giỏ trị của so sỏnh và nhõn dạng vài khả năng so sỏnh gần gũi nhất (từ 3 cho đến 6 khả năng).
- Phõn tớch cỏc giỏ bỏn và điều chỉnh những sự khỏc nhau giữa cỏc giỏ bỏn cú thể so sỏnh với tài sản là đối tượng định giỏ.
- Tiến đến ước tớnh giỏ trị của tài sản đối tượng định giỏ dựa trờn cơ sở cỏc giỏ bỏn được điều chỉnh.
+ Hạn chế và điều kiện của phương phỏp so sỏnh trực tiếp: - Phương phỏp so sỏnh trực tiếp cú những hạn chế sau: